Da die Klägerin es unterlassen hat, sich zur Orts- und Quartierüblichkeit zu äussern, sind die Beklagten grundsätzlich berechtigt, gegenüber der strittigen Mietzinserhöhung die Einrede des übersetzten Ertrags (zu hohe Nettorendite) zu erheben (vgl. dazu auch BGE 4C.323/2001 E. 3a letzter Satz).