{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-08-26", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170003-L_2019-08-26.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_5_01.pdf", "Checksum": "1c996f304f00f7bed84169f35454db63"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170003-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:04:26", "Checksum": "6b49a1fcd714c71bcc2ea2cddf0c0889", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L\nRegeste:\nZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete.\n\n3.12.4. Das Referenzobjekt wurde in den vergangenen zwanzig Jahren nicht umfassend saniert. Die Vormieterin wohnte dort seit dem Jahr 1997. Die Inneneinrichtung, insbesondere die Plattenbeläge und Holzelemente, erscheinen im Stil\nder 70er-Jahre und wirken damit – je nach Sichtweise – \"retro\" bzw. eher veraltet\n(vgl. [Bilder in den Akten]). Die Klägerin hält dagegen, dass es sich um Ausstattungselemente der 80er-Jahre handle, kann dies jedoch nicht mit entsprechenden\nUnterlagen oder Beweisofferten untermauern. In jedem Fall ist die Inneneinrichtung in grösseren Teilen über 30 Jahre alt, insbesondere im Bad, und punkto Ausstattung im Vergleich mit dem generellen Ausbaustandard eher durchschnittlich,\nwas anlässlich des Augenscheins festgestellt wurde. Zudem wurden anlässlich\ndes Mieterwechsels lediglich begrenzte Instandstellungsarbeiten durchgeführt.\nKonkret wurde die Wohnung gestrichen, wobei jedoch gewisse schwer zugängliche Flächen ausgelassen wurden. Weiter wurden das Kehrichtsystem sowie der\nToilettensitz ersetzt, die Küchenschränke gerichtet, die Steckdosen instand gestellt, der Parkett abgeschliffen, die Abläufe von WC und Bad gereinigt sowie ein\nLavaboablauf kontrolliert, die Radiatoren gelüftet und der Thermostat gelöst (…).\nZudem wurden Kochherd und Dampfabzug ersetzt. Wie jedoch die Beklagte zutreffend ausführt, handelt es sich dabei nicht um einen Glaskeramikherd, sondern\num ein eher älteres Modell mit gusseisernen Kochplatten (…). Instandstellung bedeutet zwar nicht die Schaffung von Mehrwert, wie die Klägerin zu recht betont.\nGleichzeitig kann jedoch auch nicht auf die sporadische Anpassung an einen zeitgemässen Standard verzichten, wer sein Mietobjekt als \"normal/gut unterhalten\"\n- 34 -\n\nbezeichnen will. Gesamthaft handelt es sich bei den zum Mietbeginn vorgenommenen Arbeiten angesichts der langen Dauer des Vormietverhältnisses um eher\nelementare Instandstellungen. Die Streicharbeiten wurden wie erwähnt nicht vollständig durchgeführt. Weniger bedeutsam sind demgegenüber Elemente, an denen die Beklagte sich besonders stört, etwa die unterlassene Ausbesserung eines\nbeträchtlichen, von aussen deutlich sichtbaren Lochs im Küchenschrank, auch\nwenn der Beklagten zuzugestehen ist, dass sie aufgrund der entsprechenden Parteivereinbarung wohl nicht über einen Anspruch auf Behebung dieser ästhetischen\nBeeinträchtigung verfügt, so dass der Punkt durchaus in die Zustandsbewertung\neinfliessen kann. Zudem bringt die Beklagte vor, die Klägerin habe sich trotz Rüge\nnicht um eine von selbst zufallende Tür sowie eine angeklebte und nicht ersetzte\nFussleiste gekümmert, was die Klägerin mit Hinweis auf das Antrittsprotokoll bestreitet. Dass es sich tatsächlich so verhält, wie von der Beklagten behauptet,\nergibt sich aus dem eingereichten Mailverkehr und dem Augenschein (…), erscheint aber als zweitrangig, denn wie schon erwähnt sind Mängel bei der Feststellung der Vergleichbarkeit eines Objekts nicht zu berücksichtigen, da die Mieterin ihre Behebung verlangen kann, ohne dass die Vermieterin dafür einen höheren\nMietzins erhält. Ein allfälliger Wertausgleich hat daher nicht über die Missbrauchsgesetzgebung, sondern über eine Mietzinsminderung nach Art. 259d OR zu erfolgen.\n\n3.12.5. Auch die Durchschnittlichkeit der Ausstattung des Mietobjektes zeigt sich\nin vielen Punkten deutlich. So muss die Waschküche mit 13 Parteien geteilt werden; dabei ist entgegen der Ansicht der Klägerin unbeachtlich, ob einige davon\nzusätzlich noch über eine eigene Waschmaschine verfügen, denn die damit einher\ngehenden Kosten trägt nicht die Klägerin. Zudem steht es den entsprechenden\nMietparteien weiterhin frei, zusätzlich die Waschküche zu nutzen. Der Trockenraum ist im nicht beheizten, schlecht isolierten Estrich untergebracht und dementsprechend gerade im Winter kalt (…). Eher von untergeordneter Bedeutung sind\nindessen die nicht kippbaren Fenster, zumal die Arretierung eines Fensters auch\nanderweitig zu erreichen ist. Was das Fehlen eines Glaskeramikherdes betrifft,\nunterscheiden sich Funktionalität und Komfort von einem Herd mit gusseiserenen\nPlatten zwar nicht erheblich, deuten aber auf einen veralteten Zustand der Küche\nhin. Die \"Hellhörigkeit\" wird grundsätzlich bereits durch die Bauperiode und den\n- 35 -\n\n(mehr 30 Jahre alten) Unterhaltszustand abgedeckt, weshalb auf die Frage nach\nangeblich \"guter\" oder \"schlechter\" Isolation als Teil der Ausstattung an sich nicht\n(mehr) im Detail eingegangen werden muss. Anlässlich des Augenscheins ergab\nsich immerhin, dass der Strassenlärm mit geschlossenen Fenstern, welche vermutlich aus den 90er-Jahren stammen, deutlich weniger hörbar ist, und dass diese\ndicht sind. Weiter wurde festgestellt, dass Rauchgeruch vom Nachbarn via den\nWohnzimmerschrank in die Wohnung dringt, was auf mangelnde Innenisolation\nhindeutet. Die Klägerin erklärte sodann, dass weder das Referenz- noch die Vergleichsobjekte über eine Aussenisolation verfügten. Ein Lift fehlt. Hingegen verfügt\ndie Liegenschaft über eine für alle benutzbare, wenn auch eher in vernachlässigtem Zustand befindliche Dachterrasse. Unter Berücksichtigung des vorstehend\nAusgeführten kann das Objekt gesamthaft höchstens als durchschnittlich ausgestattet und unterhalten gelten.\n\n"}