{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-08-26", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170003-L_2019-08-26.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_5_01.pdf", "Checksum": "1c996f304f00f7bed84169f35454db63"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170003-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:04:26", "Checksum": "6b49a1fcd714c71bcc2ea2cddf0c0889", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L\nRegeste:\nZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete.\n\n8.4.4.1. Es wurde bereits ausgeführt, dass die Vergleichbarkeit zweier Mietobjekte unbesehen anderer Lageaspekte bereits deshalb entfallen kann, weil sich diese\nan Lagen mit erheblich unterschiedlicher Lärmexposition befinden. Liegt die Lärmbelastung des strittigen Mietobjekts, wie hier, prima facie in der Nähe oder sogar\nüber der Grenze des Zumutbaren (Immissionsgrenzwerte gemäss LSV), so muss\nbereits eine Abweichung der Lärmbelastung von 5 dB und mehr (am Tag und/oder\nin der Nacht) als in diesem Sinne erheblich bezeichnet werden, so dass ein Vergleich ausser Betracht fällt. Davon ist die Vorinstanz im Grundsatz zutreffend ausgegangen. Sie führt nachvollziehbar aus, und dies wurde von keiner Partei in Abrede gestellt, dass die Dezibelskala logarithmisch aufgebaut ist und eine Erhöhung\ndes Schalldruckpegels um 10 dB einer Verdoppelung (also einer Zunahme um\n100 %) der empfundenen Lautstärke entspricht. Im Sinne einer Grundregel – es ist\nhier ein gewisser Schematismus unvermeidbar (vgl. dazu oben, E. 4.8) – ist für\ndas Vergleichskriterium der Lage (Lärmbelastung) somit von einem Toleranzbereich von +/- 5 dB auszugehen.\n\n8.4.4.2. Die Richtigkeit bzw. Aktualität der im GIS-Browser gespeicherten Dezibelwerte hat als solche weder die Klägerin noch die Beklagte in Frage gestellt. Zu\nbeachten ist aber – darauf weist die Klägerin zu Recht hin –, dass es sich dabei\num Emissionswerte handelt, d.h. um Werte, die an der Schallquelle (lärmemittierende Strasse) gemessen wurden, während hier die Lärmimmissionen an den jeweiligen Empfangspunkten (fragliche Wohnungen) massgeblich sind. Es sind deshalb insbesondere auch die Distanzen zwischen den Lärmquellen (Strassen) und\nden Wohnungen sowie gegebenenfalls dazwischen liegende (lärmdämmende)\nHindernisse zu berücksichtigen.\n- 79 -\n\n8.4.4.3. Gestützt auf die dem GIS-Browser zu entnehmenden Daten (Emissionswerte) lassen sich deshalb keine exakten Ergebnisse erzielen bzw. keine genauen\nImmissionswerte ermitteln. In diesem Zusammenhang verfällt die Vorinstanz insofern in der Tat einer Scheingenauigkeit, als sie von den jeweiligen Emissionswerten konkrete (\"dezibelscharfe\") Distanzabschläge bis auf die Nachkommastelle\ngenau veranschlagt und zudem danach unterscheidet, ob es sich um linien- oder\npunktförmige Lärmquellen handelt.\n\n8.4.4.4. Obschon genaue (\"dezibelscharfe\") Immissionswerte nicht ermittelt werden können, was letztlich auch die Vorinstanz zu Recht betont (…), lassen sich\ngestützt auf den GIS-Browser sehr wohl gewisse lärmbezogene Feststellungen\ntreffen und insbesondere Objekte ausschliessen, denen die Vergleichbarkeit mit\nBlick auf die Lärmexposition offensichtlich abgeht. Freilich ist den mit dieser Methode verbundenen Ungenauigkeiten Rechnung zu tragen, weshalb auf diesem\nWege nur Vergleichsobjekte ausgeschlossen werden können, die ohne jeden\nZweifel an einer erheblich lauteren oder erheblich leiseren Lage gelegen sind.\nDies mag etwa dann der Fall sein, wenn eine Vergleichswohnung gleich weit oder\nsogar weiter von einer Strasse entfernt ist, als es das strittige Mietobjekt ist, und\nwenn diese Strasse Emissionswerte aufweist, die bereits für sich genommen erheblich tiefer sind als die Werte der das strittige Mietobjekt belastenden Strasse\n(angesichts der Ungenauigkeit der Methode ist hier als Richtwert nicht bloss ein\nUnterschied von 5 dB zu verlangen, sondern ein solcher von rund 10 dB).\n\n8.4.4.5. Vorliegend ist die Wohnung der Beklagten rund 25 m von der VC-strasse\nentfernt (die exakte Messdistanz ist entgegen der Ansicht der Klägerin nicht entscheidend, weil hier nur offensichtlich unterschiedliche Objekte ausgeschieden\nwerden), und es weist diese gemäss GIS-Browser durchschnittliche Emissionswerte von tagsüber 79.4 dB und nachts 75.2 dB auf; zwar trifft der Lärm nicht frontal, sondern nur seitlich auf die Wohnung auf, lärmdämmende Hindernisse sind\naber keine ersichtlich. Wenn sich nun beispielsweise eine Vergleichswohnung\n25 m oder mehr von einer Strasse entfernt befindet, die als solche bloss Emissionswerte von weniger als 70 dB tagsüber bzw. weniger als 65 dB in der Nacht\naufweist (also rund 10 dB weniger als die VC-strasse im relevanten Abschnitt), so\nlässt die allgemeine Lebenserfahrung ohne Weiteres den Schluss zu, dass diese\n- 80 -\n\nWohnung aufgrund erheblich geringerer Lärmbelastung offensichtlich nicht vergleichbar ist. Eine Messung der exakten Immissionswerte (Gutachten) ist dann\nentbehrlich. Dasselbe gilt für den Fall, dass sich eine Wohnung unmittelbar an einer Strasse befindet, während eine andere zurückversetzt in der \"zweiten Reihe\"\nliegt, der von der Strasse ausgehende Lärm also von einem Häuserblock abgeschirmt wird. Diese Lärmdämmung ist – ohne jede Scheingenauigkeit – alleine\ngestützt auf die allgemeine Lebenserfahrung derart erheblich, dass eine Vergleichbarkeit der Wohnungen wenigstens dann entfällt, wenn die Emissionswerte\nder das \"lärmgeschützte\" Objekt betreffenden Strasse ähnlich hoch oder sogar\ntiefer sind als jene der das \"ungeschützte\" Objekt belastenden Strasse.\n\n"}