{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-08-26", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170003-L_2019-08-26.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_5_01.pdf", "Checksum": "1c996f304f00f7bed84169f35454db63"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170003-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:04:26", "Checksum": "6b49a1fcd714c71bcc2ea2cddf0c0889", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L\nRegeste:\nZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete.\n\nAuch im Fall eines lange dauernden Vormietverhältnisses ist daher eine Lösung\nzu suchen, die den Interessen von Mieter und Vermieterin angemessen Rechnung\nträgt. Aus diesem Grund kann die Vermutung der Missbräuchlichkeit bei massiven\nMietzinserhöhungen nicht allein deshalb keine Anwendung finden, weil ein langjähriges Vormietverhältnis (vgl. hiervor E. 3.5.3) vorliegt. Denn aufgrund der von\nder Vorinstanz zu Recht festgehaltenen notorischen Schwierigkeit, den Beweis der\norts- und quartierüblichen Mietzinse zu erbringen, würde dies im Ergebnis darauf\nhinauslaufen, dass dem Mieter bei langjährigem Vormietverhältnis die Anfechtung\ndes Anfangsmietzinses faktisch verwehrt bliebe. Eine solche Lösung trägt dem\nGedanken des Sozialschutzes im Mietrecht und dem Umstand, dass der Mietzins.\nwährend des Vormietverhältnisses nicht in jedem Fall hätte angepasst werden\nkönnen, nicht angemessen Rechnung. Dem Umstand eines langen Vormietverhältnisses ist vielmehr erst bei der Beurteilung, ob die Vermieterin begründete\nZweifel an der Vermutung der Missbräuchlichkeit geweckt hat, Rechnung zu tragen (vgl. hiernach E. 4.3.2).\n\n3.5.5 Wie dargelegt (vgl. E. 3.3 hiervor), greift vorliegend die Vermutung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses, womit in einem nächsten Schritt zu prüfen\nist, wie diese Vermutung erschüttert werden kann.\n\n4.\n\n4.1 Bei der Vermutung der Missbräuchlichkeit handelt es sich um eine tatsächliche\nVermutung.\n\nTatsächliche (oder natürliche) Vermutungen können sich in allen Bereichen der\nRechtsanwendung ergeben. Es handelt sich dabei um Schlussfolgerungen, die\naufgrund der Lebenserfahrung gezogen werden. Tatsächliche Vermutungen bewirken keine Umkehr der Beweislast zu Gunsten des Vermutungsträgers, sondern\nbetreffen die Beweiswürdigung (BGE 130 II 482 E. 3.2 mit Hinweisen). Sie mildern\ndie konkrete Beweisführungslast der beweisbelasteten Partei: Der Vermutungsträger kann den ihm obliegenden (Haupt-)Beweis unter Berufung auf die tatsächliche\n- 105 -\n\nVermutung erbringen (BGE 141 III 241 .E. 3.2.2). Um die tatsächliche Vermutung\nzu entkräften, muss der Vermutungsgegner nicht den Beweis des Gegenteils antreten. Er kann sich mit dem Nachweis von Zweifeln an der Richtigkeit der Indizien\n(Vermutungsbasis) oder der daraus gezogenen Schlussfolgerung (Vermutungsfolge) begnügen (vgl. BGE141 III 241 E.3.2.2; 135 II 161 E. 3 mit Hinweisen). Gelingt\ndies dem Vermutungsgegner, so greift die tatsächliche Vermutung nicht mehr und\nder Beweis ist gescheitert. Es stellt sich, sofern der Vermutungsgegner nicht weitergehend das Gegenteil beweist, die Beweislosigkeit ein, deren Folgen den beweisbelasteten Vermutungsträger treffen (BGE 141 III 241 E. 3.2.2 mit Hinweisen;\nUrteil 5A_ 182/2017 vom 2. Februar 2018 E. 3.2.2).\n\n4.2 Entgegen der missverständlichen Formulierung in BGE 139 III 13 (E. 3.3 und\nE. 3.4) wonach es der Vermieterin nicht gelungen sei, zu beweisen, dass sich der\nangefochtene Mietzins in den Grenzen der orts- und quartierüblichen Mieten bewege, ist von der Vermieterin nicht der volle Beweis für die Nichtmissbräuchlichkeit des angefochtenen Mietzinses zu verlangen. Dies würde eine Umkehr der\nBeweislast oder eine rechtliche Vermutung voraussetzen (vgl. KOLLER, 2013,\na.a.O., S. 943 und 945 f.; ebenso BEAT ROHRER, Anfechtung des Anfangsmietzinses, MietRecht Aktuell [MRA] 2013 S. 15 ff„ 26; derselbe, a.a.O., N. 52 zu Art. 270\nOR). Wie die Beschwerdeführerin aber zu Recht geltend macht, hält die Botschaft\nvom 27. März 1985 zur Revision des Miet- und Pachtrechts (BBI 1985 1 1389,\n1491 Ziff. 526) ausdrücklich fest, dass der Mieter die Beweislast für die behauptete Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses trägt. Dafür, dass die Beweislast unter gewissen Umständen auf die Vermieterin überwälzt werden könne, enthält der\nText der Botschaft keinen Anhaltspunkt. BGE 139 III 13 ist somit dahingehend zu\npräzisieren, dass es ausreicht, wenn die Vermieterin beim Gericht begründete\nZweifel an der Richtigkeit der tatsächlichen Vermutung der Missbräuchlichkeit des\nAnfangsmietzinses weckt.\n\n4.3\n\n4.3.1 Um begründete Zweifel an der Richtigkeit der Vermutung zu wecken, ist beispielsweise denkbar, dass die Vermieterin Statistiken hinzuzieht, selbst wenn diese den Anforderungen gemäss Art. 11 Abs. 4 i.V.m. Abs. 1 VMWG (vgl. hiervor E.\n3.1.2) nicht durchwegs genügen sollten bzw. es sich dabei nicht um amtliche Sta-\n- 106 -\n\ntistiken handelt. Nicht genügen kann jedenfalls, dass die Vermieterin bloss 1 oder\n2 Vergleichsobjekte anführt (anderer Ansicht offenbar: BIERI, a.a.O., S. 1401 f.).\nUnter Umständen mag es ausreichen, dass die Vermieterin bloss 3 oder 4 Vergleichsobjekte aufführt, um begründete Zweifel an der Vermutung zu wecken, sofern beispielsweise zusätzlich eine Statistik, selbst wenn diese den Anforderungen\ngemäss VMWG nicht durchwegs entspricht, oder andere Faktoren, die Orts- und\nQuartierüblichkeit indizieren. Auch ist an die Vergleichbarkeit der Objekte betreffend die relevanten Kriterien nicht der gleich strenge Massstab wie beim eigentlichen Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit anzulegen. Geht es doch in diesem Schritt nur darum, begründete Zweifel an der Richtigkeit der Vermutung der\nMissbräuchlichkeit zu wecken. Auch ein Privatgutachten kann dafür allenfalls geeignet sein.\n\n"}