{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-08-26", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170003-L_2019-08-26.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_5_01.pdf", "Checksum": "1c996f304f00f7bed84169f35454db63"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170003-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:04:26", "Checksum": "6b49a1fcd714c71bcc2ea2cddf0c0889", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L\nRegeste:\nZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete.\n\n3.4 Die Vorinstanz erwog, gemäss dem Formular vom 30. März 2017, mit dem die\nBeschwerdeführerin der Beschwerdegegnerin beim Abschluss des Mietvertrages\nden Vormietzins sowie den neuen Mietzins mitgeteilt habe, sei der Nettomietzins\ngegenüber dem von der Vormieterin zuletzt (ab Mai 2011) bezahlten Mietzins von\nFr. 738.-- auf Fr. 1060.-- (also um knapp 44 %) erhöht worden. Diese massive Erhöhung lasse sich weder durch Entwicklungen des Referenzzinssatzes bzw. der\nSchweizerischen Konsumentenpreise noch durch die lange Dauer des Vormietverhältnisses erklären. Es gelinge der beweisbelasteten Beschwerdegegnerin damit der Nachweis des Anscheins der Missbräuchlichkeit (Vermutungsbasis), der\nim Ergebnis zu einer Umkehr der Beweislast führe (Vermutung der Missbräuchlichkeit des Mietzinses als Vermutungsfolge). Es obliege demnach – so die Vorinstanz – der Beschwerdeführerin, zu beweisen, dass der vereinbarte Anfangsmietzins den orts- und quartierüblichen Mietzinsen entspreche.\n\nZu diesem Zweck habe sie fünf mit der strittigen Wohnung vergleichbare Wohnungen darzulegen. Es sei an der Beschwerdeführerin, die hierfür notwendigen\nEigenschaften der jeweiligen Vergleichsobjekte substanziiert zu behaupten und\ngegebenenfalls zu beweisen. Weiche eine bestimmte Vergleichswohnung mit Bezug auf eines oder mehrere der relevanten Vergleichsmerkmale – über die jeweilige Toleranzgrenze hinaus – ab oder bestünden mit Bezug auf die Vergleichbarkeit\nbestimmter Wohnungen Unklarheiten, sei es aufgrund mangelnder Substanziierung oder wegen Beweislosigkeit, so falle das jeweilige Vergleichsobjekt ausser\nBetracht. Lägen keine oder weniger als fünf vergleichbare Wohnungen vor, so habe der von der Beschwerdeführerin zu erbringende (Gegen-)Beweis der fehlenden\nMissbräuchlichkeit als gescheitert zu gelten und es sei von der Missbräuchlichkeit\ndes vereinbarten Anfangsmietzinses auszugehen.\n- 101 -\n\n3.5 Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Vermutung der Missbräuchlichkeit\ngreife nicht, wenn das Vormietverhältnis lange gedauert habe. Gemäss konstanter\nRechtsprechung des Bundesgerichts seien Mietzinsanpassungen unter Berufung\nauf veränderte orts- oder quartierübliche Verhältnisse in einem sogenannt \"laufenden\" Mietverhältnis nur zulässig, wenn seit der letzten Mietzinsfestsetzung ein statistisch relevanter Zeitraum verstrichen sei. Eine knapp 20-jährige Vertragsdauer\nsei als lange Vertragsdauer zu qualifizieren. Wenn es während der Vertragsdauer\ndes Vormietverhältnisses möglich gewesen wäre, den Mietzins angesichts einer\nausreichenden statistisch relevanten Zeitspanne an veränderte orts- oder quartierübliche Verhältnisse anzupassen, so müsse dies erst recht bei der Neufestlegung des Anfangsmietzinses gelten. Dabei könne es nicht darauf ankommen, ob\nund in welchem Ausmass sich Kostenveränderungen ergeben haben könnten. In\ndiesem Kontext sei schliesslich von Bedeutung, dass die Vormieterin der Beschwerdegegnerin am Ende der rund 20-jährigen Mietdauer gegenüber dem Mietzins zu Beginn (Fr. 862.-- netto pro Monat) gar noch rund Fr. 145.-- netto pro Monat weniger zu bezahlen gehabt habe. Die Vorinstanz sei zu Unrecht davon ausgegangen, allein die in Prozenten ausgedrückte Erhöhung des Anfangsmietzinses\ngegenüber dem von der Vormieterin bezahlten Mietzins schaffe eine Vermutung\nfür dessen Missbräuchlichkeit. Ein Anschein der Missbräuchlichkeit könne trotz\n\"erheblicher\" Erhöhung des Anfangsmietzinses gegenüber dem Vormietverhältnis\nund trotz rückläufigen relativen Kostenfaktoren (Referenzzinssatz und Teuerung)\nnicht aufrechterhalten werden, wenn das Vormietverhältnis während einer langen\nDauer bestanden habe.\n\n3.5.1 Die Vorinstanz hat die lange Dauer des Vormietverhältnisses erwähnt und\nkam zum Schluss, die massive Erhöhung lasse sich dadurch nicht erklären. Sie\ngibt in E. 3.5 denn auch die erstinstanzlichen Feststellungen wieder, wonach das\nVormietverhältnis rund 20 Jahre gedauert habe und eine Mietzinsanpassung nach\nabsoluter Methode nie erfolgt sei. Soweit die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz habe übersehen, dass das Mietverhältnis zwischen ihr und der Vormieterin sehr lange gedauert habe, ist ihre Rüge somit unbegründet.\n\n3.5.2 Eine andere Frage ist, ob die Vorinstanz die lange Dauer des Vormietverhältnisses ihrer Bedeutung entsprechend gewürdigt hat. Die Beschwerdeführerin\nmacht zu Recht geltend, dass sich aus dem Sachverhalt, der BGE 139 III 13 zu-\n- 102 -\n\ngrunde lag, nicht erkennen lässt, dass das Vormietverhältnis ebenfalls eine derart\nlange Dauer aufgewiesen und die Vermieterin den Mietzins während dieser langen\nDauer nie nach absoluter Methode angepasst hat. Auch im Sachverhalt, der dem\nUrteil 4A_ 475/2012 zugrunde liegt, finden sich keine Hinweise auf ein lange dauerndes Vormietverhältnis. Schliesslich wird auch in den Urteilen 4A_ 191/2018,\n4A_ 400/2017 (teilweise publ. in: BGE 144 III 514) sowie 4A_295/2016 die Bedeutung eines lange dauernden Vormietverhältnisses nicht thematisiert. Das Bundesgericht befindet vorliegend somit erstmals über die Bedeutung eines langen Vormietverhältnisses.\n\n"}