{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-08-26", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170003-L_2019-08-26.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_5_01.pdf", "Checksum": "1c996f304f00f7bed84169f35454db63"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170003-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:04:26", "Checksum": "6b49a1fcd714c71bcc2ea2cddf0c0889", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L\nRegeste:\nZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete.\n\nNach Art. 270 Abs. 1 OR bestehen drei formale Gründe für die Anfechtung des\nAnfangsmietzinses, nämlich nach der ersten Alternative in Art. 270 Abs. 1 lit. a OR\neine persönliche oder familiäre Notlage, die den Mieter zum Abschluss des – angefochtenen – Vertrages gezwungen hat, nach der zweiten Alternative in Art. 270\nAbs. 1 lit. a OR die Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt, die den Mieter\nzum Abschluss dieses Vertrages gezwungen haben, und schliesslich als dritte\n-8-\n\nVariante eine erhebliche Erhöhung des Mietzinses gegenüber dem Vormieter gemäss Art. 270 Abs. 1 lit. b OR. Beim Anfechtungsgrund nach der zweiten Alternative von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR genügt der Nachweis, dass im örtlichen Markt\nWohnungsnot herrscht, ohne dass darüber hinaus eine Not- oder Zwangslage des\nMieters dargetan werden muss (BGE 142 III 442 E. 3.1.6). Der Mangel an Wohnungen oder Geschäftsräumen im Sinne der zweiten Alternative von Art. 270\nAbs. 1 lit. a OR kann mit offiziellen Statistiken belegt werden. Vorausgesetzt ist,\ndass diese aktuell sind und auf verlässlichen und hinreichend differenzierten Erhebungen beruhen (BGE 142 III 442 E. 3.2; BGE 136 III 82 E. 2). Soweit verlässliche statistische Daten über den Prozentsatz der im massgebenden Zeitpunkt verfügbaren Bestand von Wohnungen nicht vorhanden sind, kann der Mieter den ihm\nobliegenden Nachweis des Wohnungsmangels auf andere Weise erbringen, namentlich durch den Nachweis intensiver und fruchtloser Suchbemühungen\n(BGE 142 III 442 E. 3.2; BGer, 4A_250/2012 vom 28.8.2012, E. 2.2).\n\nBei der dritten Anfechtungsvoraussetzung muss der Mietzins gegenüber dem\nVormieter erheblich erhöht worden sein. Eine erhebliche Erhöhung liegt in der Regel dann vor, wenn der Anfangsmietzins gegenüber dem vorherigen Mietzins um\nmindestens 10% erhöht worden ist (BGE 136 III 82 E. 3.4; BGE 139 III 13 E. 3.1.1\n= Pra 2013 Nr. 105; Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl., OESCHGER/ZAHRADNIK,\nS. 401; SVIT-K-ROHRER, 4. Aufl., Art. 270 N 21). Dabei sind sowohl nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung als auch nach herrschender Lehre die beiden Bruttomietzinse miteinander zu vergleichen. Entscheidend ist mithin einzig die betragsmässige Differenz (BGE 136 III 82 E. 3.3; SVIT-K-ROHRER, Art. 270 N 21 ff.;\nMietrecht für die Praxis/OESCHGER/ZAHRADNIK, S. 401). Zu beachten ist, dass allein die erhebliche Erhöhung des Mietzinses noch keine Missbräuchlichkeit bedeutet, sondern zunächst einmal nur eine Anfechtungs- bzw. Klagevoraussetzung\nschafft.\n\n1.2 Würdigung\n\nZwischen den Parteien ist unbestritten, dass die Mietzinserhöhung korrekt mitgeteilt wurde und dass sowohl die Voraussetzungen des Wohnungsmangels als\nauch die der erheblichen Erhöhung als Anfechtungskriterien gemäss Art. 270\nAbs. 1 OR erfüllt sind. Ob zudem das Kriterium der persönlichen Notlage erfüllt ist,\n-9-\n\nwie dies die Beklagte erklärt und die Klägerin bestreitet, kann somit offen bleiben.\nWeiter ist unbestritten, dass die 30-tägige Anfechtungsfrist eingehalten wurde.\n\n2. Kriterien zur Beurteilung der Missbräuchlichkeit\n\n2.1. Grundlagen\n\nNach Art. 269 OR sind Mietzinse u.a. missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter\nErtrag aus der Mietsache erzielt wird. Dagegen sind Mietzinse in der Regel insbesondere dann nicht missbräuchlich, wenn sie im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen (Art. 269a lit. a OR) oder durch Mehrleistungen oder\nKostensteigerungen des Vermieters begründet sind (Art. 269a lit. b OR). Auch\nwenn sich ein Vermieter für eine Mietzinsanpassung auf das Kriterium der ortsoder quartierüblichen Mietzinse (Art. 269a lit. a OR) beruft, kann der Mieter in der\nRegel den Nachweis des übersetzten Ertrags (Art. 269 OR) erbringen, mithin die\nVermutung nach Art. 269a lit. a OR widerlegen (BGE 140 III 433 E 3.1; BGE 124\nIII 310 E. 2). Bei Altbauten, d.h. Grundstücken, die vor mehreren Jahrzehnten gebaut oder erworben worden sind, steht allerdings nach der Rechtsprechung des\nBundesgerichts die Mietzinsanpassung an die Orts- oder Quartierüblichkeit im\nVordergrund. Nach dem Willen des Gesetzgebers sollten langjährige Eigentümer\nvon Altbauten durch die Missbrauchsgesetzgebung gegenüber Neuerwerbern\nnicht benachteiligt werden. Als Altbauten gelten dabei Gebäude, die vor mehr als\n30 Jahren erstellt oder durch den Vermieter erworben worden sind (BGE 144 III\n514 E. 3; BGE 140 III 433 E. 3.1; BGE 124 III 310 E. 2b; BGE 122 III 257\nE. 4a/bb).\n\n2.2. Würdigung\n\nVorliegend ist zwischen den Parteien unbestritten, dass die Liegenschaft mit Baujahr 1933 im Jahr 1948 von der Klägerin erworben wurde. Damit ist sie ohne weiteres als Altbaute zu qualifizieren, und es existiert auch kein Kaufpreis aus neuerer Zeit, der als Grundlage für eine Ertragsberechnung dienen könnte. Folglich ist\nfür die Beurteilung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses vorliegend einzig die Orts- und Quartierüblichkeit relevant.\n- 10 -\n\n3. Prüfung der Orts- und Quartierüblichkeit\n\n3.1. Ausgangslage\n\nOb ein Mietzins orts- oder quartierüblich im Sinne von Art. 269a lit. a OR ist, bemisst sich nach den tatsächlich bezahlten Mietzinsen, die für Wohnungen geschuldet sind, welche hinsichtlich Lage, Grösse, Bauperiode Ausstattung und Zustand mit dem streitgegenständlichen Mietobjekt vergleichbar sind (Art. 11 Abs. 1\nVMWG).\n\n3.2. Beweislast\n\n"}