{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-08-26", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170003-L_2019-08-26.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_5_01.pdf", "Checksum": "1c996f304f00f7bed84169f35454db63"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170003-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:04:26", "Checksum": "6b49a1fcd714c71bcc2ea2cddf0c0889", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L\nRegeste:\nZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete.\n\n1.3. Zum Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit des angehobenen Nettomietzinses reichte die Klägerin zunächst ein als \"Gutachten zur Beurteilung des\norts- und quartierüblichen Mietzinses\" bezeichnetes und von der Hochschule für\nWirtschaft in Zürich HWZ erstelltes Dokument ein, in welchem 17 Vergleichsobjekte dargestellt werden, welche ihrer Meinung nach hinsichtlich Lage, Grösse, Zustand, Ausstattung und Bauperiode mit der streitgegenständlichen Wohnung vergleichbar seien. Damit sei den Anforderung an die Substantiierung der Vergleichsobjekte Genüge getan. Die als Grundlage des Gutachtens dienenden Daten habe man nicht erhältlich machen können. Keine der in diesem Dokument als\nReferenzobjekt angegebene Liegenschaften stehe im Eigentum der Klägerin. Die\nim Dokument für die Referenzobjekte angegebenen Mietzinse würden tatsächlich\nbezahlt. Die Angaben, dass die Objekte \"saniert vor 1997\" seien, reiche zur Beschreibung des baulichen Allgemeinzustands, da eine Sanierungsperiode von\n20 Jahren gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung genügend sei. Für die\nLärmexposition sämtlicher Wohnungen sei die vom geographischen Informationssystem des Kantons Zürich verfügbare Karte \"Strassenlärm\" (alleine) nicht aussa-\n-6-\n\ngekräftig, da der Schall auch von anderen Faktoren beeinflusst werde, die zu Reduktionen oder Erhöhungen führten. Der Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit des Mietzinses sei sodann allenfalls durch ein gerichtliches Gutachten zu erbringen. Im Verlaufe des Verfahrens offerierte die Klägerin fünf weitere Objekte,\ndie – als einzige aus über 300 in ihre Prüfung einbezogenen Liegenschaften – die\nErfordernisse der Vergleichbarkeit erfüllen würden. Dies sei auch dem Umstand\nzuzuschreiben, dass es in diesem Stadtteil viele gemeinnützige Wohnungen gebe,\ndie von staatlichen Subventionen oder privaten Schenkungen profitieren und zur\nBeurteilung des Wohnungsmarktes nicht herangezogen werden könnten.\n\n2. Beklagte\n\n2.1. Die Beklagte stellt sich auf den Standpunkt, der Mietzins sei ungerechtfertigt\nmassiv um 43,6%, unter Berücksichtigung der Entwicklung des Referenzzinssatzes und Teuerungsausgleichs beim früheren Mietzins gar um über 57,5% erhöht\nworden. Das gemietete Objekt sei eine alte Wohnung mit einem sehr kleinen, nur\nca. 1 m tiefen und dadurch nicht wirklich brauchbaren Balkon. Ein Geschirrspüler\nfehle. Die ganze Liegenschaft mit 13 Mietparteien verfüge lediglich über eine\nWaschküche und einen Trocknungsraum, der überdies nicht beheizt sei und über\nkeinen Secomaten verfüge. Die Zimmeraufteilung sei gleichmässig. Die Ausstattungselemente, insbesondere Küche, Linoleumboden und Bad, seien sehr alt,\nvermutlich aus den 70er-Jahren. Es sei nur das Allernötigste gemacht worden,\nbeispielsweise habe man ein Loch im Küchenschrank nicht repariert. Der beim\nEinzug defekte Kochherd sei nicht durch ein neues, sondern durch ein älteres Modell ersetzt worden. Die Fenster seien nicht kippbar. Die Liegenschaft verfüge\nüber keinen Lift. Der Standard sei eher unterdurchschnittlich. Das Mietobjekt sei\nnicht \"gut unterhalten\", sondern veraltet. Unklar sei sodann, wann das Mietobjekt\nzuletzt saniert worden sei, \"saniert vor 1997\" sei diesbezüglich eine sehr ungenaue Bezeichnung.\n\n2.2. Zudem sei die Wohnung schlecht isoliert, Schallimmissionen von ausserund innerhalb des Gebäudes seien sehr gut hörbar. Aus einem Wandschrank\ndringe Rauch aus der Nachbarwohnung ein. Man habe im Sommer sehr heisse\nund im Winter sehr kalte Räume. Das Tram halte direkt vor der Wohnung, ca. 20-\n30 m entfernt, bis um 1 Uhr nachts, weshalb es zu erheblichen Lärmimmissionen\n-7-\n\nkomme, auch wegen der stark befahrenen VC-strasse. Schlafen bei offenem\nFenster sei unmöglich. Die Lage müsse folglich als \"lärmig bis sehr lärmig\" bezeichnet werden.\n\n2.3. 11 der (ursprünglich) 17 von der Klägerin vorgebrachten Vergleichsobjekte\nwürden im Kreis 3 der Stadt Zürich liegen und seien deswegen bereits auszuschliessen. Die Lage des Referenzobjekts im Kreis 4 sei nicht mit derjenigen von\nWohnungen im \"In-Quartier\" Kreis 3 vergleichbar, auch aufgrund von \"horizontalem Gewerbe\" und anderen gerichtsnotorischen Zuständen, welche rund um die\nWohnung der Beklagten vorherrschen würden. Auch die übrigen Vergleichsobjekte seien nicht vergleichbar, namentlich wegen ihres höheren Ausbaustandards\nund der ruhigeren Lage, sowie in Teilen wegen ihrer Lage ausserhalb des Quartiers.\n\n2.4. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien ist im Rahmen der folgenden\nErwägungen zurückzukommen, soweit dies für den Entscheid von Belang ist.\n\nIV. Erwägungen\n\n1. Anfechtungsvoraussetzungen\n\n1.1. Grundlagen\n\nNach Art. 270 Abs. 1 OR kann der Mieter den Anfangsmietzins innert 30 Tagen\nnach Übernahme der Sache als missbräuchlich im Sinne der Art. 269 und 269a\nOR anfechten und dessen Herabsetzung verlangen. Der Vermieter hat dem neuen\nMieter gestützt auf Art. 270 Abs. 2 OR i.V.m. § 229b EG ZGB/ZH mittels amtlichen\nFormulars den früheren Mietzins mitzuteilen. Die Mietzinsfestsetzung ist nichtig,\nwenn der Vermieter sie nicht mit Formular mitteilt oder diese nicht begründet\n(Art. 269d Abs. 2 lit. a und b OR i.V.m. Art. 270 Abs. 2 OR).\n\n"}