{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-08-26", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170003-L_2019-08-26.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_5_01.pdf", "Checksum": "1c996f304f00f7bed84169f35454db63"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170003-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:04:26", "Checksum": "6b49a1fcd714c71bcc2ea2cddf0c0889", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L\nRegeste:\nZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete.\n\nMit der Klägerin kann man sich immerhin fragen, ob der Anschein eines Missbrauchs in allen Fällen von der Erhöhung des Anfangsmietzinses gegenüber dem\nvom vorausgegangenen Mieter zuletzt bezahlten Zins abhängen kann. Denkbar ist\nfür die Beurteilung der Erheblichkeit auch ein Rückgriff auf statistische Angaben,\ndenn der Anschein eines Missbrauchs hängt nicht in erster Linie von der prozentualen Anpassung gegenüber dem Vormietzins ab, sondern viel eher von der absoluten Höhe des Mietzinses. Auch wenn daher Statistiken grundsätzlich zur Festlegung der Vergleichsmiete nur bei genügendem Detaillierungsgrad tauglich sind,\nscheint es nicht ausgeschlossen, sie wenigstens für die Beurteilung des Anscheins eines Missbrauchs und damit des Grades der Mitwirkungsobliegenheit\ndes Vermieters mit in die Überlegungen einzubeziehen, besonders wenn der Vermieter einen ehedem eher tiefen Mietzins im Rahmen des Mieterwechsels angepasst hat.\n\n3.2.3. Im vorliegenden Fall wurde der Mietzins gegenüber dem vorausgegangenen\nMietverhältnis um über 30% erhöht, womit selbst die von eher skeptischen Stimmen (namentlich ROHRER, in: MRA 2/13 S. 28) akzeptierte Mindestgrenze für die\nverstärkte Mitwirkungsobliegenheit des Vermieters erreicht ist.\n\n3.2.4. Berücksichtigt man überdies die gerichtsnotorischen amtlichen Statistiken\n(Art. 11 Abs. 4 VMWG; BGer, 4A_250/2012 vom 28.8.2012, E. 2.3; zur Notorietät\nderselben vgl. STASTNY, a.a.O., S. 214, Rz. 77 f.), so ergibt sich das gleiche Bild:\nFür Zürich existiert eine Mietpreisstrukturerhebung aus dem Jahr 2006. Zwar ist\ndie Statistik anerkanntermassen nicht detailliert genug, dass man damit die Vergleichsmiete direkt bestimmen könnte, zumal nicht sämtliche zum Vergleich notwendigen Kriterien dafür erhoben wurden (vgl. dazu BGE 142 III 568 E. 2.1; BGer,\nUrteile 4A_291/2017 vom 11.6.2018, E. 4.3 f.; 4A_461/2015 vom 15.2.2016,\nE. 4.2; 4A_623/2013 vom 11.4.2014, E. 2.2.3; 4A_669/2010 vom 28.4.2011, E. 5.3\nund 6; 4A_472/2007 vom 11.3.2008, E. 2.2 ff.; 4C.176/2003 vom 13.1.2004, E. 3.1\n- 13 -\n\nff.; STASTNY, a.a.O., S. 195 Rz. 18, S. 214 f.). Die Strukturerhebung enthält aber\nimmerhin auf S. 38 f. die erhobenen Quadratmeterpreise für 1- bis 5-Zimmer-\nWohnungen auf dem privaten Markt des Jahres 2006 (zum Alter der Statistik siehe\nhinten Punkt 3.14.2). Die Zahlen sind nach Stadtquartieren geordnet, wobei die\ntraditionellen 22 Quartiere der Stadt Zürich zum Teil in Untereinheiten aufgeteilt\nsind.\n\nDas Referenzobjekt befindet sich im Quartier Aussersihl, wobei die Strukturerhebung dieses in die Unterquartiere VZ-, in welchem das Mietobjekt liegt, Werd und\nLangstrasse unterteilt. Der im Jahr 2006 errechnete Mittelwert für 2-Zimmer-\nWohnungen in diesem Unterquartier beträgt Fr. 18.05/m2 ([Strukturerhebung]\nS. 38), d.h. für die vorliegende Wohnung gesamthaft rund Fr. 864.‒ (48 x Fr. 18.‒).\nBerücksichtigt man zusätzlich die Entwicklung des Mietpreisindexes der Stadt Zürich (Basis 2005) zeigt sich zwischen der Mietpreisstrukturerhebung aus dem Jahre 2006 mit Stichtag 31. Dezember 2006 und dem Mietbeginn am 16. April 2017\nein Anstieg des allgemeinen Mietniveaus um 11.4% (https://www.stadtzuerich.ch/content/dam/stzh/prd/Deutsch/Statistik/Themen/Wirtschaft/Preise/\nMPI/T_ZIK_MPI_Basis_2005.xlsx; zuletzt besucht am 12. August 2019) oder ein durch-\n\nschnittlicher Quadratmeterpreis für das Unterquartier VZ- von Fr. 20.11, was zu\neiner Nettomiete von Fr. 965.– führen würde. Damit läge die verlangte Miete immer noch über dem statistischen Mittel für Wohnungen mit durchschnittlichen\nQualitätsmerkmalen. Hinzu kommt, dass für die Mietpreisstrukturerhebung 2006\nzwar die Nettomietzinse erhoben wurden, dabei aber davon ausgegangen wurde,\ndass als Nebenkosten einzig die Kosten für Heizung, Warmwasser und hinzu gemietete Räume ausgeschieden sind ([Strukturerhebung] S. 4 u.). Enthält ein zu\nvergleichender Mietzins wie im vorliegenden Fall Betriebskosten, so sind diese\ndaher in den Nettomietzins einzurechnen, damit ein Vergleich mit dem Resultat\nder Strukturerhebung möglich wird. Vorliegend sieht der Mietvertrag monatliche\nAkontozahlungen von Fr. 110.– für die Betriebskosten vor, so dass für den Vergleich mit der Strukturerhebung von einem effektiv verlangten Nettomietzins von\nFr. 1'170.– auszugehen ist, wie die Beklagte zu recht geltend macht. Man kann\nauch umgekehrt die Betriebskosten aus dem statistischen Nettomietzins herausrechnen. Bei dieser Methode würde der massgebliche statistische Nettomietzins\nFr. 855.– betragen. So oder anders liegt der vorliegende Mietzins letztlich\n- 14 -\n\nFr. 200.– pro Monat über dem teuerungsbereinigten statistischen Mittel. Da die\nMietwohnung sich zudem an lärmiger Lage befindet, seit mehr als 20 Jahren nicht\nmehr grundlegend saniert wurde und nur über eine eher einfache Ausstattung verfügt (dazu später), erscheint selbst unter dieser Vorgabe die verlangte Anfangsmiete nach absoluten Kriterien offensichtlich nicht mehr als plausibel, so dass es\nzu einer verstärkten Mitwirkungsobliegenheit der Klägerin kommt.\n\n3.3. Angebotene Beweismittel\n\n"}