{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-08-26", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170003-L_2019-08-26.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_5_01.pdf", "Checksum": "1c996f304f00f7bed84169f35454db63"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170003-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. 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Der Urteilsvorschlag wurde von der Klägerin innert Frist abgelehnt, worauf ihr die Klagebewilligung erteilt\nwurde.\n\n2.2. (…)\n\nII. Prozessuales\n\n1. Zuständigkeit\n\n1.1. Für Klagen aus Miete und Pacht von Wohnräumen ist das Gericht am Ort der\ngelegenen Sache zuständig (Art. 33 und 35 ZPO). Das streitgegenständliche Mietobjekt befindet sich vorliegend in Zürich, weshalb das hiesige Mietgericht örtlich\nzuständig ist.\n\n1.2. In sachlicher Hinsicht ist das Mietgericht als Kollegialgericht zuständig für\nStreitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen, wenn der\nStreitwert Fr. 30'000.– übersteigt (§ 21 Abs. 1 lit. a i.V.m. § 26 GOG). Dies ist hier\nder Fall, beträgt der Streitwert berechnet auf der 20-fachen Differenz zwischen\n-4-\n\ndem zuletzt geltenden Mietzins im vorausgegangenen Mietverhältnis von Fr. 738.‒\npro Monat, auf den die Beklagte den Mietzins reduzieren will, und dem zwischen\nden Parteien vereinbarten neuen Mietzins doch gemäss Beschluss vom 21. September 2017 Fr. 77'280.–.\n\n2. Verfahrensart\n\nFür Prozesse betreffend Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen gilt ohne Rücksicht auf den Streitwert das vereinfachte Verfahren (Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO).\nDas Gericht stellt dabei den Sachverhalt von Amtes wegen fest (Art. 247 Abs. 2\nlit. a ZPO). Es beschränkt sich allerdings darauf, bei der Feststellung des Sachverhalts und der Beweiserhebung mitzuwirken. Grundsätzlich ist es Sache der\nParteien, das Tatsächliche vorzutragen und die Beweismittel zu nennen, doch hat\ndas Gericht durch Belehrungen und Befragungen der Parteien darauf hinzuwirken,\ndass der relevante Sachverhalt vorgetragen bzw. ergänzt wird (BGE 141 III 569\nE. 2.3.1 = MRA 2/16, S. 61 ff.; BGE 139 III 13 E. 3.2 = Pra 2013 Nr. 105; BGE 125\nIII 231 E. 4a; BSK ZPO-MAZAN, 2. Aufl., Art. 247 N 4).\n\nIII. Parteivorbringen\n\n1. Klägerin\n\n1.1. Die Klägerin bringt im Wesentlichen vor, dass der Anfangsmietzins infolge\nzulässiger Anpassung an die Orts- und Quartierüblichkeit nicht missbräuchlich sei.\nDie Vormieterin habe seit dem Jahr 1997 zu einem monatlichen Mietzins von\nFr. 862.– resp. zuletzt Fr. 738.–/Monat netto ab Mai 2011 in dieser Wohnung gewohnt. Mit der Übernahme der Wohnung durch die Beklagten sei der Nettomietzins deshalb um Fr. 322.‒, d.h. um 43% angehoben worden, um diesen an die\nOrts- und Quartierüblichkeit anzupassen, Senkungsansprüche nach relativer Methode seien dabei unbeachtlich. Die Nebenkosten seien unverändert geblieben.\n\n1.2. Bei der von der Beklagten gemieteten Wohnung handle es sich um ein Mietobjekt mit durchschnittlicher Ausstattung aus den 80er-Jahren, das über einen\nBalkon verfüge. Es sei im Inneren in den letzten 20 Jahren nicht umfassend saniert worden, jedoch sei die Wohnung vor Bezug neu gestrichen worden; sodann\nseien die Bodenbeläge im Schlaf- und Wohnzimmer (Parkett) abgeschliffen und\n-5-\n\nneu versiegelt worden. Weiter habe man Kochherd, Dampfabzug, WC-Garnitur\nund Abfallauszug unter dem Waschbecken in der Küche ersetzt. Die Schränke in\nder Küche seien überdies durch den Schreiner gerichtet worden. Zwar sei die\nWaschküche für 13 Parteien gedacht, sie müsse jedoch nicht mit allen geteilt werden, da viele Mieter eine eigene Waschmaschine hätten. Mängel am Mietobjekt,\nwelche sich auf die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung hätten auswirken können,\nhabe die Klägerin vor Mietantritt, spätestens aber nach entsprechender Reklamation der Beklagten zu deren Zufriedenheit behoben. Die Wohnung dürfe damit als\nnormal/gut unterhalten bezeichnet werden. Die Wohnung sei weder schlecht isoliert noch hellhörig. Sie liege unweit der stark befahrenen VC-strasse, weshalb ihre\nLage als \"mässig lärmig\" bezeichnet werden könne; die subjektive Lärmempfindlichkeit der Beklagten hinsichtlich des in der Nähe verkehrenden Trams habe dabei unbeachtlich zu bleiben. Schule, Einkaufsmöglichkeiten und mehrere ÖV-\nHaltestellen befänden sich wenige Gehminuten entfernt. Nicht gelten lassen will\ndie Klägerin sodann das Argument der Beklagten, dass sich im Kreis 4 bzw. in der\nunmittelbaren Nähe des Mietobjekts ein \"Sexshop und horizontales Gewerbe\" befänden, die sich negativ auf die Standortgüte des Objekts niederschlagen würden.\n\n"}