{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-08-26", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170003-L_2019-08-26.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_5_01.pdf", "Checksum": "1c996f304f00f7bed84169f35454db63"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170003-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:04:26", "Checksum": "6b49a1fcd714c71bcc2ea2cddf0c0889", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L\nRegeste:\nZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete.\n\n1.40.2. In diesem Zusammenhang stellte die Vorinstanz massgeblich auf den sog.\n\"GIS-Browser\" (Geografisches Informationssystem des Kantons Zürich, Karte\nStrassenlärm; www.maps.zh.ch) ab, worauf sie die Parteien im Rahmen der (fortgesetzten) Hauptverhandlung (vgl. … [Ausdruck aus dem GIS-Browser, Karte\nStrassenlärm, der die Umgebung des strittigen Mietobjekts zeigt]) sowie zudem\nmittels separater Verfügung vom 22. November 2018 hingewiesen hatte. Hierbei\nsteuerte die Vorinstanz jeweils in einem ersten Schritt – für jede Wohnung separat\n– die Adressen der Wohnungen im GIS-Browser (Karte Strassenlärm) an und entnahm daraus die Dezibelwerte der nächstgelegenen grösseren Strassen (unterteilt\nin durchschnittliche Emissionswerte am Tag und in der Nacht). Diese Werte justierte sie alsdann in einem zweiten Schritt, indem sie nach Massgabe der mit dem\nMesswerkzeug der GIS-Karte gemessenen Distanz sowie allfälliger Hindernisse,\ndie zwischen der jeweiligen Wohnung und der fraglichen Lärmquelle liegen, gewisse Abzüge in Anschlag brachte. Mit dieser Methode könne zwar, so die Vorinstanz, keine Gewissheit über die genauen Immissionswerte gewonnen werden;\ndies könnte nur durch Langzeitmessungen beim Mietobjekt und möglichen Vergleichsobjekten erreicht werden. Ein solches Vorgehen sei aber dennoch ausreichend, weil damit immerhin Vergleichsobjekte ausgeschlossen werden könnten,\ndie aufgrund offensichtlich höherer oder tieferer Lärmbelastung nicht mit der strittigen Wohnung vergleichbar seien, und weil dies dazu führe, dass zusammen mit\nden weiteren Vergleichskriterien so oder so weniger als fünf vergleichbare Wohnungen übrig bleiben. Aus diesem Grund könne darauf verzichtet werden, Langzeitmessungen der exakten Immissionswerte durchzuführen. Von der Klägerin ins\nFeld geführte \"Mehrfachreflexionen\", die den Lärm in Häuserschluchten verstärken könnten, seien von eher untergeordneter Bedeutung (dies könne einen Unterschied von maximal 3 dB ausmachen); zudem sei dieser Effekt gerade bei der\nWohnung der Beklagten besonders ausgeprägt. Richtig sei ferner, dass der\nSchalldruck durch den Boden, die Bau-Schalldämmmasse und andere Hindernisse gedämpft werden könne, solches sei aber in Bezug auf die Wohnung der Be-\n- 63 -\n\nklagten nicht behauptet worden, während dies bei verschiedenen Vergleichswohnungen der Fall sei; folglich würde sich ein Unterschied hierdurch nur noch verschärfen. Ferner sei bei verschiedenen Vergleichswohnungen unklar, ob diese –\nwie die Wohnung der Beklagten – zur Strasse oder zu einer Art Innenhof hin ausgerichtet seien; auch dies könne letztlich aber nur zu einer Vergrösserung der Unterschiede zwischen den Wohnungen führen. Mit Bezug auf die Innenisolation der\nWohnungen, die die Klägerin als Argument gegen die von der Vorinstanz angewandte Methode anführe, sei allfälligen Unterschieden im Rahmen der Kriterien\nder Bauperiode, des Zustands und der Ausstattung Rechnung zu tragen; würden\nsich die Wohnungen diesbezüglich tatsächlich voneinander unterscheiden, so sei\nihre Vergleichbarkeit bereits aus diesem Grunde zu verneinen.\n\n1.40.3. Für die Lage der Wohnung der Beklagten kam die Vorinstanz zum\nSchluss, es sei diese als \"notorisch lärmig\" zu bezeichnen. Die Wohnung sei in\neiner Querstrasse gelegen, nur unweit (ca. 25 Meter) von der beidseits vielbefahrenen VC-strasse entfernt, auf der zwei Tramlinien in einem Intervall von fünf bis\nzehn Minuten verkehren würden. Wie sich anlässlich des Augenscheins gezeigt\nhabe, sei der Tramverkehr auch ausserhalb der Stosszeiten deutlich hörbar. Die\nsich aus dem GIS-Browser für den relevanten Strassenabschnitt der VC-strasse\nergebenden Emissionswerte würden tagsüber 79.4 dB und nachts 75.2 dB betragen. Angesichts der Distanz von rund 25 Metern, die zwischen der Lärmquelle und\nder Wohnung liege, sei von Immissionswerten von tagsüber 65.5 dB und nachts\n61.3 dB auszugehen.\n\n1.40.4. Unter Anwendung der erwähnten Methode verneinte die Vorinstanz alsdann die Vergleichbarkeit der strittigen Wohnung mit den von der Klägerin offerierten Vergleichsobjekten Nr. 1-4, Nr. 7-11, Nr. 13-14, Nr. 17-18, Nr. 20 und Nr. 22-\n23 aufgrund der erheblich lärmexponierteren Lage der Wohnung der Beklagten.\nUmgekehrt schloss sie auch die Vergleichbarkeit des Objekts Nr. 21 aus, dies jedoch mit der Begründung, es befinde sich dieses an einer erheblich lärmigeren\nLage als das strittige Mietobjekt. Hierbei stellte die Vorinstanz wie bereits erwähnt\nim Wesentlichen auf die distanzbereinigten Emissionswerte der nächstgelegenen\nStrassen gemäss GIS-Browser ab, wobei sie lärmdämmende Hindernisse (Abschirmung durch andere Gebäude, Gebäudevorsprünge oder Lärmschutzwände)\n- 64 -\n\nmitberücksichtigte; zudem erwog sie, dass einige der Vergleichswohnungen – im\nGegensatz zur Wohnung der Beklagten – an eine Tempo-30-Zone angrenzen\nwürden, was ebenfalls zu berücksichtigen sei. Diese Tatsachen (Emissionswerte,\nStrassenkarte, Distanzangaben, abschirmende Gebäude, Tempo-30-Zonen und\nLärmschutzwände) stellte die Vorinstanz im Wesentlichen durch Konsultation des\nGIS-Browsers sowie von Google Street View fest.\n\n"}