{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-08-26", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170003-L_2019-08-26.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_5_01.pdf", "Checksum": "1c996f304f00f7bed84169f35454db63"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170003-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. 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Dazu reichte die Klägerin ein von der Hochschule für Wirtschaft in Zürich HWZ erstelltes (Partei-) Gutachten ein, in welchem 17 Vergleichsobjekte dargestellt werden, welche hinsichtlich Lage, Grösse, Zustand, Ausstattung und Bauperiode mit der streitgegenständlichen Wohnung vergleichbar seien.\n\n3.3.2. Blosse von einer Partei eingebrachte Privatgutachten sind gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung nicht als Beweis gemäss Art. 183 ZPO zu werten,\nvielmehr gelten diese als Bestandteil der Parteivorbringen, die ohne Einschränkung mit tauglichen Beweismitteln zu untermauern sind (BGE 140 III 24 E. 3.3.3),\nhier also detailliert auch betr. Grösse, Zustand, Ausstattung, Bauperiode und Lage\nder Vergleichsobjekte. Substantiiert darzulegen und mit Beweismitteln zu stützen\nwäre auch die Struktur der zu bezahlenden Mietzinse, insbesondere Art und Ausmass der Ausscheidung von Nebenkosten, insbesondere anhand der entsprechenden Mietverträge. Welche Parteien an den genannten Mietverhältnissen als\nMieter beteiligt sind, ist nicht bekannt. Auch die entsprechenden Mietverträge liegen nicht vor, wurden von der Klägerin aber zumindest offeriert mit dem Hinweis,\ngegebenenfalls müssten an die von ihr bezeichneten Eigentümer Editionsaufforderungen ergehen.\n\n3.3.3. Die Klägerin offeriert zur Beurteilung der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete darüber hinaus ein gerichtliches Gutachten. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung sind jedoch stets konkrete Vergleiche anzustellen, was\nentgegen der Auffassung der Klägerin auch nicht durch ein gerichtliches Gutach-\n- 15 -\n\nten über den (Ertrags-)Wert des Grundstücks oder durch eine Mietwertschätzung\nersetzt werden kann (BGer, 4A_291/2017 vom 11.6.2018, E. 4.3.3, mit Verweis\nauf BGE 141 III 569 E. 2.2.1 = MRA 2/16, S. 61 ff., wo das BGer deutlich genug\ndie Bestimmung der Vergleichsmiete als – dem Gericht obliegende – Rechtsfrage\nbezeichnet hat; siehe überdies schon BGE 114 II 361 E. 2, 3 und 4). Vielmehr\nmuss die beweisbelastete Partei die Vergleichsobjekte nennen, deren Eignung\nanschliessend durch das Gericht beurteilt wird. Für die Prüfung der Vergleichbarkeit der angebotenen Objekte als solche bedarf das angerufene Gericht jedenfalls\nkeiner gutachterlichen Unterstützung, zumal es wegen seiner Spezialisierung und\nder Besetzung mit Fachrichtern auch in tatsächlicher Hinsicht über die nötige Erfahrung namentlich mit den sich stellenden Baufragen verfügt.\n\n3.4. Allgemeine Anforderungen an die Vergleichsobjekte\n\nDamit ein Mietzins als quartier- und ortsüblich qualifiziert werden kann, bedarf es\nnach bundesgerichtlicher Rechtsprechung mindestens fünf vergleichbarer Mietobjekte (BGE 141 III 569 E. 2.2.1 = MRA 2/16, S. 61 ff.; BGE 123 III 317 E. 4a =\nMRA 5/97, S. 185 ff.). Die offerierten Objekte müssen im Sinne der Kriterien von\nArt. 11 VMWG vergleichbar sein; ein Gesamteindruck bezüglich aller Kriterien mit\nVornahme von Zu- und Abschlägen anhand unterschiedlicher Vergleichskriterien\ngenügt dabei nicht (BGE 123 III 317 E. 4a und b = MRA 5/97, S. 185 ff.; BGE 141\nIII 569 E. 2.2.1 = MRA 2/16, S. 61 ff.; a.M. ZK-HIGI, Art. 269a N 64 f; SVIT-K-\nROHRER, Art. 270 N 24 f.). Die Klägerin kritisiert dies zwar und moniert, dass der\nNachweis durch die strenge Rechtsprechung wenn überhaupt nur mit grösstem,\nbisweilen unverhältnismässigem Aufwand erbracht werden könne. Ähnliche Kritik\nfindet sich auch in der Lehre (SVIT-K-ROHRER, a.a.O.; BÄTTIG, in: MRA 1/02, S. 19;\nCR CO I-LACHAT, Art. 270 N 3; KUKO OR-BLUMER, Art. 270 N 5; BLUMER, SPR\nVII/3, RZ 445; BK-GIGER, Vor Art. 253–273c N 40). Nachdem aber diverse parlamentarische Vorstösse gescheitert sind, das bestehende System zu ändern, verbietet sich eine Lockerung durch die Praxis. Die von dieser geforderte Anzahl von\nlediglich fünf Vergleichsobjekten ist statistisch nicht relevant und würde zu zufälligen Ergebnissen führen, wenn an die Qualität der Vergleichsobjekte nicht hohe\nAnforderungen gestellt würden (vgl. dazu neuerdings auch W EHRMÜLLER, Die\nKündigungsmöglichkeiten des Vermieters bei der Miete von Wohnräumen, Luzer-\n- 16 -\n\nner Diss., Zürich 2019, S. 139 f., Rz. 308, die mit Recht eine Senkung der Qualitätsanforderungen für amtliche Statistiken einer Lockerung derjenigen für die Vergleichsobjekte vorzieht). Der Klägerin ist allerdings zuzugestehen, dass sie grosse\nAnstrengungen unternommen hat, entsprechende Objekte zu finden, und dass\nihre Bemühungen durchaus auch auf objektive Schwierigkeiten gestossen sein\nkönnen, wie sie anmerkt (häufige Vermietung von Sozialwohnungen im Quartier).\n\n3.5. Eigentümerschaft\n\n3.5.1. Gemäss Art. 11 Abs. 3 VMWG fallen Mietzinse ausser Betracht, die auf einer Marktbeherrschung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen. Verlässliche Schlussfolgerungen auf das orts- und quartierübliche Niveau\nkönnen nur dann gezogen werden, wenn mehrere Wohnungen, die sich in verschiedenen Liegenschaften befinden und anderen Eigentümern gehören, als Vergleichsobjekte zur Verfügung stehen. Mehrere Wohnungen in der gleichen Liegenschaft können daher grundsätzlich nur als ein Vergleichsobjekt berücksichtigt\nwerden (vgl. dazu BGE 123 III 317 E. 4c/aa und E. 4c/bb = MRA 5/97, S. 185 ff.;\nSVIT-K-ROHRER, Art. 269a N 21).\n\n"}