{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-08-26", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170003-L_2019-08-26.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_5_01.pdf", "Checksum": "1c996f304f00f7bed84169f35454db63"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170003-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:04:26", "Checksum": "6b49a1fcd714c71bcc2ea2cddf0c0889", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L\nRegeste:\nZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete.\n\n1.37. Dass sich die von der Klägerin offerierten Vergleichswohnungen allesamt –\nwie auch das strittige Mietobjekt – in Liegenschaften befinden, die Teil einer Blockrandüberbauung sind, wie die Klägerin behauptet, ist unerheblich. Architektonische Eigenschaften, der Baustil oder die Bauperiode der jeweiligen Liegenschaften sind für die Frage der Quartierzugehörigkeit keine relevanten Kriterien (vgl.\nBGE 136 III 74, E. 2.2.1). Angesichts der klaren historischen und administrativen\nGrenzen zwischen den Quartieren Wiedikon und Aussersihl ebenfalls nicht entscheidend ist die Frage, ob das eine Quartier mehr \"auf Familien ausgerichtet\"\noder \"trendiger\" ist als das andere (was auch immer dies im Einzelnen heissen\nmag). Insofern ist ein von der Klägerin in diesem Zusammenhang verlangter Augenschein für die Frage der Quartiereinteilung von vornherein untauglich. Abgesehen davon hat die Klägerin ein solches Beweisangebot vor Vorinstanz nur in\nganz pauschaler Weise und nicht spezifisch für die Frage der Quartierzugehörigkeit gemacht, sodass es sich dabei um ein unzulässiges Novum handelt (vgl.\nArt. 317 Abs. 1 ZPO und oben, E. 2.4).\n\n1.38. Schliesslich ist der Klägerin zwar darin zuzustimmen, dass es sachlich nicht\ngerechtfertigt ist, das Vergleichsobjekt Nr. 6 (VC-strasse Y) trotz seiner Lage im\nQuartier Wiedikon (Quartierteil VK-) für den Vergleich zuzulassen, nur weil es sich\n\"direkt an der Grenze zum Quartier Aussersihl/Hard\" befindet, während andere\n- 61 -\n\nVergleichsobjekte, die etwas weiter weg von der Quartiersgrenze gelegen sind,\nausgeschlossen werden. Dies führt aber nicht dazu, dass diese anderen Vergleichsobjekte (Nr. 5, 19 und 20) für den Vergleich zuzulassen wären, sondern\ndazu, dass auch die Vergleichswohnung Nr. 6 ausser Betracht fallen muss. Einer\nGrenzziehung haftet in einem gewissen Sinne immer etwas Willkürliches an, dennoch ist eine Grenze irgendwo zu ziehen. Würden Liegenschaften, die sich direkt\nan der Grenze (quasi in der \"ersten Reihe\") befinden, noch für den Vergleich zugelassen, während solche, die in der \"zweiten Reihe\" oder noch weiter entfernt\ngelegen sind, ausgeschlossen würden, so würde die Grenze gewissermassen um\neine Häuserreihe nach hinten verlegt, was sachlich nicht gerechtfertigt ist. Vielmehr ist die Grenze dort zu ziehen, wo sie liegt. Offen gelassen werden kann die\nFrage, ob es nicht überspitzt wäre, Liegenschaften vom Vergleich auszuschliessen, die sich an einer Strasse, durch die die Grenze verläuft, direkt gegenüber\nliegen. Denn das ist beim Vergleichsobjekt Nr. 6 in Bezug auf das Mietobjekt nicht\nder Fall.\n\n1.39. Damit scheiden die von der Klägerin offerierten Vergleichswohnungen Nr. 5\n(VA-strasse 154), Nr. 6 (VC-strasse 365), Nr. 7 (VQ-strasse 91), Nr. 8 (VQ-strasse\n88), Nr. 9 (VQ-strasse 82), Nr. 10 (VT-strasse 17), Nr. 11 (VR-strasse 24), Nr. 12\n(VV-strasse 74), Nr. 13 (VS-strasse 49), Nr. 14 (VY-strasse 43), Nr. 15 (VWstrasse 73), Nr. 19 (VA-strasse 156) und Nr. 20 (Q-strasse 9) für den Beweis der\nQuartierüblichkeit des vereinbarten Anfangsmietzinses aufgrund ihrer Lage in einem anderen Quartier aus.\n\nKriterium der vergleichbaren Lärmexposition\n\n1.40. Erwägungen der Vorinstanz und Parteivorbringen\n\n1.40.1. Mit Bezug auf das Kriterium der Lage, das für die Vergleichbarkeit der\nWohnungen relevant ist (Art. 11 Abs. 1 VMWG), führt die Vorinstanz zusammengefasst aus, es sei – innerhalb eines Quartiers – die jeweilige Nähe der Wohnungen zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Naherholungsgebieten zu berücksichtigen, während das Stockwerk, in dem sich die\nWohnungen befinden, nicht entscheidend sei. Massgebend seien zudem die\nLärmimmissionen, insbesondere solche aus dem Strassenverkehr, denen die\n- 62 -\n\nWohnungen ausgesetzt seien. Bereits Abweichungen im Bereich von 5 dB würden\n– weil die Dezibelskala logarithmisch aufgebaut sei und weil ein um 10 dB erhöhter Schalldruckpegel einer Verdoppelung der empfundenen Lautstärke entspreche\n– einen signifikanten Unterschied bedeuten.\n\n"}