{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2015-11-20", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA120003-L-U_2015-11-20.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2015_Nr._10.pdf", "Checksum": "02b2b88d1eb1b4eb619fe592b3667865"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA120003-L/U"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 20.11.2015 MA120003-L/U"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 20.11.2015 MA120003-L/U"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 20.11.2015 MA120003-L/U"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2015 Nr. 10: Einrede des übersetzten Ertrages, massgebende Baukosten, Substantiierungspflicht"}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:30:36", "Checksum": "22eb8bd9ad10d0065ebf6a9a28edecf2", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 20.11.2015 MA120003-L/U\nRegeste:\nZMP 2015 Nr. 10: Einrede des übersetzten Ertrages, massgebende Baukosten, Substantiierungspflicht\n\nDa die Klägerin es unterlassen hat, sich zur Orts- und Quartierüblichkeit zu äussern, sind die Beklagten grundsätzlich berechtigt, gegenüber der strittigen Mietzinserhöhung die Einrede des übersetzten Ertrags (zu hohe Nettorendite) zu erheben (vgl. dazu auch BGE 4C.323/2001 E. 3a letzter Satz).\n\n4.3. Gemäss konstanter bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist die Nettorendite\nanhand der vom Eigentümer in die Liegenschaft investierten Eigenmittel zu überprüfen. Diese Nettorendite entspricht der Verzinsung des Eigenkapitals. Als Eigenkapital gilt dabei die Differenz zwischen den Anlagekosten und den aufhaftenden Schulden (BGE 122 III 257 E. 3a). Als Anlagekosten gelten einzig die Kosten\nbei Erwerb oder Erstellung der Liegenschaft (z.B. Kaufpreis, Baukosten und Kosten für Land). Andere Werte kommen nicht in Frage (BGE 122 III 257 E. 3). Die\nBeklagten sind gemäss Art. 8 ZGB dafür beweispflichtig, dass ihre Einrede, wonach der Mietzins zu einem übersetzten Ertrag führt, zutrifft. Eine Ertragsberechnung setzt zunächst voraus, dass das Eigenkapital berechnet werden kann. Dies\nwiederum bedingt, das die Anlagekosten und die Hypothekarschulden ermittelt\n-4-\n\nwerden müssen. Die Beklagten sind demnach zur Höhe der Anlagekosten und\nHypothekarschulden zum Beweis zuzulassen.\n\nAuf der Liegenschaft lasten keine Hypothekarschulden. Gemäss einer (…) schriftlichen Auskunft des Grundbuchamtes wurde das Eigentum an der Liegenschaft\nim Jahr 1969 an die Kollektivgesellschaft A. übertragen. Dabei wurde kein Übernahmewert festgelegt, denn gemäss Auskunft des Grundbuchamtes wurde die\nEigentumsübertragung im Grundbuch \"gestützt auf eine Grundbuchanmeldung,\nwelche zwar die Schuldübernahme aber keine Übernahmewerte enthält, und ohne zusätzlichen Rechtsgrundausweis eingetragen\". Zufolge einer Umwandlung in\neine Kommanditgesellschaft wurde die Klägerin im Jahr 1985 sodann als neue\nEigentümerin ins Grundbuch eingetragen. Die Grundbuchanmeldung enthielt wiederum keine Angaben zum Wert des Grundstücks. Weitere vor diesen Eigentumsübertragungen datierende Unterlagen aufgrund derer die Anlage- oder Baukosten ermittelt werden können, existieren nicht bzw. nicht mehr.\n\nMangels Vorliegens von Unterlagen sowie zufolge dieser schriftlichen Auskunft\nsteht fest, dass die Anlagekosten nicht eruiert werden können. Demzufolge kann\nauch das Eigenkapital nicht ermittelt werden. Da Belege zur Feststellung des investierten Eigenkapitals fehlen, kann eine Nettorenditeberechnung nicht vorgenommen werden. Die von den Beklagten erhobene Einrede bleibt demnach unbewiesen.\n\n6. Mietzinserhöhung wegen Sanierung der Liegenschaft\n\n6.1. Massgebende Baukosten und weitere anrechenbare Positionen\n\nGestützt auf die Schlussrechnung Umbau behauptet die Klägerin Baukosten in\nHöhe von Fr. 2'145'111.–. (…)\n\nDie Klägerin macht geltend, zu den Baukosten seien die Mieterentschädigungen\nvon Fr. 11'062.– und die Verzinsungskosten von Fr. 13'270.– für die von ihr bis\nzum Inkrafttreten der Mietzinserhöhung vorgeleisteten Sanierungskosten hinzuzurechnen. Gemäss ständiger Praxis des Mietgerichts zählen die Mieterentschädigungen nicht zu den Renovationskosten und sind allein vom Vermieter, d.h. der\n-5-\n\nKlägerin zu tragen (ZMP 2/04, S. 14 und 18; anders Beschluss des Obergerichts\ndes Kantons Zürich vom 3. Mai 2001, E. 4.c in: MRA 5/01, S. 139). An dieser Praxis des Mietgerichts ist festzuhalten. Mit den Entschädigungen sollen die eingeschränkte Gebrauchstauglichkeit der Mietsache abgegolten werden. Dieser Anspruch steht den Mietern von Gesetzes wegen zu (Art. 259d OR). Es kann daher\nnicht angehen, dass diese Entschädigungen zu den Baukosten hinzugerechnet\nwerden, würden doch damit die Mieter die ihnen zugesprochenen Entschädigungen im Laufe der Jahre dem Vermieter wieder zurückzahlen.\nDas Obergericht hat zudem in Erw. 4.b des erwähnten Entscheids festgehalten,\ndass Zwischenzinsen den Sanierungskosten zuzurechnen sind. Nach der Praxis\ndes Mietgerichts gehören die Finanzierungskosten indessen nur dann zu den\nüberwälzbaren Investitionskosten, wenn sie tatsächlich angefallen sind, was z.B.\nfür die Baukreditzinsen zutrifft. Werden die Sanierungskosten hingegen aus eigenen Mitteln finanziert, sind keine Verzinsungskosten zu berücksichtigen (ZMP\n1/04, S. 8 und 11 f.). Sofern der Vermieter die Baukosten aus eigenen Mitteln finanziert, kann er sein Kapital nicht anderweitig verzinsen. Diese entgangenen\nZinseinnahmen sind daher genauso wie die Zinsen für einen vom Vermieter aufgenommenen Baukredit als Investitionskosten zu betrachten. Auch ist kein vernünftiger Grund ersichtlich, der eine Unterscheidung zwischen Baukreditzinsen\nund Eigenkapitalzinsen nahelegen würde. An der erwähnten Praxis des Mietgerichts ist daher nicht mehr festzuhalten. Der Vermieter kann somit einen Zwischenzins für sein eigenes Kapital, welches er zur Finanzierung der Sanierung\neinsetzte, verlangen. (…)\n\nFür die Sanierung der Gebäudehülle wurden der Klägerin Förderbeiträge von\nFr. 14'950.– ausbezahlt. Dieser Betrag ist von den Baukosten abzuziehen.\n\nDie Klägerin bringt vor, die Wohnung im 1. Obergeschoss sei vor der umfassenden Überholung punktuell renoviert worden. Die entsprechenden Renovationskosten von Fr. 42'300.– seien von den Baukosten abzuziehen. Die Beklagten wenden\nein, es sei von deutlich höheren Kosten auszugehen. Der Experte konnte die Renovationskosten nicht beziffern. Die Zeugen Y. und Z. gaben übereinstimmend\nan, dass die Kosten ungefähr Fr. 30'000.– betragen hätten. In Anbetracht dieser\n-6-\n\nglaubhaften Aussagen sowie der Behauptungen der Klägerin sind die gesamten\nBaukosten um Fr. 42'300.– zu reduzieren.\n\n"}