{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2015-11-20", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA120003-L-U_2015-11-20.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2015_Nr._10.pdf", "Checksum": "02b2b88d1eb1b4eb619fe592b3667865"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA120003-L/U"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 20.11.2015 MA120003-L/U"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 20.11.2015 MA120003-L/U"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 20.11.2015 MA120003-L/U"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2015 Nr. 10: Einrede des übersetzten Ertrages, massgebende Baukosten, Substantiierungspflicht"}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:30:36", "Checksum": "22eb8bd9ad10d0065ebf6a9a28edecf2", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 20.11.2015 MA120003-L/U\nRegeste:\nZMP 2015 Nr. 10: Einrede des übersetzten Ertrages, massgebende Baukosten, Substantiierungspflicht\n\nZMP 2015 Nr. 10\n\nEinrede des übersetzten Ertrages; massgebende Baukosten; Substantiierungspflicht: Das Mietgericht kam vorliegend zum Schluss, dass Anlagekosten und Eigenkapital nicht bekannt seien, weshalb eine Nettorenditeberechnung nicht möglich sei und die Einrede des übersetzten Ertrages unbewiesen\nbleibe. Weiter hielt es fest, welche Positionen bei der Ermittlung der Investitionskosten zu berücksichtigen seien und welche nicht. Zudem äusserte sich\ndas Mietgericht auch zur Substantiierungspflicht im vereinfachten Verfahren.\n\nIn den Jahren 2010 und 2011 nahm die Klägerin (Vermieterin) an der streitgegenständlichen Liegenschaft eine umfassende Sanierung vor. Dabei wurde die Dachgeschosswohnung von einer einstöckigen in eine zweistöckige, ca. 195 m 2 grosse\nWohnung ausgebaut. In den darunter liegenden Geschossen befindet sich je eine\n5-Zimmerwohnung. Die Wohnung im Erdgeschoss wurde von den Beklagten gemietet. Am 8. Dezember 2011 zeigte die Klägerin den Beklagten eine Mietzinserhöhung per 1. April 2012 an und erhöhte den Nettomietzins um rund Fr. 900.–.\nDie Beklagten erhoben die Einrede des übersetzten Ertrags. Das Mietgericht kam\nzum Schluss das Anlagekosten und Eigenkapital nicht ermittelbar seien, weshalb\neine Nettorenditeberechnung nicht möglich sei und die Einrede des übersetzten\nErtrages unbewiesen bleibe. Weiter hielt das Mietgericht fest, dass neben den\nBaukosten auch Verzinsungskosten zu den Investitionskosten zu zählen seien,\nnicht aber die Entschädigungen für die Mieter, ebenso sind Förderbeiträge und\n(punktuelle) Renovationskosten abzuziehen. Zudem äusserte sich das Mietgericht\nauch zur Substantiierungspflicht, nachdem die Beklagten geltend gemacht hatten,\ndie Klägerin habe ihre Behauptungen nicht genügend substantiiert, habe sie doch\nnur pauschal auf eine Auflistung (Schlussrechnung Umbau) verwiesen.\n\nAus dem Urteil des Mietgerichts vom 20. November 2015:\n\n\"III. Rechtliches\n\n(…)\n-2-\n\n4. Einrede des übersetzen Ertrags\n\n4.1. Mietzinse sind missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der\nMietsache erzielt wird (Art. 269 OR). Der zulässige oder missbräuchliche Ertrag\nbestimmt sich anhand einer Nettorenditeberechnung (vgl. dazu SVIT-Kommentar\nIII, Art. 269 OR N 6 ff.).\n\nDie Beklagten erheben die Einrede des übersetzten Ertrags, indem sie geltend\nmachen, sofern die Mietzinserhöhung den anerkannten Betrag von Fr. 600.–\nübersteige, führe dies zu einem nach Art. 269 OR missbräuchlichen Mietzins.\n\nDie Klägerin hält dem entgegen, die Liegenschaft sei vor Jahrzehnten in ihr Eigentum übertragen worden. Unbekannt sei, zu welchen Konditionen dies erfolgt\nsei. Sofern überhaupt allfällige Übernahmewerte vorhanden wären, wären diese\ngegenüber heutigen Wertverhältnissen unrealistisch und könnten zu einer Ertragsberechnung nicht mehr herangezogen werden. Der Einwand des übersetzten\nErtrags sei somit unbehelflich. Unstrittig ist im Übrigen zwischen den Parteien,\ndass die streitgegenständliche Liegenschaft eine Altbaute ist.\n\n4.2. Die Klägerin hat den Mietzins wegen Mehrleistungen i.S.v. Art. 269a lit. b\nOR erhöht. Die Beklagten sind grundsätzlich berechtigt, gegenüber einer derart\nbegründeten Mietzinserhöhung die Einrede des übersetzten Ertrags zu erheben\n(BGE 124 III 310 E. 2b; 140 III 433 E. 3 und 3.1 je mit weiteren Verweisungen).\n\nSowohl der angerufene Erhöhungsgrund als auch die erwähnte auf die Nettorenditeberechnung gestützte Einrede des übersetzten Ertrags beruhen auf dem Prinzip der Kostenmiete. Dieser steht die Marktmiete gegenüber. Der Marktmietzins\nwird anhand des orts- und quartierüblichen Mietzinses ermittelt (Art. 269a lit. a\nOR). Diese beiden Prinzipien stehen zueinander in einem gewissen Spannungsverhältnis (z.B. BGE 118 II 124 E. 4). Bei Altbauten geht die Marktmiete der Kostenmiete vor, weil die Nettorenditeberechnung zu wirtschaftlich unrealistischen\nErgebnissen führt (zuletzt BGE 140 III 433 E. 3.1 mit weiteren Verweisungen). In\nAnbetracht dieser bundesgerichtlichen Rechtsprechung, worauf die Klägerin sich\nberuft, kann bei Altbauten eine Nettorenditeberechnung unterbleiben, wenn die\nVermieterin (…) sich auf die Orts- und Quartierüblichkeit beruft und eine genü-\n-3-\n\ngend grosse Anzahl von Vergleichsobjekten im Sinne von Art. 11 VMWG nennen\nkann (so der Sachverhalt in BGE 4C.323/2001 E. 3a). Im vorliegenden Fall macht\ndie Klägerin allerdings keinerlei Ausführungen zur Orts- und Quartierüblichkeit.\nVielmehr lässt sie es beim allgemeinen Hinweis bewenden, eine Nettorenditeberechnung führe – sofern diese überhaupt durchgeführt werden könne – zu unrealistisch tiefen Werten. Bei einer derartigen Konstellation, bei welcher die Orts- und\nQuartierüblichkeit nicht einmal behauptet wird, ist indessen davon auszugehen,\ndass die Marktmiete gar nicht zu prüfen ist. Die Klägerin macht es sich daher mit\nihrer Argumentation zu einfach. Nur allein die theoretisch denkbare Tatsache,\ndass eine Ertragsberechnung zu unrealistischen wirtschaftlichen Ergebnissen\nführt oder führen kann, bewirkt noch nicht, dass eine solche zum vornherein gänzlich zu unterbleiben hat. Eine Ertragsberechnung entfällt vielmehr erst dann, wenn\ndie Klägerin (die Vermieterin) substantiiert Vergleichsobjekte nennt, aufgrund derer die Orts- und Quartierüblichkeit bestimmt werden kann. Erst in einem solchen\nFall wird die Marktmiete zum Prozessthema und es stellt sich auch erst dann die\nFrage, ob die Marktmiete der Kostenmiete vorgeht.\n\n"}