{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-08-26", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170003-L_2019-08-26.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_5_01.pdf", "Checksum": "1c996f304f00f7bed84169f35454db63"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170003-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:04:26", "Checksum": "6b49a1fcd714c71bcc2ea2cddf0c0889", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L\nRegeste:\nZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete.\n\ndass hinsichtlich jedes einzelnen dieser \"Lageaspekte\" Übereinstimmung besteht\n(auch nicht mit einem gewissen Toleranzbereich), es muss aber die Belegenheit\nder Vergleichswohnung als insgesamt mit jener des strittigen Mietobjekts vergleichbar erscheinen. Dies setzt nicht nur voraus, dass die jeweiligen Lagen als\nungefähr gleichwertig zu betrachten sind, sondern auch, dass sie als in ihrem\nGrundcharakter gleichartig (vergleichbar) erscheinen. Es müssen mit anderen\nWorten die Wohnungen hinsichtlich ihrer Lage einerseits über ähnliche Vor- und\nNachteile verfügen und es dürfen andererseits allfällige Unterschiede nicht so beschaffen sein, dass sie aufgrund ihrer Art oder ihres Ausmasses – selbst wenn sie\ndurch andersartige Vor- bzw. Nachteile ausgeglichen werden – den Charakter der\njeweiligen Lagen als unterschiedlich erscheinen lassen. Ist ein Mietobjekt beispielsweise in einer ruhigen Wohngegend am Waldrand belegen, so ist es mit einem Mietobjekt, das sich an einer wichtigen und emissionsstarken Verkehrsader\nbefindet, auch dann nicht vergleichbar, wenn die Vorteile der geringeren Lärmbelastung und der grünen Umgebung durch Nachteile in Bezug auf die Anbindung an\nden öffentlichen Verkehr oder die Nähe zu Schulen und Einkaufsmöglichkeiten\nkompensiert werden (vgl. BGE 139 III 13, E. 3.3.2; BGer, 4A_295/2010 vom\n26. Juli 2010, E. 3.2.4; 4C.265/2000 vom 16. Januar 2001, E. 4b/dd).\n\n1.41.2. Dem Kriterium der Lärmexposition kommt gerade in grösseren (lärmbelasteten) Städten für die Bestimmung des Mietzinses eine wesentliche Bedeutung zu.\nBestehen mit Bezug auf die Lärmbelastung erhebliche Unterschiede zwischen den\nzu vergleichenden Wohnungen, so lässt dieser Unterschied allein – unbesehen\nanderer Lageaspekte – die Vergleichbarkeit der Lage entfallen (vgl. BGE 139 III\n13, E. 3.3.2; BGer, 4A_295/2010 vom 26. Juli 2010, E. 3.2.4; 4C.265/2000 vom\n16. Januar 2001, E. 4b/dd). Dies gilt insbesondere dann, wenn die in Frage stehende Lärmbelastung einer Wohnung derart hoch ist, dass die Immissionsgrenzwerte (bzw. sogar die Alarmwerte) gemäss der LSV (Anhänge) erreicht werden. Ist\neine Wohnung Lärmimmissionen ausgesetzt, die nur schwer zu ertragen sind, so\nentfällt eine Vergleichbarkeit mit anderen Wohnungen ohne Weiteres, wenn diese\n– obschon auch nicht in \"ruhigen Wohngegenden\" gelegen – eine Lärmbelastung\ndeutlich unter der Erträglichkeitsgrenze aufweisen.\n- 67 -\n\n1.41.3. In Erinnerung zu rufen ist sodann, dass das Gericht bei der Auswahl der\nfür einen Vergleich in Betracht kommenden Wohnungen streng zu sein hat, weil\ndieser nicht auf Grundlage einer breit abgestützten Statistik erfolgt, sondern anhand einiger weniger Vergleichsobjekte. Ferner ist unweigerlich ein gewisser\nSchematismus erforderlich, um die Vorhersehbarkeit des Rechts und die Gleichbehandlung zu gewährleisten (s. dazu oben, E. 4.8). Insofern müssen die zum\nVergleich herangezogenen Wohnungen – innerhalb eines gewissen Toleranzbereichs (dazu unten, E. 8.4.4.1) – also auch hinsichtlich des Kriteriums der Lärmexposition miteinander vergleichbar sein, d.h. es müssen sich deren Immissionswerte in einem vergleichbaren Rahmen bewegen.\n\n1.41.4. Mit Bezug auf die Lage hat die Vorinstanz, soweit ersichtlich, einzig auf\ndas Kriterium der Lärmbelastung abgestellt, während sie andere Gesichtspunkte\nder Lage nicht beurteilt bzw. die Wohnungen insofern als miteinander vergleichbar\nerachtet hat (…; eine Ausnahme besteht für die ohnehin in einem anderen Quartier gelegenen Objekte Nr. 5, 19 und 20, deren Lage die Vorinstanz bereits aufgrund ihrer Nähe zum Friedhof VK- als mit jener der strittigen Wohnung nicht vergleichbar erachtet hat; …). Dieses Vorgehen ist grundsätzlich nicht zu beanstanden, denn es kann, wie dargelegt, eine erheblich unterschiedliche Lärmbelastung\ndie Vergleichbarkeit der Wohnungen bereits für sich alleine entfallen lassen, so\ndass sich eine Beurteilung anderer Aspekte erübrigt.\n\n1.41.5. Im Folgenden ist zunächst auf die von der Klägerin aufgeworfene Frage\neinzugehen, ob die Vorinstanz die für die Beurteilung der jeweiligen Lärmexposition relevanten Tatsachen korrekt, d.h. insbesondere im Einklang mit Art. 247\nAbs. 2 lit. a ZPO, festgestellt hat. Alsdann ist zu beurteilen, ob die von der Vorinstanz zur Ermittlung der Lärmbelastung herangezogene Methode, die sich massgeblich auf den sog. GIS-Browser stützt, ein hierfür taugliches Instrument darstellt, und zu welchen Ergebnissen dies vorliegend führt.\n- 68 -\n\n1.42. Feststellung des Tatsachenfundaments\n\n8.3.1.\n\n"}