{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-08-26", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170003-L_2019-08-26.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_5_01.pdf", "Checksum": "1c996f304f00f7bed84169f35454db63"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170003-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:04:26", "Checksum": "6b49a1fcd714c71bcc2ea2cddf0c0889", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L\nRegeste:\nZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete.\n\nart des Einzelfalls objektiv nicht erbracht oder vernünftigerweise nicht verlangt\nwerden, so kommt eine Herabsetzung des Beweismasses – etwa auf dasjenige\nder überwiegenden Wahrscheinlichkeit – nicht in Frage, denn einfache Beweisschwierigkeiten in einem bestimmten Fall rechtfertigen eine Beweiserleichterung\nnicht. Andernfalls würde gegen das gesetzliche System verstossen, das der Bundesgesetzgeber aufstellen wollte (BGE 141 III 569, E. 2.2.1). Gemäss der in diesem Punkt sehr strengen bundesgerichtlichen Rechtsprechung ändert daran letztlich auch der Umstand nichts, dass der vom Gesetzgeber hier verlangte Beweis –\nwas notorisch ist – praktisch nur in ganz vereinzelten Ausnahmefällen möglich ist.\nOb es sinnvoll ist, von einer Partei einen praktisch fast unmöglichen oder doch\nsehr schwierigen und aufwendigen Beweis zu verlangen bzw. ihr diese (nicht selten rein theoretische) Möglichkeit überhaupt zu eröffnen, ist angesichts der klaren\nbundesgerichtlichen Rechtsprechung hier nicht zu beurteilen.\n\nBeweislast\n\n1.18. Aufgrund der regelmässig bestehenden Beweisschwierigkeiten kommt der\nFrage der Beweislastverteilung im Zusammenhang mit der Orts- und Quartierüblichkeit von Mietzinsen eine oftmals entscheidende Bedeutung zu.\n\n1.19. Die Vorinstanz führte hierzu Folgendes aus: Grundsätzlich trage im Verfahren der Anfechtung des Anfangsmietzinses die Mieterin die Beweislast dafür, dass\nder Mietzins missbräuchlich sei (Art. 8 ZGB), hier also für die fehlende Orts- und\nQuartierüblichkeit. Es seien Vergleichsobjekte zu nennen und es sei substantiiert\ndarzulegen, inwiefern die genannten Wohnungen mit der strittigen Wohnung vergleichbar seien. Die Vermieterin treffe indessen gestützt auf Art. 160 und Art. 164\nZPO eine prozessuale Mitwirkungsobliegenheit, die sich indirekt bereits auf das\nBehauptungsstadium auswirke. Sei der Anfangsmietzins gegenüber dem Vormietzins \"erheblich\" erhöht worden, so sei diese Mitwirkungsobliegenheit eine erweiterte, die auch das Angebot von Gegenbeweisen erfordere. Im Ergebnis führe dies\nzwar nicht zu einer echten Beweislastumkehr, aber doch zu einer tatsächlichen\nVermutung der Missbräuchlichkeit. Vorliegend sei ein zu einer solchen Vermutung\nführender Anschein des Missbrauchs zu bejahen, weil der Mietzins einerseits um\nmehr als 30 % erhöht worden sei und weil andererseits auch statistische Daten\neinen Missbrauch nahelegen würden.\n- 51 -\n\n1.20. Die Klägerin macht in ihrer Berufung geltend, es habe ihr die Vorinstanz im\nErgebnis die Beweislast für den Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit auferlegt, was Art. 8 ZGB verletze. Namentlich sei zu berücksichtigen, dass die Vormieterin über 20 Jahre in der Wohnung gelebt habe und dass der Mietzins dabei nie\nden marktüblichen Konditionen angepasst worden sei. BGE 139 III 13, auf den\nsich die Vorinstanz massgeblich stütze, sei nicht überzeugend, weil er zum einen\nKostenkriterien mit dem Kriterium der Marktmiete vermische und weil darin zum\nanderen auf relative Kriterien abgestellt werde, obschon für die Berechnung des\nAnfangsmietzinses die absolute Methode massgeblich sei. Ferner lasse auch die\nBotschaft zur Revision des Mietrechts vom 27. März 1985 darauf schliessen, dass\ndie Beweislast für die behauptete Missbräuchlichkeit des Mietzinses von der Mieterin zu tragen sei.\n\n1.21. Gemäss Art. 8 ZGB muss jede Partei, wenn das Gesetz es nicht anders bestimmt, das Vorhandensein jener Tatsachen beweisen, aus denen sie Rechte ableitet. Nach der vorherrschenden Normentheorie ergibt sich daraus grundsätzlich,\ndass für die Verteilung der Beweislast im Wesentlichen auf das Verhältnis zwischen den anwendbaren materiellen Rechtsnormen abzustellen ist. Wer einen\nAnspruch geltend macht, muss jene Tatsachen beweisen, von denen die Entstehung des Rechts abhängt (rechtsbegründende Tatsachen), während umgekehrt\nder Anspruchsgegner die Beweislast für diejenigen Tatsachen trägt, die – im Sinne eines Ausnahmetatbestands – die Rechtsentstehung von Anfang an verhindern\n(rechtshindernde Tatsachen) oder ein bereits entstandenes Recht nachträglich\nverändern bzw. zum Untergang bringen (rechtsvernichtende bzw. -verändernde\nTatsachen). Mit Bezug auf die mietrechtliche Klage auf Anfechtung des Anfangsmietzinses gemäss Art. 270 Abs. 1 i.V.m. Art. 269 f. OR steht ausser Frage, dass\nes sich bei denjenigen Tatsachen, die die Missbräuchlichkeit des vereinbarten Anfangsmietzinses begründen, um rechtshindernde Tatsachen handelt, die gemäss\nArt. 8 ZGB im Grundsatz – unabhängig von der Parteirollenverteilung – von der\nMieterin zu beweisen sind. Der Rechtsmissbrauch (Missbräuchlichkeit des Mietzinses) stellt nämlich einen Ausnahmetatbestand dar, der die Entstehung des\nRechts der Vermieterin auf Zahlung des vereinbarten Mietzinses (teilweise) verhindert. Handelt es sich bei der gemieteten Liegenschaft um eine Altbaute und\nberuft sich die Vermieterin, wie hier, im Formular gemäss Art. 270 Abs. 2 OR auf\n- 52 -\n\neine Anpassung an die orts- und quartierüblichen Mietzinse gemäss Art. 269a lit. a\nOR, trägt demzufolge grundsätzlich die Mieterin (hier: die Beklagte) die Beweislast\nfür die orts- und quartierüblichen Mietzinse bzw. dafür, dass der angefochtene\nMietzins ausserhalb dieses Rahmens liegt (BGE 139 III 13, E. 3.1.3; 142 III 568,\nE. 2.1; BGer, 4A_400/2017 vom 13. September 2018, E. 2.2.2.2 [=Pra 2019 Nr.\n77; Erw. nicht publ. in BGE 144 III 514]; 4A_461/2015 vom 15. Februar 2016, E.\n3.2; vgl. auch die Botschaft zur Revision des Miet- und Pachtrechts vom 27. März\n1985, BBl 1985 I, S. 1491).\n\n"}