{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-08-26", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170003-L_2019-08-26.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_5_01.pdf", "Checksum": "1c996f304f00f7bed84169f35454db63"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170003-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:04:26", "Checksum": "6b49a1fcd714c71bcc2ea2cddf0c0889", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L\nRegeste:\nZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete.\n\n1.32. Das Erfordernis, dass die offerierten Vergleichsobjekte im selben Quartier\nwie das in Frage stehende Mietobjekt gelegen sein müssen, ist als solches weder\nin Art. 269a lit. a OR noch in Art. 11 Abs. 1 VMWG explizit vorgesehen, es ergibt\nsich aber aus dem Begriff des \"quartierüblichen Mietzinses\" (vgl. BGE 136 III 74,\nE. 2.2.1). Aus dem Umstand, dass der Wortlaut von Art. 269a lit. a OR die Konjunktion \"oder\" verwendet (\"orts- oder quartierübliche Mietzinse\"), während Art. 11\nAbs. 1 VMWG von \"orts- und quartierüblichen\" Mietzinsen spricht, lässt sich entgegen der Auffassung der Klägerin nichts ableiten. Auf die ortsüblichen Mietzinse,\nd.h. jene, die für eine ganze \"Ortschaft\" massgeblich sind, ist dann abzustellen,\nwenn sich eine geografisch zusammengehörige Ortseinheit aufgrund ihrer Grösse\n– wie etwa bei kleineren Dörfern auf dem Land – gar nicht in mehrere Teile (Quartiere) unterteilen lässt, sondern eine einzige Einheit bildet. Bei grösseren Ortschaften, wie namentlich bei grösseren Städten, sind demgegenüber (nur) jene Mietzinse relevant, die auf das betreffende \"Quartier\" entfallen, also die \"quartierüblichen\nMietzinse\".\n- 59 -\n\n1.33. Unter dem Begriff des \"Quartiers\" ist ein Teil einer Stadt bzw. einer Ortschaft zu verstehen, der eine administrative, historische, geografische oder soziologische Einheit bildet. Ein Quartier kann sich nicht auf einige wenige Gebäude\noder Häuserblöcke beschränken, sondern es ist eine gewisse räumliche Ausdehnung vorausgesetzt (BGE 136 III 74, E. 2.2.1). Dass sich Liegenschaften in Stadtteilen mit unterschiedlichen Postleitzahlen befinden, schliesst eine Zugehörigkeit\nzum selben Quartier nicht aus (BGE 123 III 317, E. 4b/ee). Ebenfalls nicht erforderlich ist, dass die sich in einem Quartier befindenden Gebäude aus einer ähnlichen Bauperiode stammen, über ähnliche architektonische Eigenschaften verfügen oder eine ähnliche Lage aufweisen; das Quartier kann vielmehr auch heterogen sein, was sich namentlich daraus ergibt, dass die Merkmale der Bauperiode\nund der Lage in Art. 11 Abs. 1 VMWG als separate Kriterien ausgewiesen sind\n(BGE 136 III 74, E. 2.2.1). Die Abgrenzung des als Quartier massgeblichen Gebietsteils hängt damit wesentlich von der tatsächlichen Sachlage ab, wobei regelmässig die administrative Gliederung einer Stadt und deren historische Aufteilung\nausschlaggebend sind (BGE 136 III 74, E. 2.2.1).\n\n1.34. Die Stadt Zürich ist administrativ in zwölf Stadtkreise eingeteilt, die sich\nwiederum in die 22 historischen Stadtquartiere unterteilen lassen. Während andere Stadtkreise teilweise mehrere historische Quartiere umfassen, sind die Stadtquartiere Wiedikon (Kreis 3) und Aussersihl (Kreis 4) deckungsgleich mit den jeweiligen Stadtkreisen. Bei diesen Gegebenheiten handelt es sich ohne Weiteres\num allgemein bekannte Tatsachen (vgl. dazu unten, E. 8.3.2.2 – 8.3.2.6).\n\n1.35. Die Klägerin kritisiert im Wesentlichen die von der Vorinstanz vorgenommeine Unterteilung des Stadtgebiets (unter anderem) in die Quartiere Wiedikon\nund Aussersihl und verlangt der Sache nach, dass zumindest der Quartierteil VK-\n– trotz der dem entgegenstehenden administrativen Unterteilung der Stadt Zürich\nin die zwölf Stadtkreise – für die Frage der Quartierüblichkeit des vereinbarten\nMietzinses zum Quartier Aussersihl gezählt wird. Der Quartierteil VK- sei dem\nQuartier Aussersihl (bzw. dessen Quartierteil Hard) sehr ähnlich und historisch\neng mit diesem verbunden.\n\n1.36. Dem kann nicht gefolgt werden. Auch bei der im Rahmen von Art. 269a lit. a\nOR und Art. 11 Abs. 1 VMWG relevanten Abgrenzung des als Quartier mass-\n- 60 -\n\ngeblichen Gebietsteils einer Stadt ist ein gewisser Schematismus unabdingbar,\num die Voraussehbarkeit des Rechts und die Gleichbehandlung zu gewährleisten\n(vgl. BGE 141 III 569, E. 2.2.3; BGer, 4A_400/2017 vom 13. September 2018,\nE. 2.2.2.2 [Erw. nicht publ. in BGE 144 III 514]). Vorliegend ist kein Grund ersichtlich, weshalb von der administrativen Stadteinteilung in die zwölf Stadtkreise bzw.\nvon der historischen Einteilung in die 22 Stadtquartiere, die bezüglich der hier relevanten Stadtkreise 3 und 4 deckungsgleich sind, abgerückt werden sollte. Die\nStadtquartiere Wiedikon und Aussersihl erweisen sich als historisch gewachsene\nEinheiten, zumal sie bis zu deren Eingemeindung im Jahre 1893 eigenständige\nGemeinden waren. Daran ändert nichts, dass diese beiden Quartiere nach deren\nEingemeindung zunächst während einiger Jahre – zusammen mit dem Industriequartier (heutiger Kreis 5) – den Stadtkreis III bildeten, bevor sie dann im Jahre\n1913 in die Stadtkreise 3 und 4 (und 5) unterteilt wurden.\n\n"}