{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-08-26", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170003-L_2019-08-26.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_5_01.pdf", "Checksum": "1c996f304f00f7bed84169f35454db63"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170003-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:04:26", "Checksum": "6b49a1fcd714c71bcc2ea2cddf0c0889", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L\nRegeste:\nZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete.\n\n3.9.1. Das Alter der Liegenschaft soll in den Vergleich der Mietobjekte einfliessen,\nwobei von jeweils mehrjährigen Zeitperioden auszugehen ist. Gerade im Hinblick\nauf den in den letzten Jahren rasanten technischen Fortschritt, welcher auch zu\neiner Verbesserung insbesondere der Bausubstanz, der Fassadenisolierung und\nder Lärmdämmung geführt hat, erscheint der in der Literatur begrüsste Vergleich\nvon Bauten, die innerhalb einer Periode von 20 Jahren erstellt wurden, als\nzweckmässig und angemessen. Demnach sind in der Regel nur Liegenschaften\naus der gleichen Bauperiode vergleichbar, wobei insbesondere Renovationen die\nEinteilung in die obgenannten Zeitperioden relativieren können (vgl. etwa\nBGE 123 III 317 E. 4b/aa = MRA 5/97, S. 185 ff.; BGE 136 III 74 E. 3.2.1 = mp\n2/10, S. 125 ff.; SVIT-K-ROHRER, Art. 269a N 19; Mietrecht für die Praxis/BRUTSCHIN, S. 499).\n\n3.9.2. Das Referenzobjekt an der N-strasse wurde im Jahr 1933 erbaut. Von den\nnicht infolge ihrer Quartierlage ausgeschiedenen Mietwohnungen wurden die Objekte Nr. 2, 4, 6, 16 und 17 innerhalb derselben Bauperiode zwischen 1921 und\n1946 errichtet. Demgegenüber liegt das (wie gezeigt ohnehin auch ruhiger gelegene) Objekt Nr. 3 an der VL-strasse 15 mit Baujahr 1952 zwar knapp innert der\nZeitspanne von 20 Jahren, ist aber dennoch wesentlich jünger als das Mietobjekt\nund zudem eine Nachkriegsbaute, so dass auch die Bauperioden als unterschiedlich zu erachten sind.\n\n3.10. Grösse\n\n3.10.1. Betreffend Grösse der zu vergleichenden Mietobjekte ist auf die Zimmerzahl abzustellen, da sowohl Wohnungen als auch Wohnhäuser primär anhand\ndieses Kriteriums unterschieden werden. Zusätzlich ist auch die Anzahl nutzbarer\nbzw. bewohnbarer Quadratmeter in die Würdigung einzubeziehen, wobei ab einer\n- 30 -\n\nAbweichung von rund 20 % Wohnfläche nicht mehr von einem vergleichbaren\nMietobjekt ausgegangen werden kann (BGE 139 III 13 E. 3.3.3 = Pra 2013\nNr. 105; BGE 136 III 74 E. 3.2.2 = mp 2/10, S. 125 ff.; Mietrecht für die Praxis/BRUTSCHIN, S. 498; SVIT-K-ROHRER, Art. 269a N14). Auch hier handelt es sich\num eine Einzelfallabwägung, zumal insbesondere bei grossen Wohnungen nicht\nmehr die Zimmeranzahl, sondern die Fläche ausschlaggebend sein dürfte (dazu\netwa BGE 136 III 74 E. 3.2.2 = mp 2/10, S. 125 ff.; ebenso ZK-HIGI, Art. 269a\nN 98). Hingegen kann entgegen der Ansicht der Beklagten die unterschiedliche\nZimmereinteilung in grössere oder kleinere Räume die Vergleichbarkeit nicht ausschliessen. Wollte man dies zulassen, würden dem ohnehin schon schwer zu erbringenden Beweis noch weitere – und unnötige – Hürden in den Weg gestellt (gl.\nM. ZK-HIGI, Art. 269a OR N 100).\n\n3.10.2. Das Referenzobjekt verfügt über zwei Zimmer mit einer Gesamtfläche von\n48 m2. Die Vergleichsobjekte Nr. 2 (VF-strasse 34), 4 (VN--Strasse 48), 6 (VCstrasse Y) und 16 (VX-strasse 38) sind beinahe gleich gross. Das Objekt Nr. 17\n(VJ-strasse 3) ist mit 54 m2 deutlich, aber noch nicht um mehr als 20% grösser,\nweshalb dies seiner Vergleichbarkeit nicht entgegensteht. Es verfügt weiter möglicherweise aufgrund der Bilder entgegen den Angaben der Klägerin über eine offene Küche, was die Vergleichbarkeit jedenfalls unter dem Aspekt der Grösse allerdings nicht einschränkt. Demgegenüber hat Objekt Nr. 3 (VL-strasse 15) mit\n58 m2 über 20% mehr Fläche als das Referenzobjekt, was dessen Vergleichbarkeit entgegensteht. Die Klägerin weist zwar zu recht darauf hin, dass die Flächenangaben zufolge nicht standardisierter Messmethoden sehr unterschiedlich hoch\nausfallen können, weshalb grundsätzlich eine Nachmessung vonnöten wäre. Wie\njedoch vorstehend unter Ziffern 3.8.7. und 3.9.2. dargestellt, ist dieses Objekt ohnehin bereits aufgrund seiner nicht vergleichbaren (ruhigeren) Lage und der verschiedenen Bauperiode auszuschliessen, weshalb auf Weiterungen zu diesem\nKriterium verzichtet werden kann.\n\n3.11. Zwischenfazit\n\nVon den 23 angebotenen Vergleichsobjekten scheiden 12 aufgrund ihrer Lage\nausserhalb des Quartiers (Objekte Nr. 5, 7-15, 19 und 20) und eines (Objekt Nr. 5)\nzusätzlich aufgrund des nach Anpassung des Referenzzinssatzes massiv tieferen\n- 31 -\n\nMietzinses aus. Bei den Objekten 5, 19 und 20 kommt hinzu, dass sie sich gleich\nneben dem Friedhof VK- und damit einer der grössten Grünflächen Zürichs befinden, was die Lage unabhängig vom unterschiedlichen Stadtquartier als deutlich\nbesser erscheinen lässt als im Falle des Mietobjekts. Zudem hat Objekt Nr. 5 bei\nangepassten Kostenständen einen massiv tieferen Mietzins. Überdies fallen diverse Objekte aufgrund ihrer (teils massiv) ruhigeren oder lärmigeren Lage weg, und\nzwar Objekt Nr. 1 (VD-str. 72), 2 (VF-str. 34), 3 (VL-str. 15), 4 (VN--Str. 48), 7, 8\nund 9 (VQ-str. 91, 88 und 82), 10 (VT-str. 17), 11 (VR-str. 24), 13 (VS-str. 49), 14\n(VY-str. 43), Nr. 17 (VJ-str. 3) und 18 (VF-str. 36), 20 (Q-str. 9), 21 (VC-str. 286),\n22 (VG-str. 223), und 23 (VB-str. 39), Nr. 3 zusätzlich wegen seiner Grösse und\nwegen der Bauperiode. Damit verbleiben an sich nur zwei Vergleichsobjekte, Nr. 6\n(VC-str. 365) und 16 (VX-str. 38). Damit wäre der Beweis an sich bereits gescheitert. Im Interesse der Vollständigkeit soll trotzdem – soweit möglich – noch die\nPrüfung von Zustand und Ausstattung vorgenommen werden, wobei auch auf signifikante Abweichungen bei den bereits \"ausgeschiedenen\" Objekten hinzuweisen\nist.\n\n3.12. Zustand und Ausstattung\n\n"}