{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-08-26", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170003-L_2019-08-26.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_5_01.pdf", "Checksum": "1c996f304f00f7bed84169f35454db63"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170003-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:04:26", "Checksum": "6b49a1fcd714c71bcc2ea2cddf0c0889", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L\nRegeste:\nZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete.\n\nS. 529 ff., 533 f.; XAVIER RUBLI, Jurisprudence choisie en droit du bail, Plädoyer\n2019 5 S. 28 ff., 29; vgl. PHILIPPE CONOD, Contestation du loyer initial; calcul de\nrendement net; âge d'un immeuble ancien, Newsletter bail.ch November 2018,\nS. 3). Nicht zutreffend ist der Hinweis von W EBER, wonach das Bundesgericht im\nUrteil 4A_ 461/2015 vom 15. Februar 2016 E. 3.3.1 klargestellt habe, dass es\nbloss um eine verstärkte Mitwirkungsobliegenheit gehe (W EBER, a.a.O., N. 13c zu\nArt. 270 OR). Das Urteil betrifft – anders als vorliegend – den Fall, in dem die dem\nRichter zur Verfügung stehenden Dokumente eine Bestimmung der Nettorendite\nnicht ermöglichten (zit. Urteil 4A_461/2015 E. 3.3). Diesbezüglich erwähnt das\nBundesgericht die Konstellation, in der die Vermieterin sich weigere oder es ohne\njegliche Rechtfertigung versäume, die in ihrem Besitz befindlichen Buchhaltungsunterlagen vorzulegen, womit sie ihre Mitwirkungspflicht verletze (zit. Urteil\n4A_461/2015 E. 3.3.1).\n\nEs ist somit präzisierend festzuhalten, dass bei einer erheblichen Erhöhung des\nMietzinses gegenüber dem Vormietverhältnis – über eine (verstärkte) Mitwirkungsobliegenheit hinaus – von einer tatsächlichen Vermutung der Missbräuchlichkeit auszugehen ist.\n\n3.3.2 Umstritten ist weiter, was im Hinblick auf die in BGE 139 III 13 begründete\nVermutung der Missbräuchlichkeit als erhebliche Erhöhung des Anfangsmietzinses gilt. In BGE 139 III 13 ging es um eine massive Erhöhung von 43.61%\n(BGE139 III 13 E. 3.1.1). Im Urteil 4A_ 475/2012 ging es um eine Erhöhung von\n28.97 % für die Wohnung, wobei zudem die Miete für den – mit separatem Vertrag\ngemieteten – Parkplatz um 75 % erhöht wurde (zit. Urteil 4A_ 475/2012 E. 2.1.1).\nBGE 139 III 13 erwähnt allerdings bereits eine Schwelle von 10 % (\"[ ... ] trouve\ntout son sens dans l'hypothèse où ce dernier, comme en l'espèce, a augmenté le\nnouveau loyer de plus de 10 % par rapport à l'ancien loyer.\"; BGE 139 III 13 E.\n3.2). Auch im Urteil 4A_400/2017 wird mit Verweis auf BGE 136 III 82 E. 3.4 eine\nErhöhung von mehr als 10 % erwähnt (zit. Urteil 4A_ 400/2017 E. 2.2.2.2, nicht\npubl. in: BGE 144 III 514; vgl. auch bereits zit. Urteil 4A_295/2016 E. 5.3.1). Ein\nTeil der Lehre schliesst daraus, die Vermutung der Missbräuchlichkeit gemäss\nBGE 139 III 13 greife bereits bei einer Mietzinserhöhung, welche 10 % überschreite (PETER ZAHRADNIK, Fragen im Zusammenhang mit der Anfechtung der Anfangsmiete und der Formularpflicht, mp 2014 S. 267 ff., 285 f.; RUBLI, a.a.O., S. 29\n- 99 -\n\nf.; BOHNET/JEANNIN, a.a.O., S. 69; CONOD, calcul de rendement net, a.a.O., S. 3;\nKOLLER, 2018, a.a.O., S. 533 f.). Auch W EBER führt aus, die Rechtsprechung des\nBundesgerichts scheine sich in die Richtung zu entwickeln, dass dieses die Erheblichkeit im Zusammenhang mit der Missbrauchsüberprüfung gleichsetze mit der\nformalen Anfechtungsvoraussetzung nach Art. 270 Abs. 1 lit. b OR (WEBER,\na.a.O., N. 13a zu Art. 270 OR).\n\nIn den nach BGE 139 III 13 ergangenen Urteilen (zit. Urteile 4A_ 400/2017 E.\n2.2.2.2, nicht publ. in: BGE 144 III 514 und 4A_295/2016 E. 5.3.1) werden die\n10 % zwar erneut erwähnt, aus dem Verweis auf BGE 136 III 82 E. 3.4 geht indes\nhervor, dass das Bundesgericht die 10 % in Bezug auf die formelle Voraussetzung\nfür die Anfechtbarkeit des Anfangsmietzinses nach Art. 270 Abs. 1 lit. b OR heranzieht. Daraus kann nun aber nicht abgeleitet werden, dass eine Erhöhung von\nmehr als 10 % bereits als erhebliche Erhöhung gilt, welche die Vermutung der\nMissbräuchlichkeit gemäss BGE 139 III 13 greifen lässt. So werden im Übrigen im\nUrteil 4A_191 /2018 die 10 % nicht mehr erwähnt (zit. Urteil 4A_191 /2018 E.\n3.3.3).\n\nROHRER, der die in BGE 139 III 13 begründete Vermutung per se ablehnt, und darin eine eigentliche Beweislastumkehr erblickt, argumentiert, soweit man aus BGE\n139 III 13 ableiten möchte, die Vermutung greife schon dann, wenn der Mietzins\ngegenüber dem früher massgebenden Mietzins um mehr als 10 % angehoben\nwerde, ergäbe sich die stossende Situation, dass die Vermieterin immer – und\nnicht nur im Ausnahmefall - den Beweis für die Zulässigkeit des Anfangsmietzinses zu erbringen hätte. Abgesehen von Ausnahmefällen fehle es ja bei einer Erhöhung des Anfangsmietzinses gegenüber dem vom Vormieter bezahlten Mietzins\num weniger als 10 % an der Voraussetzung für die Inanspruchnahme des Anfechtungsrechts (BEAT ROHRER, Das schweizerische Mietrecht, 4. Auflage 2018, N. 54\nzu Art. 270 OR). Diese Argumentation überzeugt, selbst wenn nicht von einer (eigentlichen) Beweislastumkehr ausgegangen werden kann (vgl. E. 4.1 hiernach).\nDie in BGE 139 III 13 statuierte Vermutung der Missbräuchlichkeit bei einer massiven Mietzinserhöhung mildert die konkrete Beweisführungslast des für die Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses beweisbelasteten Mieters. Sie ist daher mit\neiner gewissen Zurückhaltung anzunehmen und kann jedenfalls nicht mit den formellen Voraussetzungen der Mietzinsanfechtung gemäss Art. 270 Abs. 1 lit. b OR\n- 100 -\n\ngleichgesetzt werden. Die Vermutung greift daher nicht bereits dann, wenn der\nMietzins um 10 % erhöht wird. Vorausgesetzt ist vielmehr eine massive Erhöhung\ndes Mietzinses von deutlich über 10 %, welche nicht durch die Entwicklung des\nReferenzzinssatzes bzw. der Schweizerischen Konsumentenpreise (vgl. BGE 139\nIII 13 E. 3.1.4) erklärt werden kann. Bei der vorliegend unbestrittenen Erhöhung\num 44 % ist dies der Fall und es greift die Vermutung der Missbräuchlichkeit.\n\n"}