{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-08-26", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170003-L_2019-08-26.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_5_01.pdf", "Checksum": "1c996f304f00f7bed84169f35454db63"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170003-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:04:26", "Checksum": "6b49a1fcd714c71bcc2ea2cddf0c0889", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L\nRegeste:\nZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete.\n\nZu beachten ist, dass das Bundesgericht in die Beweiswürdigung des Sachgerichts nur eingreift, wenn diese willkürlich ist. Willkür liegt nach der Rechtsprechung nicht schon dann vor, wenn eine andere Lösung ebenfalls in Betracht zu\nziehen oder gar vorzuziehen wäre, sondern bloss, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt\noder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (BGE 141 III\n564 E. 4.1; 140 III 16 E. 2.1; je mit Hinweisen). Die Beweiswürdigung ist mithin\nnicht schon dann willkürlich, wenn sie nicht mit der Darstellung der beschwerdeführenden Partei übereinstimmt, sondern bloss, wenn sie offensichtlich unhaltbar\nist (BGE 141 III 564 E. 4.1; 135 II 356 E. 4.2.1 ). Dies ist dann der Fall, wenn das\nGericht Sinn und Tragweite eines Beweismittels offensichtlich verkannt hat, wenn\nes ohne sachlichen Grund ein wichtiges und entscheidwesentliches Beweismittel\nunberücksichtigt gelassen oder wenn es auf der Grundlage der festgestellten Tatsachen unhaltbare Schlussfolgerungen gezogen hat (BGE 140 III 264 E. 2.3; 137\n- 94 -\n\nIII 226 E. 4.2). Inwiefern die Beweiswürdigung willkürlich sein soll, ist in der Beschwerde klar und detailliert aufzuzeigen (BGE 134 II 244 E. 2.2).\n\n3.\n\nUnbestritten ist, dass es sich bei der vermieteten Liegenschaft mit Baujahr 1933,\nwelche die Beschwerdeführerin 1948 erworben hat, um eine Altbaute handelt.\nUmstritten ist hingegen, ob der vereinbarte Anfangsmietzinsgemäss Art. 269a lit. a\nOR im Rahmen der orts- und quartierüblichen Mietzinse liegt. Dabei ist namentlich\numstritten, wer vorliegend den Beweis für die Quartierüblichkeit zu erbringen hatte.\n\n3.1\n\n3.1.1 Gemäss Art. 270 Abs. 1 OR kann der Mieter den Anfangsmietzins anfechten\nund dessen Herabsetzung verlangen, wenn der betreffende Betrag missbräuchlich\nim Sinne von Art. 269 und Art. 269a OR ist, namentlich wenn damit ein übersetzter\nErtrag aus der Mietsache erzielt wird (Art. 269 OR). Mietzinse sind in der Regel\nnicht missbräuchlich, wenn sie im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen (Art. 269a lit. a OR).\n\nDie Kontrolle der Zulässigkeit des Anfangsmietzinses kann nur mithilfe der absoluten Methode vorgenommen werden; mit dieser kann konkret überprüft werden, ob\nder Mietzins der Vermieterin mit Blick auf die von ihr zu tragenden Kosten oder die\nMarktpreise keinen übersetzten Ertrag verschafft (BGE 147 III 14 E. 4.1 mit Hinweisen). Bei Altliegenschaften hat das Kriterium der orts- und quartierüblichen\nMietzinse Vorrang gegenüber dem Kriterium des Nettoertrages (BGE 139 III 13\nE. 3.1.2; 124 III 310 E. 2b S. 312 in fine; Urteil 4A_400/2017 vom 13. September\n2018 E. 2.2, nicht publ. in: BGE 144 III 514).\n\n3.1.2 Um die orts- und quartierüblichen Mietzinse zu bestimmen, ist gemäss Art.\n11 der Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG; SR 221.213.11) auf die Mietzinse für Wohnräume abzustellen, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der\nMietsache vergleichbar sind (Abs. 1). Ausser Betracht fallen Mietzinse, die auf\neiner Marktbeherrschung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen (Abs. 3). Amtliche Statistiken sind zu berücksichtigen (Abs. 4).\n- 95 -\n\nFür einen Nachweis der Quartierüblichkeit durch Statistiken (Art. 11 Abs. 4\nVMWG) müssen diese den Anforderungen von Art. 11 Abs. 1 VMWG entsprechen. Der Gebrauch einer amtlichen Statistik kommt demnach grundsätzlich nur in\nFrage, wenn diese Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode der erfassten Objekte gebührend berücksichtigt (BGE 147 III 14 E. 4.1.2.2; 114 II 361\nE. 3).\n\nDie quartierüblichen Mietzinse dürfen nicht aufgrund eines Gesamteindrucks bestimmt werden, sondern der Richter hat sich an die in Art. 11 VMWG vorgegebenen und in der Rechtsprechung präzisierten Kriterien zu halten, nämlich entweder\noffizielle Statistiken, die den jüngsten Entwicklungen der Mietzinse Rechnung tragen, oder mindestens fünf Vergleichsobjekte, die in Bezug auf die in Art. 11 Abs. 1\nVMWG genannten Aspekte mit dem strittigen Mietobjekt vergleichbar sind; zudem\nist die jüngste Entwicklung von den Mietzinsen der Vergleichsobjekte mit Blick auf\nden Referenzzinssatz und den Landesindex der Schweizerischen Konsumentenpreise zu berücksichtigen (BGE 147 III 14 E. 4.1.2.1 mit Hinweisen; 141 III 569 E.\n2.2.1 und E. 2.2.3).\n\n3.1.3 Die Vorinstanz hielt fest, weder die Beschwerdeführerin noch die Beschwerdegegnerin habe geltend gemacht, dass für die Stadt Zürich amtliche Statistiken\ngemäss Art. 11 Abs. 4 VMWG existieren würden, welche den Anforderungen von\nArt. 11 Abs. 1 VMWG genügten. Damit verbleibt die Methode mit den fünf Vergleichswohnungen, was auch zwischen den Parteien unbestritten ist. Umstritten ist\nhingegen die Frage der Beweislastverteilung.\n\n3.2\n\n"}