{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-08-26", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170003-L_2019-08-26.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_5_01.pdf", "Checksum": "1c996f304f00f7bed84169f35454db63"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170003-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:04:26", "Checksum": "6b49a1fcd714c71bcc2ea2cddf0c0889", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L\nRegeste:\nZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete.\n\n3.2.1. Im Zivilprozess trägt grundsätzlich jene Partei die Beweislast, welche aus\nden von ihr behaupteten Tatsachen Rechte ableitet (Art. 8 ZGB). Im mietrechtlichen Verfahren betreffend Anfechtung des Anfangsmietzinses trägt demnach die\nMieterin die Beweislast. Die Vergleichsobjekte sind zu nennen und es ist detailliert\nzu substantiieren, inwiefern die genannten Wohnungen mit dem streitgegenständlichen Mietobjekt vergleichbar sind, wobei sämtliche Vergleichskriterien darzulegen sind (SVIT-K-ROHRER, Art. 270 N 51 ff.; ZK-HIGI, Art. 269a N 129 ff.; Mietrecht\nfür die Praxis/OESCHGER/ZAHRADNIK, S. 405).\n\n3.2.2. Die Gegenpartei, d.h. die Vermieterin, trifft eine Mitwirkungsobliegenheit im\nSinne von Art. 160 und Art. 164 ZPO. Nach ihrer systematischen Stellung beziehen sich diese Normen in erster Linie auf die Beweisführung. Da die ZPO anders\nals z.B. ihre Zürcher Vorläuferin das Beweisverfahren als Teil der Hauptverhandlung betrachtet (vgl. Art. 231 ZPO), misst das Bundesgericht den genannten Normen zu recht die gleiche Bedeutung zu wie der Mitwirkungsobliegenheit, wie sie\ndie Rechtsprechung zu aArt. 274d Abs. 3 OR verstand, und zwar heute unabhängig vom konkreten Verfahrensthema (vgl. den scheidungsrechtlichen BGE 140 III\n264). Die Mitwirkungsobliegenheit wirkt sich damit nach wie vor indirekt schon auf\ndas Behauptungsstadium aus, etwa wenn der Vermieter sich im Rahmen einer\nErtragsüberprüfung nicht zu den Grundlagen der Berechnung äussert, obwohl er\nüber die entsprechenden Daten verfügt bzw. verfügen müsste (BGE 142 III 568 E.\n2 = Pra 2017 Nr. 93; vgl. dazu STASTNY, La détermination du loyer initial en cas de\nnullité ou de contestation, S. 197, Rz. 25, sowie S. 201 ff., Rz. 36 ff., in: Bohnet/Carron [Hrsg.], 20e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel/Basel 2018). Sie\n- 11 -\n\nerweitert sich nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung jedenfalls zu einer Obliegenheit, Gegenbeweise anzubieten, nämlich dann, wenn der Anfangsmietzins gegenüber dem vorherigen Mietzins erheblich erhöht wurde, während demgegenüber sowohl der Referenzzinssatz wie auch die Teuerung rückläufig sind, da bei\ndiesen konjunkturellen Verhältnissen keine sachlichen Gründe bestehen, den Anfangsmietzins erheblich zu erhöhen (BGE 139 III 13 E. 3.2. und 3.3. = Pra 2013\nNr. 105). Aus dem vorerwähnten Entscheid geht jedoch das Mass der Mitwirkungsobliegenheit der Vermieterin nicht klar hervor. In neuerer Zeit scheint das\nBundesgericht die Grenze gleich zu ziehen wie beim formalen Anfechtungserfordernis nach Art. 270 Abs. 1 lit. b OR, wo jeweils eine Erhöhung des Bruttomietzinses um 10 % als erheblich betrachtet wurde (BGer, 4A_400/2017 vom 13.9.2018,\nE. 2.2.2.2; ebenso schon 4A_295/2016 vom 29.11.2016, E. 5.3.1 = mp 1/17, S. 31\nff.). Im Ergebnis führt der Anschein eines Missbrauchs zu einer entsprechenden\nTatsachenvermutung. Eine echte Beweislastumkehr liegt jedoch nicht vor (a.M.\nKOLLER, ZBJV 2014, S. 938 ff., S. 943 ff.), denn eine solche kann sich immer nur\nauf Rechtsvermutungen stützen, deren Schaffung dem Gesetzgeber vorbehalten\nist (BOHNET/JEANNIN, Le fardeau de la preuve en droit du bail, 19e Séminaire sur le\ndroit du bail, S. 15 und 18 f., zur Anfangsmietzinsanfechtung S. 26 ff.; im Ergebnis\nebenso die Urteile BGer, 4A_461/2015 vom 15.2.2016, E. 3.3.1 und 4A_400/2017\nvom 13.9.2018, E. 2.2.2.2, wo klar von einem Gegenbeweis die Rede ist, den der\nVermieter zu führen hat und nicht vom Beweis des Gegenteils, wie dies bei einer\nRechtsvermutung der Fall wäre). Tatsachenvermutungen bewirken demgegenüber\nnur, aber immerhin, dass der dem Beweisbelasteten obliegende Beweis als gelungen zu betrachten ist, soweit es der Gegenpartei nicht gelingt, die Vermutung\nmit konkreten eigenen Beweisofferten zu unterminieren.\n\nDem bundesgerichtlichen, auf die sog. Normentheorie gestützten Ansatz ist beizupflichten, denn wo das kantonale Recht für die Festsetzung des Anfangsmietzinses die Verwendung des amtlichen Formulars vorschreibt, folgt daraus die Begründungsobliegenheit des Vermieters und auch dessen Bindung an die gegebenen Anpassungsgründe. Würde man dem Vermieter gestatten, die orts- und quartierübliche Vergleichsmiete ohne jeden Bezug zum wirtschaftlichen Umfeld zu\nschätzen, so würde die Formularpflicht im Ergebnis jeden Sinnes beraubt. Zudem\nbildet das formale Kriterium nach Art. 270 Abs. 1 lit. b OR den einzigen Anhalts-\n- 12 -\n\npunkt, welchen das Gesetz liefert, um einen verdächtigen Mietzins zu identifizieren. Anders als die beiden anderen Kriterien ist es zudem unabhängig von persönlichen oder markttechnischen Gründen, die den Mieter zum Vertragsschuss bewogen haben mögen. Es eignet sich daher als einziges für alle Mietverhältnisse in\nder Schweiz für die Abgrenzung.\n\n"}