{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-08-26", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170003-L_2019-08-26.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_5_01.pdf", "Checksum": "1c996f304f00f7bed84169f35454db63"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170003-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:04:26", "Checksum": "6b49a1fcd714c71bcc2ea2cddf0c0889", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L\nRegeste:\nZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete.\n\n8.4.5.6. Aus diesem Grund kann zudem auch eine Beurteilung der Vergleichskriterien des Zustands und der Ausstattung der jeweiligen Wohnungen unterbleiben.\nDer von der Klägerin zu erbringende (Gegen-)Beweis der orts- und quartierüblichen Mietzinse (vgl. dazu oben, E. 5) ist damit so oder anders gescheitert. Es\nbleibt folglich bei der vermuteten Rechtsfolge (Missbräuchlichkeit des vereinbarten\nAnfangsmietzinses), da die Beklagte die hierfür vorausgesetzte Vermutungsbasis\n(Anschein der Missbräuchlichkeit) nachgewiesen hat.\n\n9. Richterliche Festsetzung des Anfangsmietzinses\n\n9.1. Im Ergebnis ist die Vorinstanz zu Recht davon ausgegangen, dass der vereinbarte Anfangsmietzins missbräuchlich i.S.v. Art. 269 f. OR ist. Bei dieser Feststellung kann es aber nicht sein Bewenden haben, denn es ist – in einem zweiten\nSchritt – anstelle des missbräuchlichen ein neuer (nicht missbräuchlicher) Anfangsmietzins richterlich festzusetzen, wie dies auch die Vorinstanz getan hat.\n- 83 -\n\n9.2. Hierfür stellte die Vorinstanz zusammengefasst auf die Mietpreisstrukturerhebung der Stadt Zürich aus dem Jahre 2006 ab, namentlich auf den Mittelwert\nder für 2-Zimmerwohnungen im Quartierteil Hard erhobenen Quadratmeterpreise\nim privaten Markt (Fr. 18.05 / m2 [recte: Fr. 18.00 / m2]; [Strukturerhebung] S. 38),\nund passte diesen Wert (Stand: Ende Dezember 2006) nach Massgabe des Mietpreisindexes der Stadt Zürich (https://www.stadt-zuerich\n.ch/content/dam/stzh/prd/Deutsch/Statistik/Themen/Wirtschaft/Preise/MPI/T_ZIK_\nMPI_Basis_2005.xlsx) annäherungsweise an die seitherigen Entwicklungen (insbesondere die Teuerung) per Mietbeginn (Mitte April 2017) an (Erhöhung um\n11.4 % auf Fr. 20.11 / m2 [recte: 20.05 m2]). Bei einer Wohnungsgrösse von 48 m2\nergab dies einen Nettomietzins von rund Fr. 965.– (recte: rund Fr. 962.–). Weil in\nder Mietpreisstrukturerhebung die \"Betriebskosten\" im Nettomietzins eingeschlossen seien, während diese im strittigen Mietverhältnis separat als Nebenkosten\nausgeschiedenen werden, zog die Vorinstanz von diesem Betrag Fr. 110.– (entsprechend der hierfür vereinbarten Akontozahlung) ab; dies ergab einen Nettomietzins von Fr. 855.– (recte: Fr. 852.–).\n\n9.3 Ein Abstellen auf den statistischen Mittelwert rechtfertige sich, so die Vorinstanz, insbesondere deshalb, weil sich das Mietobjekt an lärmexponierter Lage\nbefinde, weil diesem abgesehen von einem Mitbenutzungsrecht an der hofseitigen\nDachterrasse keine besonderen Ausstattungsmerkmale zukommen und weil es\nsich in einem höchstens durchschnittlichen Zustand befinde. Die herangezogene\nStatistik (Mietpreisstrukturerhebung der Stadt Zürich) erfülle zwar die Anforderungen von Art. 11 Abs. 4 VMWG nicht, sie genüge aber statistisch anerkannten\nGrundsätzen, insbesondere hinsichtlich der Grösse der Vergleichsbasis und der\nArt der Auswertung. Eine verlässlichere Methode bestehe nicht. Statistische Erhebungen der Stadt Zürich aus den Jahren 2013-2017 seien gemäss einer Auskunft\nder Statistik Stadt Zürich (…) nicht bzw. weniger verlässlich und weniger detailliert\nals jene aus dem Jahre 2006. Ein Abstellen auf den Vormietzins sei angesichts\nder Tatsache, dass das Vormietverhältnis rund 20 Jahre gedauert und die Klägerin\ndas vorgeschriebene Formular zur Anzeige der Mietzinserhöhung verwendet habe, nicht sachgerecht.\n- 84 -\n\n9.4. Dem hält die Klägerin in ihrer Berufung zunächst entgegen, es vermische\ndie Vorinstanz in unzulässiger Weise das (absolute) Kriterium der Orts- und Quartierüblichkeit (Vergleichsmiete) mit (absoluten) Kostenfaktoren (Kostenmiete),\nwenn sie die aus dem Jahre 2006 stammende Mietpreisstrukturerhebung an seither eingetretene Kostenentwicklungen anpasse. Die Anpassung auf Grundlage\ndes Mietpreisindexes sei ungeeignet, um die Vergleichsmiete stichtagsbezogen zu\nbestimmen, bzw. bilde diese Messgrösse einzig Kostenentwicklungen ab, nicht\naber Marktentwicklungen (differenziert nach unterschiedlichen Marktsegmenten;\n…). Hinzu komme, dass die (veraltete) Mietpreisstrukturerhebung nicht hinreichend nach den gemäss Art. 11 VMWG relevanten Vergleichskriterien differenziere und zudem auf einer ungenügenden statistischen Grundlage erstellt sei; insbesondere würden aus dem privaten Sektor bloss 7'474 Wohnungen berücksichtigt,\nwas nur 4.9 % des gesamten Wohnungsmarktes entspreche, und es seien in gewissen (Unter-)Quartieren auch gemeinnützige Wohnungen berücksichtigt worden, wobei aber unklar sei, bei welchen Quartieren bzw. Unterkategorien dies der\nFall sei. Vielmehr sei, wenn überhaupt auf die Mietpreisstrukturerhebung zurückgegriffen werde, auf den dort ebenfalls ausgewiesenen Durchschnittswert von Fr.\n1'080.– abzustellen, der im Jahre 2006 über die ganze Stadt gesehen für 2-\nZimmerwohnungen monatlich durchschnittlich bezahlt worden sei (wobei darin\naber auch gemeinnützige Wohnungen enthalten seien). Die Mittel- und Medianwerte würden bei 2-Zimmerwohnungen nämlich nahe beieinanderliegen, was auf\ngeringe Preisunterschiede hindeute. Deshalb, und weil die in den Kreisen 3 und 4\nbezahlten Mietpreise ungefähr dem stadtweiten Durchschnitt entsprechen würden,\nsei dieser Wert aussagekräftig. Richtigerweise sei aber, so die Klägerin, der übliche Mietzins mittels eines gerichtlichen Gutachtens (Art. 183 ff. ZPO) festzustellen.\n\n"}