{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-08-26", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170003-L_2019-08-26.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_5_01.pdf", "Checksum": "1c996f304f00f7bed84169f35454db63"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170003-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:04:26", "Checksum": "6b49a1fcd714c71bcc2ea2cddf0c0889", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L\nRegeste:\nZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete.\n\n9.5. Erweist sich der vereinbarte Anfangsmietzins als missbräuchlich i.S.v.\nArt. 269 f. OR, so ist es am Gericht, einen neuen (nicht missbräuchlichen) Mietzins\nfestzulegen. Befindet sich das Mietobjekt in einer Altliegenschaft und beruft sich\ndie Vermieterin einzig auf die orts- und quartierüblichen Mietzinse, so hat sich das\nGericht hierbei grundsätzlich am Kriterium des üblichen Mietzinses i.S.v. Art. 269a\nlit. a OR zu orientieren (vgl. BGE 139 III 13, E. 3.5; BGer, 4A_250/2012 vom 28.\nAugust 2012, E. 2.4). Wenn allerdings, wie hier, der Nachweis der Orts- und Quar-\n- 85 -\n\ntierüblichkeit gerade gescheitert ist, und die Annahme der Missbräuchlichkeit letztlich auf einer Vermutungsregel beruht, so kann für die richterliche Neufestsetzung\ndes Anfangsmietzinses kein strikter Beweis des orts- und quartierüblichen Mietzinses verlangt werden. Andernfalls würde, weil ein solcher Beweis auch auf dieser Ebene nicht zu erbringen wäre, das gänzliche Fehlen einer Mietzinsvereinbarung – und damit ein Scheitern des Mietvertrages – drohen.\n\n9.6. Aus diesen Gründen räumt das Bundesgericht dem erkennenden Gericht\neinen weiten Ermessenspielraum ein und erlaubt insbesondere eine Lockerung\nder sonst strikte geltenden Anforderungen an den Beweis der Vergleichsmiete\n(vgl. BGE 139 III 13, E. 3.5; BGer, 4A_250/2012 vom 28. August 2012, E. 2.4;\n4A_461/2015 vom 15. Februar 2016, E. 3.1.3 und E. 3.2-3.3). Während auf der\nStufe des (Gegen-)Beweises der Missbräuchlichkeit die Orts- und Quartierüblichkeit entweder mit Statistiken zu belegen ist, die den Voraussetzungen von Art. 11\nAbs. 4 VMWG genügen, oder aber auf der Grundlage von fünf Vergleichsobjekten,\ndie hinsichtlich der Kriterien gemäss Art. 11 Abs. 1 VMWG als vergleichbar gelten\n(s. dazu oben, E. 4.6–4.9), ist bei der richterlichen Neufestsetzung des als missbräuchlich erkannten Anfangsmietzinses – weil eben eine positive Anordnung unausweichlich getroffen werden muss – auf das letztlich vorhandene Vergleichsmaterial abzustellen, das eine Annäherung an den (nicht bewiesenen) üblichen\nMietzins bestmöglich erlaubt. Zu diesem Zweck lässt es das Bundesgericht zu, auf\nStatistiken zurückzugreifen, die zwar den Anforderungen von Art. 11 Abs. 4\nVMWG nicht genügen – die also die Missbräuchlichkeit des Mietzinses nicht\nnachzuweisen vermöchten –, gestützt auf welche aber dennoch gewisse Aussagen hinsichtlich der üblichen Mietzinse getroffen werden können und die eine annäherungsweise Bestimmung der Vergleichsmiete zulassen (BGer, 4A_250/2012\nvom 28. August 2012, E. 2.4; 4A_461/2015 vom 15. Februar 2016, E. 3.3.2;\n4A_3/2011 vom 28. Februar 2011, E. 5.2). Liegen indessen auch solche Statistiken nicht vor, bzw. genügen diese nicht einmal solchen minimalen Anforderungen,\nund liefern die Parteien auch sonst keine brauchbaren alternativen Vergleichsmittel, so kann, \"faute de mieux\", hilfsweise der Vormietzins als Referenz herangezogen werden (BGE 139 III 13, E. 3.5; BGer, 4A_576/2008 vom 19. Februar 2009, E.\n2.5). In einem solchen Fall wäre aber jedenfalls eine pauschale Erhöhung gegenüber dem Vormietzins von wenigstens rund 10 % – bei langer Dauer des Vormiet-\n- 86 -\n\nverhältnisses unter Umständen auch mehr – zu gewähren, dies nur schon deshalb, weil eine solche Mietzinserhöhung noch nicht den Anschein der Missbräuchlichkeit erwecken (vgl. dazu oben, E. 5) und ein entsprechender Anfangsmietzins,\nmangels positiven Nachweises der Orts- und Quartier-üblichkeit, nicht als missbräuchlich gelten würde.\n\n9.7. Sind offizielle Statistiken vorhanden, die für eine annäherungsweise Bestimmung der Vergleichsmiete im erwähnten Sinne in Frage kommen, so ist diesen grundsätzlich – auch wenn sie den Anforderungen von Art. 11 Abs. 4 VMWG\nnicht genügen – der Vorzug einzuräumen, weil sie die Marktverhältnisse in der\nRegel besser abzubilden vermögen, als dies bei einem Abstellen auf den Vormietzins (mit Zuschlägen) der Fall wäre. Es fragt sich aber, ob hilfsweise auch eine\nVergleichsbasis von weniger als fünf konkreten Vergleichsobjekten beigezogen\nwerden kann, bzw. ob auch auf solche Objekte zurückgegriffen werden darf, die\ngemäss Art. 11 Abs. 1 VMWG als nicht miteinander vergleichbar gelten. Obschon\nauf der Stufe der richterlichen Neufestsetzung des als missbräuchlich erkannten\nAnfangsmietzinses andere (wesentlich tiefere) Anforderungen gelten, als dies im\nRahmen des Nachweises der Missbräuchlichkeit der Fall ist, ist ein solches Vorgehen abzulehnen. Der sich auf fünf konkrete Vergleichsobjekte stützende Vergleich steht ohnehin bereits auf einer sehr dünnen (statistisch nicht relevanten)\nVergleichsbasis; würde diese noch weiter geschmälert, so wären die so erzielten\nErgebnisse endgültig ein Produkt des Zufalls. Jedenfalls dann, wenn brauchbare\nstatistische Daten vorhanden sind, sind diese einem konkreten Vergleich mit weniger als fünf (bzw. mit nicht vergleichbaren) Vergleichsobjekten vorzuziehen.\n\n"}