{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-08-26", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170003-L_2019-08-26.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_5_01.pdf", "Checksum": "1c996f304f00f7bed84169f35454db63"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170003-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:04:26", "Checksum": "6b49a1fcd714c71bcc2ea2cddf0c0889", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L\nRegeste:\nZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete.\n\ndie Lärmsituation ungeeigneten Objekt Nr. 4 an der VN-Strasse 48 werden möglicherweise Fotos von Küche und Zimmern aus unterschiedlichen Wohnungen\nverwendet, weshalb ohne Weiterungen nur begrenzt Aussagen über die Vergleichbarkeit gemacht werden können, was die Klägerin nicht bestreitet. Die Inneneinrichtung der Küche, wo wohl Steinabdeckung und Glaskeramikherd vorhanden sind, sowie das Bad wirken ebenfalls moderner als das Referenzobjekt\n(…), dementsprechend wären bei diesem Objekt Ausstattung und Zustand eher\nbesser. Hinsichtlich Objekt Nr. 5 (VA-strasse 154, Quartier Wiedikon, nicht angepasster Kostenstand) kann die Vergleichbarkeit von Ausstattung und Zustand offen bleiben, abgesehen davon dass von der Beklagten diesbezüglich keine Einwände erfolgt sind. Bei Objekt Nr. 7 (VQ-strasse 91; Quartier Wiedikon, ruhigere\nLage) sind Boden und Fliesen zwar heller, daraus alleine lässt sich jedoch kein\nbesserer Ausbaustandard oder Unterhaltszustand ableiten, selbiges gilt für die von\nder Beklagten vermutete andere Raumeinteilung. Letztlich kann auch hier mit Blick\nauf die Lage die Vergleichbarkeit offen bleiben. Selbiges gilt für Objekt Nr. 8 (VQstrasse 88, ebenfalls schon aus anderen Gründen zum Vergleich nicht geeignet):\nAuf den Bildern erscheint die Einrichtung heller, aber nicht zwingend moderner\noder besser unterhalten. Auch Objekt Nr. 11 (VR-strasse 24, Wiedikon, ruhiger\ngelegen als das Mietobjekt) erscheint tendenziell moderner, allerdings sind auf\nden Fotos z.B. der Herd und die Lavabo-Armatur nicht sichtbar, weshalb diesbezüglich keine eindeutigen Aussagen gemacht werden können. Bezüglich Duschkabine bzw. Badewanne kann auf das vorstehend zu Objekt Nr. 2 ausgeführte\nverwiesen werden. Demgegenüber erscheinen Ausstattung von Küche und Bad\nbei Objekt Nr. 12 (VV-strasse 74, Quartier Wiedikon) deutlich moderner (…). Bei\nObjekt Nr. 13 (VS-strasse 49, Quartier Wiedikon, ruhigere Lage) wurde die Vergleichbarkeit der Inneneinrichtung basierend auf den Bildern seitens der Beklagten\nnicht bemängelt; dies wohl zu recht, zumal hier punkto Ausstattung im \"retro\"-Stil\ngrosse Ähnlichkeiten mit der im Streit stehenden Mietwohnung bestehen. Die\nGrösse der Balkone erscheint vorliegend bei sämtlichen Mietobjekten entgegen\nder Ansicht der Beklagten eher sekundär, zumal deren Gebrauchstauglichkeit bei\nMietobjekten an lärmiger Lage ohnehin beschränkt ist und die Beklagte im Übrigen\neine nach innen gerichtete Dachterrasse mitbenützen kann (vgl. ZK OR-HIGI,\nArt. 269a N 117). Entsprechend erübrigt sich eine vertiefte Behandlung der ent-\n- 38 -\n\nsprechenden Parteidarstellungen. Gestützt auf die Bilder wirkt Objekt 13 jedoch\neher besser unterhalten als das Referenzobjekt. Angesichts dessen ist die Vergleichbarkeit zumindest punkto Ausstattung und allenfalls auch Unterhaltszustand\nzweifelhaft. Die Wohnung an der VY-strasse 43 (Objekt Nr. 14, Quartier Wiedikon,\nZiff. 3.7.4) erscheint entgegen der Ansicht der Beklagten punkto Funktionalität der\nAusstattung nicht moderner, trotz anderer Farbgebung. Ob der Unterhalt gleich\ngut ist wie beim Referenzobjekt, kann alleine anhand der Fotos nicht eindeutig\neruiert werden. Objekt Nr. 15 (VW-strasse 73, Quartier Wiedikon) erscheint besonders mit Blick auf die Bilder des Bads deutlich heller als das Vergleichsobjekt\n(…). Objekt Nr. 16 (VX-strasse 38) erscheint aufgrund des auf den Fotos abgebildeten Zustands der sanitären Anlagen und der mit VW-abdeckung und Glaskeramikherd versehenen Küche deutlich besser unterhalten bzw. neuwertiger.\n\n3.12.9. Zusammengefasst ist davon auszugehen, dass folgende Objekte basierend auf ihren Zustand bzw. ihre Ausstattung eher nicht vergleichbar bzw. zumindest zweifelhaft sind: Objekt Nr. 2 (VF-str. 34), Nr. 3 (VL-str. 15), Nr. 4 (VN-Str.\n48), Nr. 12 (VV-str. 74), Nr. 13 (VS-str. 49), Nr. 15 (VW-strasse 73), 16 (VX-str.\n38) sowie Nr. 18 (VF-str. 36), 19 (VA-str. 156) und 23 (VB-str. 39).\n\n3.13. Fazit\n\nWie bereits oben erwähnt, scheiden von den 23 angebotenen Vergleichsobjekten\n12 aufgrund ihrer Lage ausserhalb des Quartiers (Objekte Nr. 5, 7-15, 19 und 20)\naus, eines (Objekt Nr. 5) zusätzlich aufgrund des nach Anpassung des Referenzzinssatzes massiv tieferen Mietzinses. Überdies fallen diverse Objekte aufgrund\nihrer (teils massiv) ruhigeren oder lärmigeren Lage weg, nämlich Nr. 1 (VD-str.\n72), 2 (VF-str. 34), 3 (VL-str. 15), 4 (VN--Str. 48), 7, 8 und 9 (VQ-str. 91, 88 und\n82), 10 (VT-str. 17), 11 (VR-str. 24), 13 (VS-str. 49), 14 (VY-str. 43), 17 (VJstrasse 3), 18 (VF-str. 36), 21 (VC-strasse 286, lärmigere Lage) und 22 (VGstr. 223) und 23 (VB-str. 39) weg, Nr. 3 zusätzlich wegen seiner Grösse und der\nBauperiode. Die Vergleichbarkeit des verbleibenden Vergleichsobjekts Nr. 6 (VCstr. Y) ist basierend auf den vorhandenen Angaben zu Zustand und Ausstattung\nunklar. Zudem ist bei den Objekten Nr. 2 (VF-str. 34), 3 (VL-str. 15), 4 (VN-Str.\n48), 12 (VV-str. 74),13 (VS-str. 49) und 16 (VX-str. 38) sowie 18 (VF-str. 36), 19\n(VA-str. 156) und 23 (VB-str. 39) die Vergleichbarkeit punkto Ausstattung oder\n- 39 -\n\nUnterhalt zweifelhaft, bei letzteren drei Objekten wohl ganz auszuschliessen. Damit ist der Beweis der Orts- und Quartierüblichkeit gescheitert.\n\nDer vorliegende Fall zeigt exemplarisch die Problematik der Bestimmung der Vergleichsmiete mittels einiger weniger Vergleichsobjekte, andererseits aber auch die\nSchwierigkeit, den Beweis der Vergleichbarkeit überhaupt zu erbringen.\n\n3.14. Gerichtliche Festlegung des Anfangsmietzinses\n\n"}