{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-08-26", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170003-L_2019-08-26.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_5_01.pdf", "Checksum": "1c996f304f00f7bed84169f35454db63"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170003-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:04:26", "Checksum": "6b49a1fcd714c71bcc2ea2cddf0c0889", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L\nRegeste:\nZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete.\n\n3.5.2. Vorliegend ist zwischen den Parteien unbestritten, dass das Mietobjekt und\ndie von der Klägerin angeführten Referenzobjekte samt und sonders verschiedenen Eigentümern gehören.\n\n3.6. Kostenstände\n\n3.6.1. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung sind die Vergleichsmieten an\nden aktuellen Stand des Referenzzinssatzes anzupassen, selbst wenn dies in den\nentsprechenden Mietverhältnissen nicht geschehen ist. Die Überprüfung einer\nMietzinserhöhung auf deren Missbräuchlichkeit soll nicht durch den Vergleich mit\nihrerseits missbräuchlichen Mietzinsen erfolgen können (statt vieler BGE 123 III\n317 E. 4d).\n\n3.6.2. Das Objekt Nr. 5 (VA-strasse 154) basiert auf einem Referenzzinssatz von\n3.5%. Bei Anpassung an den für das streitbetroffene Mietverhältnis geltenden Referenzzinssatz von 1.75% resultiert ein Mietzins von Fr. 876.85/Monat, der ungeachtet der ausgeschiedenen Nebenkosten wesentlich tiefer ist als der verlangte\n- 17 -\n\nMietzins für das Referenzobjekt von Fr. 1'060.‒/Monat. Bei Objekt Nr. 23 (VBstrasse Nr. 39) fehlen Angaben zum Referenzzinssatz. Angesichts des sich in der\nNähe des Mietzinses des Referenzobjekts befindlichen Zinses könnte hier unter\nUmständen die Vergleichbarkeit auch aufgrund einer Anpassung an die Kostenstände scheitern. Da dieses Objekt jedoch auch aufgrund seiner Lärmexposition\nausscheidet, kann dies offen bleiben (siehe unten Punkt 3.8.14.). Die anderen Objekte bleiben im Rahmen der Vergleichbarkeit, soweit man sie einzig unter dem\nBlickwinkel der Anpassung der Kostenstände betrachtet.\n\n3.7. Quartier\n\n3.7.1. Bei der Ermittlung der Orts- und Quartierüblichkeit ist das Quartier zu definieren, in dem sich die Vergleichsobjekte befinden müssen. Im Anschluss daran\nsind die im selben Quartier befindlichen Objekte anhand der in Art. 11 VMWG aufgeführten Kriterien miteinander zu vergleichen (BGE 136 III 74 E. 2.2.1 = mp 2/10,\nS. 125 ff.).\n\nFraglich ist, welche Gebiete als eigenes Quartier zu bezeichnen sind bzw. wo zwischen zwei Quartieren eine Abgrenzung vorzunehmen ist. Dazu bestehen keine\nstarren Regeln. Diese Frage ist vielmehr im Sinne einer jeweiligen Einzelfallbeurteilung und mittels gerichtlichen Ermessens zu klären. Für die Quartiereinteilung\nbeizuziehen sind zunächst die administrativen oder historischen Quartiere einer\nStadt (vgl. BGE 136 III 74 E. 2.2.1 = mp 2/10, S. 125 ff.; Mietrecht für die Praxis/BRUTSCHIN, S. 496 f.). Ausnahmen von dieser Regel sind insbesondere möglich, wenn das Objekt, dessen Mietzins geprüft werden muss, sich an der Quartiergrenze befindet und mit einem Nachbargrundstück verglichen wird (BGer,\n4C.275/2004 vom 26.10.2004, E. 3 = mp 1/05, S. 74 ff.).\n\n3.7.2. Die Stadt Zürich ist aufgeteilt in zwölf Kreise, die aus den 22 traditionellen\nQuartieren gebildet werden. Die Mietwohnung befindet sich im Quartier Aussersihl, wie schon erwähnt im Quartierteil VZ-. Dieses grenzt u.a. an die Quartiere\nWiedikon und Altstetten.\n\nOb in einem Quartier \"horizontales Gewerbe\" stattfindet, kann entgegen der Auffassung der Beklagten höchstens für die Lage innerhalb des Quartiers ein Vergleichskriterium sein. Dies ist hier belanglos, denn zwar gehört das Unterquartier\n- 18 -\n\nLangstrasse, das für die genannte Art von Dienstleistungen bekannt ist, ebenfalls\nzum Stadtquartier Aussersihl. Der von der Klägerin bewohnte Quartierteil VZ- ist\ndavon jedoch nicht betroffen. Jedenfalls fehlt es in den Stellungnahmen der Beklagten an substantiierten Behauptungen dazu.\n\n3.7.3. Die Klägerin hat diverse Vergleichsobjekte genannt, welche sich nicht im\nQuartier Aussersihl befinden.\n\n3.7.4. Das Quartier Aussersihl mit seinen Teilen Werd, Langstrasse und VZ- unterscheidet sich deutlich vom Quartier Wiedikon, in welchem der Quartierteil VKliegt. Während Aussersihl wie das im Norden angrenzende Industriequartier geprägt ist von seiner Vergangenheit als Arbeiterquartier und noch heute von Arbeitnehmern aus vielen Nationen bevölkert wird, war das seit jeher gutsituierte Wiedikon eher auf Familien ausgerichtet und versteht sich in jüngster Zeit – besonders\nseit der Abklassierung der Weststrasse und den damit einher gehenden baulichen\nVeränderungen – als \"Trend-Quartier\" für ein junges Publikum\n(http://www.quartierverein-wiedikon.ch/_downloads/NZZ_14_10_2017_Wiedikon_-\n_Ein_Quartier_erfindet_sich_neu.pdf). Entsprechend sind die von der Klägerin präsen-\n\ntierten Vergleichsobjekte Nr. 5, 7-15, 19 und 20 in Wiedikon nicht mit der streitbetroffenen Liegenschaft vergleichbar. Eine Ausnahme bildet lediglich die Wohnung\nNr. 6 an der VC-strasse Y, welche im nördlichen VK- und damit direkt an der\nGrenze zum Quartier Aussersihl/VZ- liegt.\n\n3.7.5. Weiter ist fraglich, wie es sich mit den zwar im Quartier Aussersihl, aber im\nUnterquartier \"Langstrasse\" liegenden Mietobjekten 3 und 4 verhält. Der Bereich\n\"Langstrasse\" ist vom Quartier VZ- klar durch die vom Bahnhof Wiedikon herkommende Bahnlinie bzw. den dafür gebauten Graben getrennt. Diese geographische Barriere hat zur Bildung von zwei unterschiedlichen Quartierkomplexen geführt, wobei sich der eine in Richtung der Langstrasse (\"Vergnügungsmeile\") bzw.\ndes neugebauten Zentrumsbaus am Tramdepot VP- hin orientiert, der andere in\nRichtung Lochergut bzw. Albisriederplatz. Aufgrund der Lage der Objekte im gleichen historischen Quartier scheint dennoch eine Einbeziehung in den Vergleich\nmöglich, zumal die Vergleichsobjekte nicht in unmittelbarer Nähe der Langstrasse\nliegen.\n- 19 -\n\n"}