{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-08-26", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170003-L_2019-08-26.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_5_01.pdf", "Checksum": "1c996f304f00f7bed84169f35454db63"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170003-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:04:26", "Checksum": "6b49a1fcd714c71bcc2ea2cddf0c0889", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L\nRegeste:\nZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete.\n\n3.14.3. Für die konkrete Berechnung sind lediglich die Mietzinse des Quartierteils\nHard heranzuziehen und nicht die Daten des gesamten Quartiers Aussersihl, denn\ndies trägt den unterschiedlichen Preisniveaus Rechnung, die in erster Linie mit der\nLagequalität innerhalb des Quartiers zusammenhängen. Der Umstand, dass 2.5-\nZimmer-Wohnungen unter Umständen attraktiver als 2-Zimmer-Wohnungen erscheinen, wie die Beklagte einwenden lässt, ist nicht besonders in die Überlegungen einzubeziehen, denn was als halbes Zimmer zu gelten hat, ist nicht allgemein\ndefiniert; überdies fliesst die Grösse der voneinander durch Wände und Türen getrennten Räume ohne weiteres in die Berechnung ein, wenn man statt auf die\nZimmerzahl auf die (genaueren) Quadratmeterpreise abstellt, die der Strukturerhebung ebenfalls zu entnehmen sind (vgl. auch STASTNY, a.a.O., S. 217 und 221\nf., Rz. 87 und 102 ff.). Da im vorliegenden Fall wie erwähnt von einem älteren, an\neiner lärmexponierten Lage gelegenen Mietobjekt auszugehen ist, dem abgesehen vom Mitbenützungsrecht an der hofseitigen Dachterrasse besondere Ausstattungsmerkmale fehlen und das sich in einem höchstens durchschnittlichen Zustand befindet (vorn Ziff. 3.8.4 und 3.12.4), rechtfertigt es sich, unter Berücksichtigung der vor und nach dem Einzug der Beklagten erfolgten Arbeiten für die Festlegung der Anfangsmiete grundsätzlich vom Durchschnittswert der erhobenen\nQuadratmeterpreise für 2-Zimmer-Wohnungen im privaten Markt gemäss Mietpreisstrukturerhebung 2006 auszugehen, mithin von Fr. 18.05/m2. Erhöht man den\nBetrag um den Anstieg des Zürcher Mietpreisindexes seit Ende Dezember 2006\num 11.4% auf Fr. 20.11 und multipliziert man das Resultat mit 48 m2, so ergibt\nsich ein statistischer Nettomietzins von rund Fr. 965.‒ pro Monat. Zur Herstellung\nder Vergleichbarkeit zwischen Statistik und vorliegendem Mietzins sind sodann die\nBetriebskosten von Fr. 110.– abzuziehen, was zu einem Nettomietzins von\nFr. 855.‒ führt. Vor diesem Hintergrund verbietet es sich, auf den zuletzt gültigen\nund nicht an die relativen Kostenfaktoren (d.h. nach unten) angepassten Mietzins\nim Vormietverhältnis von Fr. 738.– abzustellen, denn das Vormietverhältnis dauerte unbestrittenermassen rund 20 Jahre und eine Anpassung nach absoluter Methode scheint nie erfolgt zu sein. Ein Rückgriff auf den früheren Mietzins verbietet\nsich auch deshalb, weil hier die Vermieterin das Formular zur Festlegung des Anfangsmietzinses durchaus verwendet hat. Der vorliegende Fall, bei welchem die\nrichterliche Mietpreisfestsetzung nur mangels Nachweisbarkeit der Vergleichsmie-\n- 42 -\n\nte zum Zuge kommt, unterscheidet sich grundlegend von den Fällen, bei welchen\nden betroffenen Mietern auch die Information über ihr Anfechtungsrecht und die\nGründe der Mietpreisanpassung vorenthalten wurden (dazu STASTNY, a.a.O., S.\n199 ff. und 223 f., Rz. 31 ff., und 108 ff.). Der Anfangsnettomietzins ist daher in\nWürdigung der Umstände auf Fr. 855.‒ pro Monat festzulegen. Die Nebenkosten\nsind unbestrittenermassen auf dem vereinbarten Niveau zu belassen. Sie entsprechen im Übrigen auch dem Betrag, der im vorausgegangenen Mietverhältnis galt.\n\nV. Kosten- und Entschädigungsfolgen\n\nDie Kosten- und Entschädigungsfolgen werden nach Obsiegen und Unterliegen\nder Parteien im Prozess verteilt (Art. 106 ZPO) und bemessen sich anhand des\nStreitwerts der Klage (§ 2 Abs. 1 lit. a GebV OG; § 2 Abs. 1 lit. a AnwGebV OG;\nArt. 96 ZPO). Die Prozesskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt. Hat\nkeine Partei vollständig obsiegt, so werden die Prozesskosten nach dem Ausgang\ndes Verfahrens verteilt (Art. 106 ZPO). Im vorliegenden Fall hat die Beklagte bezüglich der Grundsatzfrage nach der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses\nobsiegt. Gründe, die Verfahrenskosten nicht nach dem mathematischen Obsiegen\nund Unterliegen der Parteien zu verteilen (vgl. Art. 107 ZPO, insbes. dessen Abs.\n1 lit. a), liegen dennoch nicht vor, denn letztlich waren beide Parteien mit der\nSchwierigkeit konfrontiert, nicht im Voraus abschätzen zu können, worauf die gerichtliche Ermessensbetätigung hinauslaufen würde. Ausgehend vom von der Klägerin geforderten Nettomietzins von Fr. 1‘060.– und einem von der Beklagten zugestandenen von Fr. 738.– unterliegt die Klägerin beim vorliegenden Ergebnis zu\nrund 63.7%. In diesem Ausmass hat sie die Gerichtskosten zu tragen. Zudem hat\nsie der Beklagten eine reduzierte Parteientschädigung zu bezahlen, die der Differenz des Erfolgs beider Parteien entspricht (63.7% - 36.3%, also 27.4% einer vollen Gebühr).\n\nBei Streitigkeiten über wiederkehrende Nutzungen oder Leistungen gemäss\nArt. 92 ZPO wird die Grundgebühr in der Regel ermässigt (§ 4 Abs. 3 GebV OG).\nSie kann jedoch unter Berücksichtigung des Zeitaufwandes des Gerichts und der\nSchwierigkeit des Falls um bis zu einem Drittel, in Ausnahmefällen bis auf das\nDoppelte, erhöht werden. Bei Streitigkeiten über wiederkehrende Nutzungen oder\n- 43 -\n\n"}