{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-08-26", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170003-L_2019-08-26.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_5_01.pdf", "Checksum": "1c996f304f00f7bed84169f35454db63"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170003-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:04:26", "Checksum": "6b49a1fcd714c71bcc2ea2cddf0c0889", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L\nRegeste:\nZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete.\n\nZMP 2020 Nr. 5\n\nArt. 270 OR; Art. 269a lit. a OR. Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung\ndes amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche\nMietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete.\n\nHinsichtlich der Anfechtungsvoraussetzung nach Art. 270 Abs. 1 lit. b OR liegt eine erhebliche Mietzinserhöhung im Falle einer Steigerung des Mietzinses gegenüber dem Vormietverhältnis um mindestens 10 % vor. Entgegen den Vorinstanzen\nund den Andeutungen in neueren Bundesgerichtsurteilen indiziert dies jedoch\nnicht auch bereits eine Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses, von welcher\nerst bei einer deutlich über 10 % liegenden Anpassung ausgegangen werden darf\n(BGE, E. 3.3.2). Bei einer Anhebung des Nettomietzinses um 44 % liegt bei sonst\nstabilem Umfeld grundsätzlich ein Missbrauchsverdacht vor. Dass der Vermieter in\nsolchen Fällen zur Beweisführung bezüglich der fehlenden Missbräuchlichkeit gehalten ist, beruht nicht auf einer Beweislastumkehr (so OG, E. 5) und auch nicht\nnur auf einer verstärkten Mitwirkungsobliegenheit, sondern auf einer natürlichen\nMissbrauchsvermutung (BGE, E. 3.3.1 und 4.1; MG, E. IV.3.2; OG, E. 5.8). Allerdings ist es möglich, dass der Vermieter an der Vermutung mittels gegenteiliger\nIndizien Zweifel weckt und diese so umstösst (MG, E. IV.3.2; OG, E. 5.8; BGE, E.\n3.4, 3.5 und 4.3). Hilfskriterien können etwa Vergleiche mit Statistiken sein, auch\nwenn diese nicht alle Kriterien von Art. 11 Abs. 4 VMWG erfüllen (MG, E. IV.3.2.2\na.E. sowie IV.3.2.4; BGE, E. 4.3.1). Daneben sind aber weitere Faktoren zu prüfen, so die lange Dauer des Vormietverhältnisses ohne umfassende Anpassung\ndes Mietzinses, die richterliche Lebenserfahrung und Kenntnis des lokalen Marktes, eine zur Bestimmung der Vergleichsmiete an sich nicht genügende Anzahl\nvon 3 oder 4 Vergleichsobjekten und allenfalls gar ein Privatgutachten (BGE E.\n3.5, 4.3 und 4.5).\n\nBei der direkten Bestimmung der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete sind\nan die Qualität der von den Parteien offerierten Vergleichsobjekte nach wie vor\nhohe Anforderungen zu stellen, da ansonsten die Beschränkung auf fünf Objekte\nmangels statistischer Relevanz die Gefahr zufälliger Ergebnisse birgt (MG, E.\nIV.3.4; OG, E. 4.8; BGE, E. 4.5). Private Gutachten entbinden die Parteien nicht\n-2-\n\nvon der Substantiierungslast. Es genügt insbesondere nicht zu behaupten, ein\nVergleichsobjekt weise „vergleichbare“ Eigenschaften auf wie das Mietobjekt, ohne diese Eigenschaften konkret zu umschreiben. Es entspricht nicht der Funktion\ndes Beweisverfahrens, eine unvollständige Substantiierung zu beheben (MG, E.\nIV.3.3.2; OG, E. 8.3.3.2-6). Das Kriterium der vergleichbaren Lage kann grundsätzlich auch aufgrund der amtlichen Daten eines Geo-Informationssystems (GIS-\nBrowser), kombiniert mit Erfahrungssätzen der Wissenschaft beurteilt werden,\ninsbesondere was die Strassenlärm- Exposition eines Objekts betrifft (MG, E.\nIV.3.8.2 + 3.8.4 ff.; OG, E. 8.3, 8.4.3 und 8.4.4). Einzubeziehen sind auch die\nGrenzwerte der Lärmschutzverordnung (MG, E. IV.3.8.3; OG, E. 8.2.2). Für den\nQuartierbegriff ist in Zürich auf die 22 historischen Stadtquartiere abzustellen (MG,\nE. IV.3.7; OG, E. 7.3 - 7.10).\n\nKommt es mangels Nachweises einer bestimmten Vergleichsmiete zu einer gerichtlichen Mietpreisfestsetzung, steht dem Gericht eine breite Palette von Kriterien zur Verfügung, so u.a. der Rückgriff auf den zuletzt gültigen Mietzins des\nVormietverhältnisses, aber auch auf amtliche Statistiken. Solche Statistiken können anders als bei der Bestimmung der Vergleichsmiete auch dann herangezogen\nwerden, wenn sie die Vergleichskriterien von Art. 269a lit. a OR und Art. 11\nVMWG nicht vollständig abbilden. Ältere Statistiken sind aufgrund von Indizes den\naktuellen Verhältnissen anzupassen (MG, E. IV.3.14; OG, E. 9).\n\nAus dem Urteil des Mietgerichts MA170003-L vom 26. August 2019 (Urteil des\nObergerichts im Anschluss; Gerichtsbesetzung: Weber, Trepp, Heusser; Gerichtsschreiberin Ursprung):\n\n\"(…)\n\nI. Sachverhalt und Prozessgeschichte\n\n1. Sachverhalt\n\n1.1. Mit Mietvertrag für Wohnräume vom 30. März bzw. 4. April 2017 mietete die\nBeklagte von der Klägerin ab dem 16. April 2017 eine 2-Zimmer-Wohnung im 4.\nStockwerk der Liegenschaft N-strasse X in Zürich in der Grösse von ca. 48 m2.\nVereinbart wurde ein monatlicher Nettomietzins von Fr. 1'060.– zuzüglich Fr. 55.–\n-3-\n\npro Monat für Heiz- und Warmwasserkosten akonto sowie Fr. 110.– monatlich für\nBetriebskosten akonto, beruhend auf einem Referenzzinssatz von 1.75% und einer Teuerung von 100.4 Punkten (Stand 28. Februar 2017, Basis 2015; …).\n\n1.2. Mit Formular vom 30. März 2017 teilte die Klägerin der Beklagten den früheren Mietzins sowie den Anfangsmietzins bzw. neuen Mietzins mit. Der frühere\nMietzins belief sich auf Fr. 738.– netto zuzüglich Fr. 55.– Heiz- und Warmwasserkosten akonto sowie Fr. 110.– für Betriebskosten akonto. Als Begründung für die\nErhöhung wurde \"Anpassung an die orts- oder quartierüblichen Verhältnisse\" angegeben. Die Beklagte erachtet diesen Mietzins als missbräuchlich, während die\nKlägerin auf dessen Bestätigung schliesst.\n\n2. Prozessgeschichte\n\n"}