{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-08-26", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170003-L_2019-08-26.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_5_01.pdf", "Checksum": "1c996f304f00f7bed84169f35454db63"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170003-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:04:26", "Checksum": "6b49a1fcd714c71bcc2ea2cddf0c0889", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L\nRegeste:\nZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete.\n\n1.40.5. Die Klägerin macht in ihrer Berufung zunächst geltend, es habe die Vorinstanz den sozialen Untersuchungsgrundsatz gemäss Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO\nverletzt, indem sie den Sachverhalt in diesem Zusammenhang weitgehend von\nAmtes wegen festgestellt habe. Namentlich habe die Vorinstanz von sich aus –\nohne dass dies von den Parteien eingebracht worden sei – Abklärungen hinsichtlich der jeweiligen Lärmexposition (Emissionswerte, Distanzen, lärmdämmende\nHindernisse, Tempo-30-Zonen u.a.) der einzelnen Wohnungen vorgenommen und\nhierbei entscheidend auf den GIS-Browser und andere eigene Internetrecherchen\n(z.B. Google Street View) abgestellt. Ferner habe sie den Parteien keine (hinreichende) Gelegenheit eingeräumt, zu den Ergebnissen dieser Abklärungen Stellung zu nehmen, und damit den Gehörsanspruch (Art. 29 Abs. 2 BV) verletzt.\n\n1.40.6. Sodann kritisiert die Klägerin die von der Vorinstanz angewandte Methode\nzur Beurteilung der Lärmexposition der jeweiligen Wohnungen. Die diesbezüglichen theoretischen Ausführungen seien unrichtig, es verfüge die Vorinstanz in\ndiesem Bereich über kein ausgewiesenes Fachwissen und es sei willkürlich, hierfür auf Wissen abzustellen, das sie sich über \"Wikipedia\" angeeignet habe. Zur\nErmittlung der jeweiligen Entfernung einer Wohnung zur fraglichen Lärmquelle\nhabe die Vorinstanz auf das \"Massstabswerkzeug\" des GIS-Browsers abgestellt,\nwas zu ungenauen und unrichtigen Ergebnissen geführt habe. Ferner sei der Beizug der Karte Strassenlärm des GIS-Browsers ungenügend. Bei den dort angegebenen Dezibelwerten handle es sich bloss um Emissionswerte und es werde die\nIntensität des Lärms am relevanten Empfangspunkt (Immission) nicht nur durch\ndie Lautstärke der Emission an der Quelle und die Distanz zwischen der Quelle\nund dem Empfangspunkt beeinflusst, sondern auch durch zahlreiche weitere Faktoren (so namentlich durch lärmdämmende Hindernisse, durch den sog. Aspektwinkel, in dem der Schall am Empfangspunkt auftreffe, oder durch sog. Reflexio-\n- 65 -\n\nnen und Mehrfachreflexionen, die insbesondere in Häuserschluchten auftreten\nwürden). Zudem könne nicht einzig auf den Strassenlärm abgestellt werden, sondern es seien auch andere Lärmquellen zu berücksichtigen, namentlich aus dem\nEisenbahn- oder Flugverkehr sowie Industrie- und Gewerbelärm. Beispielsweise\nsei das Vergleichsobjekt Nr. 1 (VD-strasse 72) in der Nähe des \"Schlachthofs\" und\ndes \"Letzigrunds\" gelegen, die Objekte Nr. 3 (VL-strasse 15), Nr. 4 (VN-Strasse\n48), Nr. 12 (VV-strasse 74) und Nr. 15 (VW-strasse 73) nahe einer Bahnlinie, von\nwo aus ebenfalls Lärm ausgehe. Schliesslich seien diverse Vergleichswohnungen\nvon mehreren Strassen (und nicht nur von einer Strasse) umgeben, was ebenfalls\nzu berücksichtigen sei. Willkürfrei könne die Lärmexposition nur anhand einer\nMessung im Rahmen eines Gutachtens beurteilt werden; eine solche Beweisofferte habe die Vorinstanz indessen in Verletzung des Rechts auf Beweis abgelehnt.\nHinzu komme, dass ohnehin nicht der Lärm massgebend sei, der an der Aussenfassade der jeweiligen Wohnungen auftreffe, sondern jener, der im Wohnungsinneren wahrnehmbar sei; entsprechend hätten die Messungen innerhalb der\nWohnungen zu erfolgen.\n\n1.40.7. Schliesslich wendet die Klägerin ein, es hätte auch für das Kriterium der\nLärmexposition – ähnlich wie etwa für die Grösse einer Wohnung – ein Toleranzbereich von rund 20 % beachtet werden müssen.\n\n1.41. Grundlagen\n\n1.41.1. Um im Rahmen des Nachweises der orts- und quartierüblichen Mietzinse\ni.S.v. Art. 269a lit. a OR als Vergleichsobjekt berücksichtigt zu werden, muss eine\nvon den Parteien offerierte Vergleichswohnung nach Lage, Grösse, Ausstattung,\nZustand und Bauperiode mit dem strittigen Mietobjekt vergleichbar sein (Art. 11\nAbs. 1 VMWG); ein \"Gesamteindruck\" hinsichtlich dieser Kriterien genügt wie bereits ausgeführt nicht (s. dazu oben, E. 4.6-4.8). Mit Bezug auf das hier fragliche\nKriterium der Lage sind verschiedene Gesichtspunkte zu berücksichtigen, so namentlich die Nähe der Wohnung zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Naherholungsgebieten, die Dichte und Art der umliegenden Bebauung, die in der Umgebung gegebenenfalls vorhandenen Grünflächen,\ndie Aussicht aus der Wohnung sowie deren Immissionsbelastung, insbesondere\n(aber nicht ausschliesslich) hinsichtlich des Lärms. Hierbei ist nicht erforderlich,\n- 66 -\n\n"}