{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-08-26", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170003-L_2019-08-26.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_5_01.pdf", "Checksum": "1c996f304f00f7bed84169f35454db63"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170003-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:04:26", "Checksum": "6b49a1fcd714c71bcc2ea2cddf0c0889", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L\nRegeste:\nZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete.\n\n9.11. Zum anderen verlangt die Klägerin (vorrangig), es sei der übliche Mietzins\nmittels eines gerichtlichen Gutachtens gemäss Art. 183 ff. ZPO festzustellen, wobei der Gutachter die Kriterien gemäss Art. 11 Abs. 1 VMWG zu beachten habe.\nNach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist es indessen – mit Bezug auf\nden Nachweis der Missbräuchlichkeit – unzulässig, den orts- und quartierüblichen\nMietzins mittels eines Gutachtens zu ermitteln, sondern es müssen hierfür entweder Statistiken beigezogen werden, die Art. 11 Abs. 4 VMWG genügen, oder es\nmuss der Vergleich auf Grundlage von mindestens fünf konkreten Vergleichsobjekten erfolgen, die den Kriterien von Art. 11 Abs. 1 VMWG entsprechen (BGE 114\nII 361, E. 3 und E. 4; BGer, 4A_291/2017 vom 11. Juni 2018, E. 4.3.3). Obschon\nauf der Stufe der richterlichen Neufestsetzung des als missbräuchlich erkannten\nAnfangsmietzinses andere (tiefere) Anforderungen gelten, und ein Abweichen von\nArt. 11 VMWG grundsätzlich möglich ist, erweist sich ein gerichtliches Gutachten\nauch hier als untaugliches Instrument, um die orts- und quartierüblichen Mietzinse\n(annäherungsweise) festzustellen. Im Gegensatz beispielsweise zur Feststellung\nder Kostenmiete oder des Werts einer Liegenschaft ist der \"übliche Mietzins\"\n(Vergleichsmiete) einer eigentlichen fachmännischen Berechnung oder Schätzung\ngar nicht zugänglich, denn es geht hier nicht darum, den Mietzins mittels Fachwis-\n- 89 -\n\nsen gestützt auf eine bestimmte Berechnungs- oder Bewertungsmethode festzulegen, sondern es ist der \"übliche Mietzins\" zu ermitteln, und zwar so, wie er in der\nörtlichen Umgebung für entsprechende Wohnungen üblicherweise – rein faktisch –\nbezahlt wird. Für die Ermittlung des \"Üblichen\" ist ein Gutachten aber kein taugliches Mittel, denn es bliebe auch einem gerichtlich bestellten Gutachter letztlich\nnichts anderes übrig, als hierfür auf die vorhandenen Statistiken, die von den Parteien ins Feld geführten Vergleichsobjekte oder den vom Vormieter bezahlten\nMietzins abzustellen; weitere (taugliche) Vergleichsmittel stünden auch ihm nicht\nzur Verfügung.\n\n9.12. Wenn die Klägerin davon ausgeht, ein Gutachter würde gewissermassen\nselbst eine Marktstudie durchführen oder selbst (weitere) konkrete Vergleichsobjekte beibringen, dann wäre dies verfehlt. Das Beweismittel des Gutachtens gemäss Art. 183 ff. ZPO dient einzig und allein dazu, konkrete (bereits behauptete)\nTatsachen zu beweisen; es ist nicht ein Instrument dafür, den nicht behaupteten\nbzw. nicht bekannten Sachverhalt erst noch zu ermitteln. Es könnte ein Gutachter\nalso – genau wie es auch das Gericht selbst kann – den üblichen Mietzins bloss\nanhand der vorhandenen (von den Parteien beizubringenden) Statistiken und konkreten Vergleichsobjekte bestimmen. Besonderes Fachwissen ist hierfür aber\nnicht notwendig.\n\n9.13. Sollte die Klägerin mit ihrem Vorbringen letztlich darauf abzielen, es sei zur\nFestlegung des Anfangsmietzinses eine Art Schiedsgutachten (vgl. Art. 189 ZPO)\neinzuholen – im Sinne einer materiell-rechtlichen Bestimmung des Leistungsinhalts (Mietzins) oder einer prozessual verbindlichen Feststellung des hierfür relevanten Tatsachenfundaments –, so wäre ihr einerseits entgegenzuhalten, dass\ndies nur auf der Grundlage einer (hier nicht vorhandenen) Parteivereinbarung erfolgen könnte, und andererseits, dass hierfür ohnehin nur die Schlichtungsbehörde\nin Frage käme (Art. 361 Abs. 4 i.V.m. Art. 189 Abs. 3 lit. a ZPO; BGE 141 III 201).\n\n9.14. Nach dem Gesagten ist der Vorinstanz weder unrichtige Rechtsanwendung\nnoch unrichtige Feststellung des Sachverhalts vorzuwerfen, wenn sie mangels\ngeeigneter Alternativen auf das vorhandene statistische Vergleichsmaterial abgestellt hat, um den üblichen Mietzins annäherungsweise zu bestimmen. Das von ihr\nerzielte Resultat erscheint im Übrigen auch unter dem Gesichtspunkt als ange-\n- 90 -\n\nmessen, dass ein Rückgriff auf den Vormietzins – der einzigen echten Alternative\nzum Vorgehen der Vorinstanz – unter Gewährung eines gebührenden pauschalen\nZuschlags (vgl. dazu oben, E. 9.6) zu einem ähnlichen Ergebnis geführt hätte. Bei\neinem Vormietzins von Fr. 738.– pro Monat entspricht die von der Vorinstanz vorgenommene Neufestsetzung des Nettomietzinses auf monatlich Fr. 855.– einer\nErhöhung von rund 16 %, was angesichts der langen Dauer des Vormietverhältnisses von rund 20 Jahren angemessen erscheint.\n\n9.15. Die Berufung erweist sich damit als unbegründet und ist abzuweisen.\n\n10. Kosten- und Entschädigungsfolgen\n\n10.1. Die Bemessung der Prozesskosten für das erstinstanzliche Verfahren wurde nicht beanstandet. Die Vorinstanz hat diese nach Massgabe des Unterliegens\nverteilt (Art. 106 Abs. 2 ZPO). Angesichts des Ausgangs des Berufungsverfahrens\nist hiervon nicht abzuweichen, zumal die Kostenverlegung als solche – bei gegebenem Verfahrensausgang – nicht beanstandet wurde. Es bleibt damit beim erstinstanzlichen Kostendispositiv.\n\n10.2. Die zweitinstanzlichen Prozesskosten sind der Klägerin aufzuerlegen\n(Art. 106 Abs. 1 ZPO). Bei einem für die Kosten massgebenden Streitwert von\nFr. 49'200.– (§ 12 Abs. 2 GebV OG i.V.m. Art. 91 Abs. 1 und Art. 92 Abs. 2 ZPO)\nist die Entscheidgebühr für das Berufungsverfahren gestützt auf § 12 Abs. 1 i.V.m.\n§ 4 Abs. 1–3 GebV OG auf Fr. 4'000.– festzusetzen und mit dem von der Klägerin\ngeleisteten Vorschuss zu verrechnen. Für das zweitinstanzliche Verfahren sind\nkeine Parteientschädigungen zuzusprechen, der Klägerin zufolge ihres Unterliegens, der Beklagten mangels Umtrieben, die zu entschädigen wären.\n\n(…)“\n\n"}