{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-08-26", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170003-L_2019-08-26.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_5_01.pdf", "Checksum": "1c996f304f00f7bed84169f35454db63"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170003-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:04:26", "Checksum": "6b49a1fcd714c71bcc2ea2cddf0c0889", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L\nRegeste:\nZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete.\n\n8.3.1.1. Mit Bezug auf die Lärmbelastung führte die Klägerin vor Vorinstanz aus,\nes liege das strittige Mietobjekt an einer ruhigen Quartierstrasse (N-strasse; Tem-\npo-30-Zone), es liege dieses aber unweit von der VC-strasse, die relativ stark befahren sei und auf der auch Tramverkehr herrsche. Die Immissionsbelastung sei\nals \"mässig\" bzw. die Lage als \"mässig lärmig\" zu bezeichnen; hierfür offerierte die\nKlägerin das Beweismittel des Augenscheins sowie ein Gutachten. Ebenso würden sich sämtliche Vergleichsobjekte an einer als \"mässig lärmig\" zu bezeichnenden Lage befinden. \"Mässig lärmig\" bedeute hierbei weder \"ruhig\" noch \"lärmig\".\nAls \"lärmig\" sei eine Lage dann zu bezeichnen, wenn eine Wohnung direkt an eine\nstark befahrene Strasse angrenze und praktisch permanent mit Lärm belastet sei.\nDies sei mit Bezug auf das strittige Mietobjekt aber nicht der Fall, da dieses nicht\ndirekt an die VC-strasse angrenze; für diese letzte Behauptung offerierte die Klägerin ebenfalls einen Augenschein und ein Gutachten (…; vgl. zudem …, wo pauschal für alle Wohnungen und alle Vergleichskriterien ein Augenschein und ein\nGutachten offeriert wurde).\n\n8.3.1.2. Die Beklagte liess ihrerseits ausführen, es sei die Lage des strittigen Mietobjekts, das nur 20-30 Meter von der VC-strasse bzw. der dort gelegenen Tramhaltestelle entfernt sei, als \"sehr lärmig\" bzw. als \"lärmig bis sehr lärmig\" zu bezeichnen; insbesondere herrsche aufgrund des bis um 01.00 Uhr andauernden\nTramverkehrs erheblicher Lärm bis in die Nacht. Ferner bestritt die Beklagte die\nVergleichbarkeit der von der Klägerin offerierten Vergleichswohnungen – mit Ausnahme der Objekte Nr. 12 (VV-strasse 74; …) und Nr. 21 (VC-strasse 286; …) –\nexplizit mit Bezug auf das Lärmkriterium und machte zusammengefasst geltend,\nes seien diese allesamt wesentlich ruhiger gelegen als das strittige Mietobjekt.\n\n8.3.1.3. Nachdem sich beide Parteien je zweimal geäussert hatten, legte ihnen\ndie Vorinstanz einen Ausdruck aus dem GIS-Browser (Karte Strassenlärm) vor,\nder die Umgebung des strittigen Mietobjekts zeigt (…); trotzdem äusserten sich in\nihren dritten Vorträgen weder die Klägerin noch die Beklagte dazu. Auf explizite\nNachfrage des Vorsitzenden, ob sie hierzu Stellung nehmen wollen, liess die Klä-\n- 69 -\n\ngerin erklären, es sei notorisch, dass die VC-strasse stark befahren sei, während\ndie Beklagte nichts beizufügen hatte.\n\n8.3.1.4. Daraufhin wies die Vorinstanz die Parteien mit Verfügung vom 22. November 2018 u.a. darauf hin, dass die jeweiligen Lärmimmissionen (insbesondere\naus dem Strassenverkehr) für die Beurteilung der Lage und die Vergleichbarkeit\nder Wohnungen relevant seien. Ferner erläuterte sie die Funktionsweise des GIS-\nBrowsers in detaillierter Weise und stellte in Aussicht, entscheidend darauf abzustellen. In der Folge wurden beide Parteien je separat aufgefordert, hierzu – und\ninsbesondere zu den so zu ermittelnden Daten betreffend die jeweilige Lärmexposition der einzelnen Wohnungen – Stellung zu nehmen. Die Klägerin liess hierzu\nim Wesentlichen ausführen, es sei der GIS-Browser, Karte Strassenlärm, ein untaugliches Instrument, um die jeweilige Immissionsbelastung festzustellen, und\nführte diverse Gründe an, die gegen die Verwendung des GIS-Browsers sprechen\nwürden; dieses Vorbringen wiederholte sie (praktisch wortgleich) in ihrer Berufung.\nDie Beklagte ihrerseits hielt fest, es habe sich anlässlich des Augenscheins gezeigt, dass der von der VC-strasse ausgehende, das strittige Mietobjekt belastende Lärm die Lage als \"lärmig bis sehr lärmig\" erscheinen lasse; dies würden die\nDaten des GIS-Browsers (80.4 dB tagsüber, 76.2 dB in der Nacht) bestätigen.\nDiese Werte verglich die Beklagte sodann mit den gemäss dem GIS-Browser ausgewiesenen Emissionswerten für die Objekte Nr. 1, 5, 6 und 16 und stellte fest,\ndass hiervon mit Bezug auf die Lärmbelastung einzig das Objekt Nr. 16 mit dem\nstrittigen Mietobjekt vergleichbar sei.\n\n8.3.1.5. In der Folge stellte die Vorinstanz, wie bereits erwähnt, auf die sich aus\ndem GIS-Browser ergebenden Daten ab und ermittelte wie in Aussicht gestellt die\nentsprechenden Werte von sich aus.\n\n8.3.2.\n\n8.3.2.1. Eine Klage auf Anfechtung des Anfangsmietzinses ist ohne Rücksicht auf\nden Streitwert im vereinfachten Verfahren zu beurteilen (Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO)\nund es ist der Sachverhalt gemäss Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO von Amtes wegen\nfestzustellen. Die hier zur Anwendung kommende Untersuchungsmaxime ist jedoch eine eingeschränkte, die aus sozialen Gründen dem Schutz der nach ge-\n- 70 -\n\n"}