{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-08-26", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170003-L_2019-08-26.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_5_01.pdf", "Checksum": "1c996f304f00f7bed84169f35454db63"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170003-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. 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Zur Festlegung des üblichen Mietzinses hat die Vorinstanz auf die Mietpreisstrukturerhebung der Stadt Zürich (Stand Ende Dezember 2006) abgestellt\n(Mittelwert der für den Quartierteil Hard erhobenen Quadratmeterpreise für 2-\nZimmerwohnungen im privaten Markt; [Strukturerhebung] S. 38) und den entsprechenden Wert auf Grundlage des Mietpreisindexes der Stadt Zürich an die Verhältnisse per Mietbeginn (April 2017) angepasst. Was die Klägerin dagegen in ihrer Berufung vorbringt, verfängt nicht. Der Einwand, die Mietpreisstrukturerhebung\nunterscheide nicht hinreichend nach den in Art. 11 Abs. 1 VMWG genannten Vergleichskriterien (Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand, Bauperiode) und es genüge\n- 87 -\n\ndiese Statistik damit den Anforderungen von Art. 11 Abs. 4 VMWG nicht, geht wie\ndargelegt fehl. Anders als auf der Stufe des (Gegen-)Beweises der Missbräuchlichkeit gelten hier tiefere Anforderungen und es können auch Statistiken berücksichtigt werden, die für den Beweis der Orts- und Quartierüblichkeit untauglich wären. Ferner trifft es zwar zu, dass die Mietpreisstrukturerhebung aus dem Jahre\n2006 stammt und dass damit die Marktverhältnisse per Mietbeginn nicht akkurat\nabgebildet werden, und es ist auch richtig, dass der Mietpreisindex der Stadt Zürich, den die Vorinstanz zur Korrektur verwendet hat, nicht die aktuellen Marktverhältnisse abbildet (differenziert nach den einzelnen Quartieren und Wohnungstypen), sondern bloss gewisse allgemeine Kostenentwicklungen berücksichtigt. Im\nRahmen der richterlichen Neufestsetzung des Anfangsmietzinses sind aber wie\ngesagt einige Ungenauigkeiten in Kauf zu nehmen, da eine Anordnung so oder\nanders getroffen werden muss. Weil auch die Klägerin – abgesehen vom Antrag,\nüber die Frage des üblichen Mietzinses ein Gutachten einzuholen (dazu unten, E.\n9.11–9.13) – keine anderen Statistiken, Erhebungen oder sonstigen Berechnungsgrundlagen ins Feld geführt hat, erscheinen die beiden von der Vorinstanz\nbeigezogenen Statistiken als die verlässlichsten der vorhandenen Vergleichsmittel, um den üblichen Mietzins immerhin annäherungsweise zu bestimmen. Namentlich ist eine Aktualisierung der aus dem Jahre 2006 stammenden Daten, die\nimmerhin anhand der seitherigen Kostenentwicklungen erfolgt, einem Abstellen\nauf die unkorrigierten damaligen Marktverhältnisse vorzuziehen. Auf welchem\nWege diese Daten sonst (präziser) hätten aktualisiert werden sollen, zeigt die Klägerin nicht auf.\n\n9.9. Ähnliches gilt für ihren Einwand, es stütze sich die Mietpreisstrukturerhebung auf eine zu schmale Datenbasis von bloss 13 % bzw. 4.9 % des gesamten\nWohnungsmarktes und es würden darin teilweise – in einigen der ausgewiesenen\nKategorien – wohl auch gemeinnützige Wohnungen berücksichtigt. Die Richtigkeit\ndieser Behauptung unterstellt, mindert dies zwar die Verlässlichkeit bzw. die Aussagekraft der Statistik, es macht sie aber nicht geradezu unbrauchbar. Der einzigen vorhandenen Alternative (abgesehen von einem \"Vergleichsgutachten\"; dazu\nsogleich, E. 9.11–9.13), nämlich dem Abstellen auf den Vormietzins, ist diese Statistik trotzdem vorzuziehen.\n- 88 -\n\n9.10. Auf den Vormietzins beruft sich die Klägerin denn auch gar nicht. Vielmehr\nmacht sie zum einen (eventualiter) geltend, es müsse, wenn denn auf die Mietpreisstrukturerhebung der Stadt Zürich abgestellt werde, auf den dort ebenfalls\nausgewiesenen Durchschnittswert von Fr. 1'080.– zurückgegriffen werden; dieser\nBetrag sei im Jahre 2006 über die ganze Stadt gesehen für 2-Zimmerwohnungen\ndurchschnittlich bezahlt worden. Es liege nämlich, so die Klägerin, der Mittel- und\nder Medianwert bei den 2-Zimmerwohnungen nahe beieinander, was auf geringe\nPreisunterschiede und damit einen homogenen Markt hindeute; zudem würden die\nMietpreise in den Kreisen 3 und 4 ungefähr dem Durchschnittswert entsprechen.\nDem ist nicht zu folgen. Es ist nicht einzusehen, inwiefern diese Erhebung, die\nweder nach den einzelnen Stadtquartieren (bzw. Quartierteilen) noch nach der\nGrösse der 2-Zimmerwohnungen unterscheidet, verlässlichere Resultate liefern\nsollte als der von der Vorinstanz herangezogene Wert, der spezifisch für das fragliche (Unter-)Quartier ermittelt wurde und der zudem eine Berücksichtigung der\ntatsächlichen Wohnungsgrösse erlaubt (Quadratmeterpreise).\n\n"}