{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-08-26", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170003-L_2019-08-26.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_5_01.pdf", "Checksum": "1c996f304f00f7bed84169f35454db63"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170003-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. 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Anders als bei einer Mietzinsanpassung während eines laufenden Mietverhältnisses\ndroht bei der Überprüfung der Anfangsmiete ohne richterlichen Eingriff bei gescheitertem Nachweis der Vergleichsmiete das gänzliche Fehlen einer gültigen\nMietzinsvereinbarung. Das Bundesgericht hat in einem solchen Fall eine richterliche Mietzinsfestsetzung nach freiem Ermessen unter Beizug der verfügbaren Daten als mit dem Bundesrecht für vereinbar erklärt, insbesondere anhand der verfügbaren statistischen Angaben, des im Rahmen des Vormietverhältnisses zuletzt\ngeschuldeten Mietzinses sowie anhand der Qualitätsmerkmale des Mietobjektes\n(BGer, 4A_250/2012 vom 28.8.2012, E. 2.4; bestätigt in BGE 139 III 13 E. 3.5.1 f.\n= Pra 2013 Nr. 105 und BGer, 4A_461/2015 vom 15.2.2016, E. 3.2.2 und 3.3;\nSTASTNY, a.a.O., 214 f., Rz. 79 ff.).\n\n3.14.2. Wie bereits oben erwähnt, steht dem Mietgericht die Mietpreisstrukturerhebung der Stadt Zürich aus dem Jahre 2006 zur Verfügung, gestützt auf welche\nein Mietzins errechnet werden kann, wie nachfolgend zu zeigen ist. Richtig ist,\ndass die Erhebung aus dem Jahre 2006 stammt. Sie genügt aber anerkannten\nstatistischen Kriterien, insbesondere was die Grösse der erfassten Stichprobe und\ndie Auswertungsmethode betrifft. (…) Eine verlässlichere Methode zur Preisbestimmung besteht im Übrigen nicht. Die erhobenen Daten der kleineren Mietpreiserhebung aus den Jahren 2013-2017 sind nach Einschätzung von Statistik Zürich\nnicht verlässlich und weisen punkto Quadratmeterzahlen pro Quartier auch keine\ntaugliche Detaillierung auf (vgl. act. ….; zur Priorität von statistischen Quadratme-\n- 40 -\n\nterzahlen gegenüber anderen Erhebungsmethoden STASTNY, a.a.O., S. 217, Rz.\n87); die Parteien haben sich deshalb zu recht nicht darauf berufen.\n\nWas das Alter der Strukturerhebung 2006 angeht, kann mittels Anpassung an den\nMietpreisindex der Stadt Zürich der Entwicklung zumindest annäherungsweise\nRechnung getragen werden (vgl. auch STASTNY, a.a.O., S. 218 f., Rz. 92 ff.). Diese\nMethode ist einer relativen Anpassung des Mietzinses gestützt auf die Missbrauchsgesetzgebung vorzuziehen, da die indexierten statistischen Mietzinse –\nwie die Klägerin zu recht ausführt – der Entwicklung der gesamten Bestandesmieten besser Rechnung tragen und damit näher beim Vergleichsmietekriterium liegen. Beim Mietpreisindex ist sodann nicht der (gesamt)schweizerische Mietzinsindex des Schweizerischen Hauseigentümerverbandes, sondern der genauere\nMietpreisindex der Stadt Zürich vorzuziehen, da letzterer die lokale Entwicklung\nabbildet und zudem von einer neutralen Stelle berechnet wird (vgl. STASTNY,\na.a.O. S. 218 f., Rz. 92 ff., der überzeugend darauf hinweist, dass ältere Statistiken, die durch einen Mietindex an die aktuellen Verhältnisse angepasst werden,\nu.U. die auch der Orts- und Quartierüblichkeit zugrunde zu legenden Bestandesmieten zuverlässiger abbilden als Neuvermietungsstatistiken).\n\nZu recht weist die Beklagte darauf hin, dass die Nebenkosten in die Statistik nicht\nnach der Methode einbezogen wurden, auf welcher die Mietzinsgestaltung der\nParteien beruht. Vielmehr beruhen die statistischen Daten auf der Ausscheidung\nlediglich von Heiz- und Warmwasserkosten, während sämtliche übrigen Nebenkosten im Nettomietzins eingerechnet sind ([Strukturerhebung] S. 4 u.; …). Infolgedessen muss der aufgrund der Statistik bestimmte Nettomietzins um Fr. 110.‒\nherabgesetzt werden, damit die zwischen den Parteien nicht umstrittene Ausscheidung auch der Betriebskosten als Nebenkosten im Resultat eine korrekte\nBerücksichtigung findet.\n\nWas die Parteien, namentlich die Klägerin sonst gegen die Berücksichtigung der\nStatistik vorbringen, ist nicht stichhaltig. Auf die entsprechenden Einwände wird im\nFolgenden nur punktuell eingegangen, soweit diese für den Entscheid von Belang\nsind.\n- 41 -\n\n"}