{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-08-26", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170003-L_2019-08-26.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_5_01.pdf", "Checksum": "1c996f304f00f7bed84169f35454db63"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170003-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:04:26", "Checksum": "6b49a1fcd714c71bcc2ea2cddf0c0889", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L\nRegeste:\nZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete.\n\n1.28. Die Vorinstanz erwog, dass die von der Klägerin offerierte Vergleichswohnung Nr. 3 (VL-strasse 15) sowohl wegen ihrer Grösse (58 m2 gegenüber einer\nGrösse von 48 m2 des strittigen Mietobjekts) als auch aufgrund der unterschiedlichen Bauperioden, in der die fraglichen Liegenschaften erstellt worden sind (Baujahr 1951 gegenüber Baujahr 1933), ausscheide. Weiter ging die Vorinstanz davon aus, dass der für die Vergleichswohnung Nr. 5 (VA-strasse 154) ausgewiesene Nettomietzins von Fr. 1'061.–, der auf einem Referenzzinssatz von 3.5 % beruhe, (hypothetisch) an den für das strittige Mietverhältnis geltenden Referenzzinssatz von 1.75 % anzupassen sei, sodass ein monatlicher Nettomietzins von Fr.\n876.85 resultiere. Dieser sei wesentlicher tiefer als der vereinbarte Anfangsmietzins für die strittige Wohnung (monatlich Fr. 1'060.–), sodass das Objekt Nr. 5\nebenfalls ausser Betracht falle bzw. es die Orts- und Quartierüblichkeit des vereinbarten Mietzinses gerade nicht zu beweisen vermöge.\n\n1.29. Diese vorinstanzlichen Erwägungen hat die Klägerin in ihrer Berufung nicht\nbeanstandet, weshalb darauf nicht zurückzukommen ist. Es scheiden die Ver-\n- 57 -\n\ngleichswohnungen Nr. 3 und Nr. 5 damit für den Beweis der Orts- und Quartierüblichkeit aus.\n\nKriterium des Lageorts im gleichen Quartier\n\n1.30. Die Vorinstanz ging davon aus, dass sich sämtliche Vergleichsobjekte im\nselben Quartier befinden müssen. Das strittige Mietobjekt sei im Quartier Aussersihl (Quartierteil Hard) gelegen, während zahlreiche der von der Klägerin offerierten Vergleichswohnungen im Quartier Wiedikon (Quartierteil VK-) gelegen seien. Das Quartier Aussersihl (Stadtkreis 4) unterscheide sich deutlich vom Quartier\nWiedikon (Stadtkreis 3). Während Ersteres – ähnlich wie auch das Industriequartier (Stadtkreis 5) – von einer Vergangenheit als Arbeiterquartier geprägt sei und\nauch heute noch von Arbeitnehmern aus zahlreichen Nationen bevölkert werde,\nsei das seit jeher gutsituierte Quartier Wiedikon eher auf Familien ausgerichtet\nund verstehe sich neuerdings – insbesondere seit der Abklassierung der Weststrasse – als \"Trendquartier\" für ein jüngeres Publikum. Folglich seien die Vergleichsobjekte Nr. 5, Nr. 7-15 und Nr. 19-20, die im Quartier Wiedikon gelegen\nseien, nicht mit der strittigen Wohnung vergleichbar. Eine Ausnahme gelte indessen für das am nördlichen Rand des Quartiers Wiedikon (VK-) gelegene Vergleichsobjekt Nr. 6 (VC-strasse Y), weil sich dieses direkt an der Grenze zum\nQuartier Aussersihl (Hard) befinde. Im Übrigen sei das Unterquartier Langstrasse\nhistorisch zum Quartier Aussersihl zu zählen, weshalb die Vergleichswohnungen\nNr. 3 (VL-strasse 15) und Nr. 4 (VN-Strasse 48), die dort gelegen seien, unter dem\nAspekt der Quartierzugehörigkeit als mit dem strittigen Mietobjekt vergleichbar zu\nbetrachten seien. Dasselbe gelte für das Objekt Nr. 1 (VD-strasse 72), das zwar\nvon der Wohnung der Beklagten vergleichsweise weit entfernt sei, das sich aber\nnoch im Quartier Aussersihl befinde.\n\n1.31. Dagegen bringt die Klägerin zusammengefasst vor, es sei der Quartierbegriff weit auszulegen und es sei nicht primär auf eine administrative oder historische Stadteinteilung abzustellen; vielmehr sei die \"Standortgüte\" massgebend.\nDie von der Klägerin offerierten Vergleichsobjekte seien allesamt – wie auch das\nstrittige Mietobjekt – Teil einer Blockrandüberbauung, was für diesen Stadtteil prägend sei. Das Quartier Aussersihl mit seinen drei Quartierteilen Hard, Langstrasse\nund Werd gehöre mit dem Quartierteil VK- des Quartiers Wiedikon historisch eng\n- 58 -\n\nzusammen, weshalb diese vier Quartierteile als ein einziges Quartier zu betrachten seien. Indem die Vorinstanz eine Besichtigung der Lage der Vergleichsobjekte\n(mit Blick auf die jeweilige Quartierzugehörigkeit) verweigert habe, habe sie das\nRecht der Klägerin auf Beweis (Art. 8 ZGB) sowie ihren Gehörsanspruch (Art. 29\nAbs. 2 BV) verletzt. Ferner macht die Klägerin geltend, es sei nicht erheblich, ob\ndas Quartier Wiedikon eher auf Familien ausgerichtet oder \"trendiger\" sei, und es\nhabe die Vorinstanz diesbezüglich Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO verletzt, indem sie\ndiese Feststellungen ohne entsprechende Behauptungen der Beklagten von Amtes wegen getroffen habe. Zudem habe die Klägerin hierzu gar nicht Stellung\nnehmen können, was ihren Gehörsanspruch verletze (Art. 29 Abs. 2 BV). Sachlich\nnicht nachvollziehbar sei ferner, weshalb die Vorinstanz unter dem Gesichtspunkt\nder Quartierzugehörigkeit zwar das Objekt Nr. 6 (VC-strasseY) für den Vergleich\nzugelassen habe, nicht aber die Objekte Nr. 5 (VA-strasse 154), Nr. 19 (VAstrasse 156) und Nr. 20 (Q-strasse 9), die ebenfalls an der Grenze zum Quartier\nAussersihl (Hard) liegen würden und überdies nur drei Strassenzüge vom Objekt\nNr. 6 bzw. nur einen Strassenzug von der Quartiersgrenze entfernt seien.\n\n"}