{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-08-26", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170003-L_2019-08-26.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_5_01.pdf", "Checksum": "1c996f304f00f7bed84169f35454db63"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170003-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:04:26", "Checksum": "6b49a1fcd714c71bcc2ea2cddf0c0889", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L\nRegeste:\nZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete.\n\n3.5.3 Es stellt sich vorab die Frage, bei welcher Zeitspanne überhaupt von einem\nlangen Vormietverhältnis ausgegangen werden kann. Einen Anhaltspunkt dafür\ngibt die Rechtsprechung zur Mietzinsanpassung auf veränderte orts- oder quartierübliche Verhältnisse in einem sogenannt \"laufenden\" Mietverhältnis. Nach der\nbundesgerichtlichen Rechtsprechung kann die Vermieterin die Anpassung an die\norts- oder quartierüblichen Mietzinse nur dann verlangen, wenn sich die Vergleichsmieten seit der letzten Mietzinsfestsetzung während eines statistisch erheblichen Zeitraumes verändert haben (BGE 118 II 130 E. 3b; Urteil 4A_669/2010\nvom 28. April 2011 E. 5.1). In BGE 118 II 130 E. 3b wird dabei der Zeitraum von 5-\n7 Jahren erwähnt. Im Urteil 4A_669/2010 wurde ein Zeitraum von 7 Jahren als ein\nstatistisch relevanter Zeitraum betrachtet, wobei festgehalten wurde, in der Lehre\nwerde von einem Zeitraum von 3-7 Jahren seit der letzten Mietzinsfestsetzung als\nstatistisch relevanter Zeitraum ausgegangen (zit. Urteil 4A_669/2010 E. 5.1 mit\numfassenden Literaturhinweisen; vgl. auch Urteile 4C.40/2001 vom 15. Juni 2001\nE. 4b und 4C.41/1997 vom 29. August 1997 E. 2b [Zeitraum von fünf Jahren]).\n\nDamit ist für die Annahme eines langjährigen Vormietverhältnisses nicht von einer\nZeitspanne unter 5-7 Jahren auszugehen. Allerdings erscheint es im vorliegenden\nKontext aber auch deutlich zu kurz, bloss 5-7 Jahre genügen zu lassen für die Annahme eines langen Vormietverhältnisses. Vorliegend betrug das Vormietverhältnis gemäss vorinstanzlichen Feststellungen knapp 20 Jahre, womit jedenfalls von\neinem langjährigen Vormietverhältnis auszugehen ist. Dass die letzte Mietzinsfestsetzung im Vormietverhältnis vor weniger als 6 Jahren erfolgte – wie die Beschwerdegegnerin geltend macht – ändert daran nichts, zumal jedenfalls keine\nAnpassung nach absoluter Methode erfolgte.\n- 103 -\n\nAllgemein scheint eine Dauer von 15-20 Jahren für die Annahme eines langjährigen Vormietverhältnisses angezeigt.\n\n3.5.4 Die Beschwerdeführerin plädiert dafür, dass die Vermutung der Missbräuchlichkeit im Falle eines langjährigen Vormietverhältnisses nicht gelten soll. Dies hätte zur Folge, dass der Mieter die Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses nachweisen müsste (vgl. hiervor E. 3.2.1), ohne dass er sich auf die Vermutung abstützen könnte.\n\nIn der Lehre wird BGE 139 III 13 dahingehend kritisiert, dass eine Vermieterin bei\neiner Neuvermietung nach einem langjährigen Vormietverhältnis – aufgrund der\nSchwierigkeit des Nachweises der 5 Vergleichsobjekte – den bisher sehr niedrigen\nMietzins nicht deutlich und berechtigterweise erhöhen könne, wenn der Vormieter\naufgrund der langen Dauer des Mietverhältnisses von einer Prämie (\"prime pour\nbail de longue durée\") profitiert habe (PHILIPPE CONOD, Contestation du loyer initial: fardeau de la preuve lorsque le bailleur s'est prévalu des loyers usuels du quartier […], Newsletter bail.ch Februar 2013, S. 4; vgl. auch LAURENT BIERI, Le\nfardeau de la preuve des loyers usuels de la localité ou du quartier lors de la contestation du loyer initial, AJP 2014 S. 1399 ff., 1401 f.). Auch die Beschwerdeführerin macht geltend, wenn es während der Vertragsdauer des Vormietverhältnisses möglich gewesen wäre, den Mietzins angesichts einer ausreichenden statistisch relevanten Zeitspanne an veränderte orts- oder quartierübliche Verhältnisse\nanzupassen, so müsse dies erst recht bei der Neufestlegung des Anfangsmietzinses gelten.\n\nEine solche Anpassung setzt aber voraus, dass die Vermieterin den Mietzins nach\nAblauf eines statistisch relevanten Zeitraums (vgl. hiervor E. 3.5.3) überhaupt hätte anpassen können, was eine Veränderung der Vergleichsmieten (Erhöhung des\norts- oder quartierüblichen Mietzinsniveaus) seit der letzten Mietzinsfestsetzung\nbedingt (BGE 118 II 130 E. 3b). Auch wenn ein langes Vormietverhältnis vorliegt,\nist somit nicht ohne Weiteres gesagt, dass die Vermieterin während dessen Dauer\n(mehrmals) eine Anpassung der Mietzinse an das orts- oder quartierübliche Mietzinsniveau hätte vornehmen können, wenn sie dies gewollt hätte. Damit kann aber\nauch im Falle eines langen Vormietverhältnisses nicht in jedem Fall gesagt werden, der Vormieter habe aufgrund der langen Dauer des Vormietverhältnisses von\n- 104 -\n\neiner Prämie (\"prime pour bail de longue durée\") profitiert. Dennoch ist jedenfalls\nim Falle eines (stark) steigenden Mietzinsniveaus im Quartier bzw. Ort während\nder Dauer des Vormietverhältnisses wahrscheinlich, dass der Vormietzins den\naktuellen quartier- und ortsüblichen Mietzinsen nicht mehr entspricht.\n\n"}