{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-08-26", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170003-L_2019-08-26.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_5_01.pdf", "Checksum": "1c996f304f00f7bed84169f35454db63"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170003-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:04:26", "Checksum": "6b49a1fcd714c71bcc2ea2cddf0c0889", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L\nRegeste:\nZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete.\n\n1.13. Vorliegend ist unbestritten, dass die Klägerin die vermietete Liegenschaft\nmit Baujahr 1933 im Jahre 1948 erworben hat und dass diese somit als Altbaute\nzu qualifizieren ist. Es stellt sich damit – weil sich die Klägerin nicht auf den Einwand des nicht übersetzten Ertrags beruft – einzig die Frage, ob der vereinbarte\nAnfangsmietzins i.S.v. Art. 269a lit. a OR im Rahmen der orts- und quartierüblichen Mietzinse liegt.\n\n1.14. Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse\ni.S.v. Art. 269a lit. a OR sind die Mietzinse für Wohnräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind (Art.\n11 Abs. 1 VMWG); ausgenommen sind Mietzinse, die auf einer Marktbeherrschung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen (Art. 11 Abs. 3\nVMWG). Amtliche Statistiken sind zu berücksichtigen (Art. 11 Abs. 4 VMWG).\n\n1.15. Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung können die üblichen\nMietzinse nicht aufgrund eines \"Gesamteindrucks\" ermittelt werden, sondern es\nsind konkrete Vergleiche anzustellen. Dabei kann der Beweis der orts- und quartierüblichen Mietzinse auf zwei Arten geführt werden. Zum einen kann sich das\nGericht auf amtliche Statistiken stützen (Art. 11 Abs. 4 VMWG). Solche Statistiken\nmüssen indessen, um unter diesem Gesichtspunkt Berücksichtigung zu finden,\nden Anforderungen von Art. 11 Abs. 1 VMWG genügen, d.h. bezifferte Angaben\nenthalten, die ordnungsgemäss ermittelt wurden, die ausreichend nach Lage,\nGrösse, Ausstattung, Zustand und Baujahr differenzieren und die den jüngsten\nEntwicklungen der Mietzinse Rechnung tragen (BGE 141 III 569, E. 2.2.1 und\nE. 2.2.2; BGer, 4A_400/2017 vom 13. September 2018, E. 2.2.2 [=Pra 2019\nNr. 77; Erw. nicht publ. in BGE 144 III 514]). Dass für die Stadt Zürich solche Statistiken existieren, macht weder die Klägerin noch die Beklagte geltend.\n\n1.16. Zum anderen kann der Beweis der Orts- und Quartierüblichkeit von Mietzinsen dadurch erbracht werden, dass mindestens fünf konkrete Vergleichswohnungen unter Angabe der jeweiligen Merkmale und der Mietzinsberechnungsgrundlagen benannt und entsprechende Beweismittel dazu offeriert werden. Die\nVergleichsobjekte müssen allesamt dieselben Merkmale wie die strittige Wohnung\naufweisen, nämlich (kumulativ) in Bezug auf Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand\nund Bauperiode (vgl. Art. 11 Abs. 1 VMWG), und es dürfen die massgeblichen\n- 49 -\n\nMietzinse dieser Vergleichswohnungen ihrerseits nicht missbräuchlich sein, weshalb diese insbesondere an die jüngsten Entwicklungen des Referenzzinssatzes\nanzupassen sind (BGE 127 III 411, E. 5; 136 III 74, E. 3.1; 139 III 13, E. 3.3.1; 141\nIII 569, E. 2.2.1 und E. 2.2.3; BGer, 4A_400/2017 vom 13. September 2018, E.\n2.2.2.2 [=Pra 2019 Nr. 77; Erw. nicht publ. in BGE 144 III 514]). Um einigermassen\nverlässliche Schlüsse ziehen zu können, muss das Gericht bei der Auswahl der in\nBetracht kommenden Wohnungen besonders streng sein, weil der Vergleich nicht\nauf Grundlage einer offiziellen und breit abgestützten Statistik, sondern anhand\neiniger weniger (statistisch nicht relevanter) Vergleichswohnungen erfolgt. Angesichts dessen, dass Wohnungen verglichen werden, ist im Übrigen ein gewisser\nSchematismus erforderlich, um die Vorhersehbarkeit und die Gleichbehandlung zu\ngewährleisten. Innerhalb eines gewissen Toleranzbereichs müssen die benannten\nWohnungen also – schematisch – hinsichtlich aller relevanter Kriterien (Lage,\nGrösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode) mit der strittigen Wohnung vergleichbar sein, wobei für die Frage der Vergleichbarkeit unter diesen Merkmalen\nkeine Zu- oder Abschläge gemacht werden können. Es geht also beispielsweise\nnicht an, eine (über den Toleranzbereich hinaus) grössere Wohnung für mit einer\nkleineren Wohnung vergleichbar zu erklären, nur weil diese ungefähr im selben\nAusmass besser ausgestattet oder gelegen ist als jene. Sofern die Vergleichswohnungen indessen – schematisch und hinsichtlich sämtlicher Kriterien je einzeln\n– mit der strittigen Wohnung vergleichbar sind, können verbleibende (sich aus\ndem Toleranzbereich ergebende) Vor- und Nachteile gegeneinander abgewogen\nwerden (vgl. BGE 139 III 13, E. 3.3.2 und E. 3.3.3; 141 III 569, E. 2.2.3; BGer,\n4A_400/2017 vom 13. September 2018, E. 2.2.2.2 [=Pra 2019 Nr. 77; Erw. nicht\npubl. in BGE 144 III 514]).\n\n1.17. Für den Beweis der Orts- und Quartierüblichkeit des in Frage stehenden\nMietzinses gilt das Beweismass des strikten Beweises. Das Gericht muss nach\nobjektiven Gesichtspunkten mit dem Grad der Gewissheit vom Bestehen der relevanten Tatsachen überzeugt sein. Zwar ist keine absolute Gewissheit erforderlich,\nes dürfen aber auch keine ernsthaften Zweifel mehr bestehen bzw. müssen allenfalls verbleibende Zweifel als leicht erscheinen (BGE 141 III 569, E. 2.2.1; BGer,\n4A_400/2017 vom 13. September 2018, E. 2.2.2.2 [=Pra 2019 Nr. 77; Erw. nicht\npubl. in BGE 144 III 514]). Kann ein solcher (strikter) Beweis aufgrund der Eigen-\n- 50 -\n\n"}