{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-08-26", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170003-L_2019-08-26.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_5_01.pdf", "Checksum": "1c996f304f00f7bed84169f35454db63"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170003-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:04:26", "Checksum": "6b49a1fcd714c71bcc2ea2cddf0c0889", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L\nRegeste:\nZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete.\n\n1.25. Im Entscheid 4A_400/2017 vom 13. September 2018 stellte das Bundesgericht klar, dass diese in BGE 139 III 13 aufgestellte Vermutungsregel dann eingreife, wenn der Anfangsmietzins gegenüber dem Vormietzins i.S.v. Art. 270 Abs. 1 lit.\nb OR \"erheblich\" – d.h. um mindestens 10 % (vgl. hierzu bereits [obiter] BGE 139\nIII 13, E. 3.2) – erhöht worden sei, wobei sich Letzterer nach Massgabe des vom\nVormieter zuletzt tatsächlich bezahlten Mietzinses bestimme. Sei dies der Fall, so\nsei zu vermuten, dass der vereinbarte Anfangsmietzins missbräuchlich sei, und es\nobliege dann dem Vermieter, den sich auf Vergleichsobjekte stützenden Gegenbeweis dafür zu erbringen, dass der Mietzins trotz des äusseren Anscheins nicht\nmissbräuchlich sei (a.a.O., E. 2.2.2.2 [=Pra 2019 Nr. 77; Erw. nicht publ. in BGE\n144 III 514]: \"le loyer convenu […] est présumé abusif, de sorte qu'il incombe au\nbailleur d'apporter des contre-preuves fondées sur des éléments comparatifs pour\ndémontrer que, malgré les apparences, il s'agit d'un cas exceptionnel et que le\nloyer initial convenu n'est pas abusif\").\n\n1.26. Der Sache nach handelt es sich bei diesem vom Bundesgericht entwickelten\nRechtssatz um eine tatsächliche Vermutung, die sich auf die allgemeine Lebenserfahrung stützt und der über den Einzelfall hinaus allgemeine (normative)\nBedeutung zukommt. Vermutungsbasis (d.h. die von der Mieterin zu beweisende\nTatsache, die die Vermutungsfolge auslöst) ist der äussere Anschein der Missbräuchlichkeit, der in der Regel ab einer Erhöhung des Anfangsmietzinses von\nmindestens 10 % gegenüber dem Vormietzins gegeben ist (jedenfalls dann, wenn\n- 55 -\n\nsich diese Erhöhung nicht durch Entwicklungen des Referenzzinssatzes bzw. der\nKonsumentenpreise oder durch die lange Dauer des Vormietverhältnisses erklären lässt). Vermutungsfolge ist die Missbräuchlichkeit des Mietzinses. Hierbei\nhandelt es sich in Wahrheit nicht um eine Tatsache, die sich als solche beweisen\noder widerlegen liesse, sondern um einen rechtlichen Subsumtionsschluss, der\nauf Grundlage einer Vielzahl rechtserheblicher Tatsachen zu ziehen ist. Es liegt\ndemnach eine Rechtsvermutung vor, und zwar in dem Sinne, dass der Nachweis\ndes Anscheins der Missbräuchlichkeit (Vermutungsbasis) auf die Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses als solche schliessen lässt (Vermutungsfolge), sodass\nes dann der Vermieterin obliegt, Tatsachen zu beweisen, die die Missbräuchlichkeit widerlegen. Handelt es sich bei der vermieteten Liegenschaft um eine Altbaute und beruft sich die Vermieterin ausschliesslich auf eine Anpassung an orts- und\nquartierübliche Mietzinse, so ist Vermutungsfolge, dass der Anfangsmietzins nicht\nden üblichen Mietzinsen entspricht, und es ist dann an der Vermieterin, das Gegenteil zu beweisen, d.h. mindestens fünf Vergleichsobjekte beizubringen, die\ni.S.v. Art. 11 Abs. 1 VMWG mit der strittigen Wohnung vergleichbar sind (so im\nErgebnis auch BGE 139 III 13, E. 3.1.4 und E. 3.2-3.4; BGer, 4A_400/2017 vom\n13. September 2018, E. 2.2.2.2 [=Pra 2019 Nr. 77; Erw. nicht publ. in BGE 144 III\n514]).\n\n1.27. Damit greift die Beanstandung der Klägerin, es sei ihr im Ergebnis zu Unrecht die Beweislast für den Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit des vereinbarten Mietzinses auferlegt worden, ins Leere. Gemäss dem Formular vom\n30. März 2017, mit dem sie der Beklagten beim Abschluss des Mietvertrages den\nVormietzins und den neuen Mietzins mitgeteilt hatte, wurde der Nettomietzins gegenüber dem von der Vormieterin zuletzt (ab Mai 2011) bezahlten Mietzins von\nFr. 738.– auf Fr. 1'060.– (also um knapp 44 %) erhöht. Diese massive Erhöhung\nlässt sich weder durch Entwicklungen des Referenzzinssatzes bzw. der Konsumentenpreise noch durch die lange Dauer des Vormietverhältnisses erklären. Es\ngelingt der beweisbelasteten Beklagten damit der Nachweis des Anscheins der\nMissbräuchlichkeit (Vermutungsbasis), der aufgrund der erwähnten Vermutungsregel im Ergebnis zu einer Umkehr der Beweislast führt (Vermutung der Missbräuchlichkeit des Mietzinses als Vermutungsfolge). Es obliegt demnach der Klägerin zu beweisen, dass der vereinbarte Anfangsmietzins nicht missbräuchlich ist,\n- 56 -\n\nd.h., dass er den orts- und quartierüblichen Mietzinsen entspricht. Zu diesem\nZweck hat sie – weil amtliche Statistiken i.S.v. Art. 11 Abs. 4 VMWG fehlen – fünf\nVergleichswohnungen zu nennen, die allesamt im Sinne der obigen Ausführungen\n(vgl. E. 4.8) mit der strittigen Wohnung vergleichbar sein müssen, und es obliegt\nihr (der Klägerin), die hierfür notwendigen Eigenschaften der jeweiligen Vergleichsobjekte substantiiert zu behaupten und gegebenenfalls zu beweisen.\nWeicht eine bestimmte Vergleichswohnung mit Bezug auf eines oder mehrere der\nrelevanten Vergleichsmerkmale ab (über die jeweilige Toleranzgrenze hinaus) o-\nder bestehen mit Bezug auf die Vergleichbarkeit bestimmter Wohnungen Unklarheiten, sei es aufgrund mangelnder Substantiierung oder wegen Beweislosigkeit,\nso fällt das jeweilige Vergleichsobjekt ausser Betracht. Liegen keine oder weniger\nals fünf vergleichbare Wohnungen vor, so hat der von der Klägerin zu erbringende\n(Gegen-)Beweis der fehlenden Missbräuchlichkeit als gescheitert zu gelten und es\nist von der Missbräuchlichkeit des vereinbarten Anfangsmietzinses auszugehen\n(vgl. BGE 127 III 411, E. 5; 139 III 13, E. 3.3 und E. 3.4). Von diesen Grundsätzen\nging die Vorinstanz im Ergebnis zutreffend aus.\n\nKriterien der Grösse, Bauperiode und Kostenstände\n\n"}