{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-08-26", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170003-L_2019-08-26.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_5_01.pdf", "Checksum": "1c996f304f00f7bed84169f35454db63"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170003-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:04:26", "Checksum": "6b49a1fcd714c71bcc2ea2cddf0c0889", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L\nRegeste:\nZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete.\n\n3.12.1. In Bezug auf den Zustand ist im Sinne eines Gesamteindruckes abzuwägen, ob die Wohnung, auch im Hinblick auf die technischen Geräte sowie die Böden, Fenster, Nasszellen, etc., als überdurchschnittlich gut unterhalten, als durchschnittlich oder gut unterhalten, als schlecht unterhalten bzw. vernachlässigt erscheint (Mietrecht für die Praxis/BRUTSCHIN, S. 498 f.; SVIT-K-ROHRER, Art. 269a\nN 16 ff.; ZK-HIGI, Art. 269a N 103 f.; BGE 123 III 317 E. 4b/bb und dd = MRA 5/97,\nS. 185 ff.; BGer, 4C.265/2000 vom 16.1.2001, E. 4b/ee = mp 1/01 S. 33 ff.). Dabei\nwerden auch – in vergröberter Art und Weise – in der Vergangenheit erfolgte Renovationen berücksichtigt, wobei richtigerweise nur umfassende Erneuerungsarbeiten zusätzlich ins Gewicht fallen. Vergleichbar in diesem Sinne sind Objekte,\nderen Gesamtrenovation nicht länger als 5 Jahre zurückliegt als beim Vergleichsobjekt (ZK-HIGI, Art. 269a N 107 ff.).\n\n3.12.2. Mit dem Kriterium der Ausstattung soll ein Vergleich des Ausbaustandards\nund der Infrastruktur der einzelnen Mietobjekte ermöglicht werden. Über den anzuwendenden Massstab bestehen in Lehre und Rechtsprechung jedoch unter-\n- 32 -\n\nschiedliche Ansichten. Eine Seite will anhand eines grosszügigen Gesamteindrucks entscheiden, wobei Unterschiede in der Ausstattung durch die Bildung von\nKategorien wie \"einfach\", \"durchschnittlich\" und \"luxuriös\" kompensiert werden\nkönnen (SVIT-K-ROHRER, Art. 269a N 16; ZK-HIGI, Art. 269a N 111). Andere wollen den Vergleich bereits infolge von Unterschieden bezüglich eines einzelnen als\n\"Standard\" definierten Einrichtungsgegenstandes (z.B. Doppelverglasung, TV-\nAnschluss) scheitern lassen (Mietrecht für die Praxis/BRUTSCHIN, S. 498). Das\nBundesgericht hat sich in einem nicht in die offizielle Sammlung aufgenommenen\nEntscheid aus dem Jahr 2001 dahingehend geäussert, dass an lärmiger Lage bereits Fenster mit Doppelverglasung sowie allgemein das Fehlen eines Kabel-\nFernsehanschlusses einen entscheidenden Unterschied zu begründen vermögen\n(BGer, 4C.265/2000 vom 16.1.2001, E. 4b/dd und 4b/ee = mp 1/01 S. 33 ff.).\n\n3.12.3. Zwar dürfen relevante Unterschiede gemäss Bundesgericht bei einzelnen\nVergleichskriterien grundsätzlich nicht durch Zu- oder Abschläge oder aufgrund\neines Gesamteindrucks ausgeglichen werden (in diesem Sinne jedenfalls\nBGE 123 III 317 E. 4a und b = MRA 5/97, S. 185 ff.; BGE 141 III 569 E. 2.2.1 =\nMRA 2/16, S. 61 ff.). Einzelne untergeordnete Differenzen von Ausstattungselementen können jedoch im Interesse der Justiziabilität des Vergleichsmiete-\nKriteriums nicht entscheidend sein, zumal sich ihr Wert im Laufe der Zeit auch ändern kann. So macht die immer mehr genutzte Möglichkeit, Internet über das stetig schneller werdende Mobilfunknetz zu beziehen, das Vorhandensein eines kabelbasierten Internet- und Fernsehanschlusses gerade für jüngere Leute unter\nUmständen zweitrangig. BÄTTIG weist sodann zutreffend darauf hin, dass ein solcher Anschluss maximal Fr. 20.‒ bzw. heute ca. Fr. 30.‒ mehr Miete ausmacht\nund damit wertmässig kaum zu Buche schlägt (BÄTTIG, in: MRA 1/02 S. 18). Einen\ninteressanten Ansatz verfolgt die Mietpreisstrukturerhebung der Stadt Zürich aus\ndem Jahre 2006, in welcher für bestimmte Ausstattungsmerkmale Punkte vergeben wurden, was die Errechnung eines Ausstattungsindexes ermöglichte ([Strukturerhebung] S. 42 ff.). Dieses Vorgehen, so praktikabel es auf den ersten Blick\nscheint, dürfte allerdings der strengen Rechtsprechung des Bundesgerichts nicht\nstandhalten. Nichtsdestotrotz soll vorliegend eine gewisse Pauschalisierung in\nKategorien einfach, standardmässig/durchschnittlich, überdurchschnittlich, luxuriös\nvorgenommen werden, wobei gleichzeitig versucht wird, die einzelnen Objekte auf\n- 33 -\n\ndas Vorliegen von relevanten Ausstattungsmerkmalen zu untersuchen, die eine\nVergleichbarkeit ausschliessen könnten (ähnlich ZK-HIGI, Art. 269a N 111; SVIT-K\nROHRER, Art. 269a N 16). Zu berücksichtigen sind nicht nur die Art der technischen\nEinrichtungen (bspw. Backofen auf Bedienungshöhe, Steamer, Dampfabzüge,\nKüchenherde mit Keramikplatten, Anzahl Steckdosen, Anschlüsse etc.), sondern\nauch deren Funktionalität, wobei das Alter diesbezüglich relevant sein kann (SVIT-\nK-ROHRER, a.a.O.). Weiter sind die Verglasung von Fenstern, die Bodenbeläge\nsowie die Anzahl und Infrastruktur der Nasszellen und Küchenausstattung in die\nGesamtwürdigung einzubeziehen (vgl. Mietrecht für die Praxis/BRUTSCHIN, S. 498).\nIn jedem Fall müssen Einbauten des Mieters unberücksichtigt bleiben (ZK-HIGI,\nArt. 269a N 112).\n\n"}