{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-08-26", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170003-L_2019-08-26.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_5_01.pdf", "Checksum": "1c996f304f00f7bed84169f35454db63"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170003-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. 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Da das vorliegende Mietobjekt zur Strasse hin ausgerichtet ist,\nmuss auch bei den Vergleichsobjekten stets vom \"worst case\" [oder besser gesagt\n„identic case“] der Ausrichtung gegen aussen ausgegangen werden, zumal die\nKlägerin die Eigenschaften der wie erwähnt nur mit den Adressen, nicht aber den\nkonkreten Wohnungen bezeichneten Vergleichsobjekte in ihrer Darstellung diesbezüglich nicht näher umschrieben, sondern nur angegeben hat, diese seien alle\nmit dem Mietobjekt vergleichbar und würden zumeist eine „mässig lärmige“ Exposition aufweisen. Würde es sich anders verhalten und wären einzelne der Vergleichsobjekte auf einen Hof hin ausgerichtet, müsste ihre Vergleichbarkeit von\nvornherein entfallen, denn über diesen Vorteil verfügt das Mietobjekt unbestrittenermassen nicht. Was die Innenisolation des Gebäudes angeht, welche die Klägerin als mögliches Hindernis der Verwendung der Lärmkarte anführt, so wird dieser\nbereits durch die Berücksichtigung der Bauperiode sowie des Renovations- und\nAusbaustandards Rechnung getragen (darauf ist auch in Zusammenhang mit der\nvon der Beklagten bemängelten Hellhörigkeit der Mietwohnung zurückzukommen,\nZiff. 3.12.5). Auch hier ist weder rechtsgenügend behauptet noch ersichtlich, dass\ndas vorliegende Mietobjekt einem anderen Standard entspricht als die Vergleichsobjekte. Verhielte es sich anders, müsste von relevanten Unterschieden bei Zustand und Ausstattung ausgegangen werden. Allfälligen Störquellen innerhalb des\nGebäudes – z.B. laute Nachbarn – ist schon deshalb keine Rechnung zu tragen,\nweil nur der mängelfreie Zustand von Mietobjekt und Vergleichsobjekten von Bedeutung ist, denn darauf beruht auch das zu überprüfende Preis- / Leistungsverhältnis, ganz abgesehen davon, dass selbst eine Expertise solche Erscheinungen\naufgrund ihrer mangelnden Permanenz nicht zuverlässig abzubilden vermöchte.\nZusammenfassend ist mit der Beklagten davon auszugehen, dass die vorstehend\nerrechneten Dezibelwerte wie diejenigen bei den Vergleichsobjekten zwar keine\nvollständige Genauigkeit garantieren, jedoch dazu dienen können, offensichtlich\nnicht vergleichbare Objekte auszuschliessen. Ausgehend davon sollen die Vergleichsobjekte untersucht werden.\n\n3.8.6. Beim Vergleichsobjekt Nr. 1 (VD-strasse 72) ist wie bei allen Objekten nicht\nklar, welches genau die zum Vergleich angebotene Wohnung ist und wie diese\nausgerichtet ist. Die Emissionswerte der VD-strasse liegen tagsüber bei 72.9 und\n- 24 -\n\nnachts bei 64.0 dB. Der Hauseingang der Liegenschaft befindet sich 8 m von der\nseit einigen Jahren (anders als die VC-strasse) als Tempo-30-Zone ausgestalteten\nStrasse (vgl. Google Street View) entfernt, so dass der Immissionswert hier nachts\nnur noch 55 dB beträgt und folglich deutlich (etwa um einen Drittel) tiefer liegt als\nbeim Referenzobjekt. Der Lärm der weit entfernten VE-strasse ist vernachlässigbar. Sodann ändern auch der nahe gelegene Schlachthof bzw. das Letzigrundstadion nichts an der ruhigeren (Nacht-)Lage des Objekts, da beide zu später Stunde\nnicht bzw. selten in Betrieb sind. Damit ist das Objekt nicht vergleichbar.\n\n3.8.7. Auch die Objekte Nr. 2, 3, 17 und 18 sind ruhiger gelegen als das Mietobjekt: Die Objekte Nr. 2 und 18 an der VF-strasse 34 und 36 sind rundum von Tem-\npo-30-Zonen umgeben (die Lage sämtlicher Objekte, so auch der vorliegenden, ist\nwiederum gut ersichtlich auf Google Street View). Nennenswerter Strassenlärm\nkann höchstens von der – in diesem Bereich als Tempo 30-Zone verkehrsberuhigten – VG-strasse oder von der ebenfalls auf Tempo 30 beschränkten VH-strasse\nausgehen, die laut Strassenlärmkarte im GIS-Browser in den Strassenabschnitten\n16271 und 13549 Emissionswerte von nur 69.6 bzw. 59.6 dB tagsüber sowie 57.3\nbzw. 51.7 dB nachts aufweisen. Selbst das näher bei der etwas lauteren VGstrasse liegende Objekt Nr. 18 (VF-strasse 36) weist vom Hauseingang bis zum\nStrassenrand eine Distanz von rund 35 m auf, also rund 10 m mehr als die Distanz\nzwischen Mietobjekt und der VC-strasse, wobei von der VG-strasse auf das Vergleichsobjekt nur etwa die Hälfte des gefühlten Lärms ausgeht wie von der VCstrasse auf das Mietobjekt der Beklagten. Das Objekt Nr. 17 an der VJ-strasse 3\nbefindet sich in einer Parallelstrasse zur VC-strasse und ist von dieser durch einen\nHäuserblock abgeschirmt. Strassenlärm kommt nur von der am Rand gut 20 m\nvom Hauseingang entfernten VK-strasse mit Emissionswerten von 67.4 dB am\nTag und 59.7 dB in der Nacht. Auch diese Lage ist keineswegs vergleichbar mit\nder äusserst lärmexponierten Position des Mietobjekts, offensichtlich erst recht\nnicht, wenn man zusätzlich die Distanz zur Lärmquelle berücksichtigt. Das Objekt\nNr. 3 an der VL-strasse 15 wird durch zwei Gebäudekomplexe von der VM- und\nder VC-strasse abgeschirmt. Die VL-strasse selber emittiert beim Hauseingang\nam Tag nur einen Lärmpegel von 62.2 dB und einen solchen von 52.8 dB in der\nNacht. Soweit man den Lärm der VC-strasse berücksichtigen will, in welche die\nVL-strasse im 90°-Winkel einmündet, ist dieser schon aufgrund der Entfernung\n- 25 -\n\n"}