{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-08-26", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170003-L_2019-08-26.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_5_01.pdf", "Checksum": "1c996f304f00f7bed84169f35454db63"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170003-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. 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Es ist punkto Zustand entgegen der Ansicht der\nKlägerin in der Regel ein Unterschied, ob ein Objekt letztmals in den 70er- oder\nden 90er-Jahren grundlegend saniert wurde, was als Umkehrschluss auch dem\nvon ihr zitierten Bundesgerichtsentscheid zu entnehmen ist, wo das Bundesgericht\naus dem Umstand, dass alle zu vergleichenden Objekte in den 60er Jahren gebaut worden waren, schloss, \"… qu'il est peu probable qu'ils présentent des différences notables du point de vue de leur état général, d'autant moins qu'il n'est pas\nallégué que l'un ou l'autre ait été rénové de fond en comble\", BGer, 4C.55/2001\nvom 4.7.2001, E. 4.b/cc). Die pauschale Auskunft \"saniert vor 1997\" ist für die Beurteilung an sich nicht ausreichend, wie auch die Beklagte zutreffend ausführt. Die\nKlägerin verfügt jedoch anscheinend nicht mehr über entsprechende Unterlagen.\nWie dem auch sei: Klarerweise sind jedenfalls die Objekte Nr. 18, 19 und 23, welche (angeblich) im Jahr 2007 (teilweise) und damit wesentlich später innen renoviert wurden, nicht mit dem Referenzobjekt vergleichbar.\n\n3.12.7. Weiter fehlen bei den Listen bzw. den im Privatgutachten angebotenen\nVergleichsobjekten Angaben darüber, ob ein Lift eingebaut wurde. Diesbezüglich\nist der Beklagten zuzustimmen, dass das Vorhandensein eines Aufzugs, dessen\n- 36 -\n\nnachträglicher Einbau gerade bei Altbauwohnungen Investitionskosten von nicht\ngeringer Höhe mit sich bringt, insbesondere bei Wohnungen in oberen Stockwerken ein wesentliches Ausstattungsmerkmal ist und als solches die Vergleichbarkeit von Objekten ausschliessen kann. Zwar behauptete die Klägerin nach entsprechender Bestreitung, sämtliche Vergleichsobjekte würden über keinen Lift verfügen. Ob dies zutrifft, kann infolge des Scheiterns des Nachweises von genügend\nVergleichsobjekten letztlich offen bleiben.\n\n3.12.8. Bei den Vergleichsobjekten Nr. 6 (VC-strasse 365), 9-10 (VQ-strasse 82\nund VR-strasse 24) sowie Nr. 17-23 fehlen Fotos von innen. Damit ist ihre Vergleichbarkeit punkto Ausstattungselemente unklar; Weiterungen erübrigen sich\naber, da schon aufgrund der übrigen Vergleichskriterien keine ausreichende Zahl\nan Vergleichsobjekten vorliegt. Festzustellen ist immerhin, dass Objekt Nr. 1 (VDstrasse 72) basierend auf den eingereichten Fotos heller wirkt. Ob die Ausstattung\nauch moderner oder besser unterhalten ist, lässt sich jedoch nicht eindeutig feststellen (vgl. …). Wie schon erwähnt, ist beim genannten Objekt jedoch bereits\naufgrund von anderen Kriterien die Vergleichbarkeit ausgeschlossen (siehe Punkt\n3.11.). Ob Parkett in der Küche eine Vergleichbarkeit ausschliessen könnte, wie\ndie Beklagte argumentiert, ist fraglich, zumal Parkettboden – gerade im Küchenbereich – nicht zwingend eine Aufwertung bzw. praktische Ausstattung darstellt. Objekt Nr. 2 (VF-strasse 34) verfügt mit Blick auf die eingereichten Fotos über eine\ndeutlich moderner wirkende Inneneinrichtung und kann daher wohl als \"gut unterhalten\" bezeichnet werden. Was die Ausstattung betrifft, ist ersichtlich, dass die\nKüche über einen Gasherd verfügt, was jedoch der Vergleichbarkeit mit dem über\nChromstahlplatten verfügenden Referenzobjekt nicht entgegensteht, zumal die\ngewünschte Art des (sc. voll funktionstüchtigen) Herdes von individuellen Präferenzen abhängt und damit nicht als Abgrenzungskriterium taugt, soweit eine bestimmte Bauart nicht deutlich höherwertiger oder komfortabler ist als die andere.\nOb die fehlende Badewanne eine Vergleichbarkeit ausschliesst, kann angesichts\ndessen, dass dieses Objekt bereits aus anderen Gründen nicht vergleichbar ist,\noffen bleiben. Objekt Nr. 3 (VL-strasse 15) erscheint insbesondere in der Küche\nbasierend auf den Fotos klar neuwertiger und tendenziell besser ausgestattet, es\nist zudem vom Vergleich ohnehin aufgrund der deutlich geringeren Lärmexposition\nausgeschlossen (vgl. Punkt 3.8.7. vorstehend). Beim ebenfalls schon mit Blick auf\n- 37 -\n\n"}