{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2024-08-19", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_BGer-4A-82-2024_2024-08-19.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2024_Nr_9_01.pdf", "Checksum": "f4b4c4863ddff563f4711984232cc5f0"}, "Scrapedate": "2025-06-03", "Num": ["BGer 4A_82/2024"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2024 Nr. 9: Einführung von Belegungsvorschriften, Beschränkungen der Untermiete und Einkommensgrenzen sowie Erlangung einer Zustimmung zur Datenbearbeitung auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung."}], "ScrapyJob": "446973/28/2255", "Zeit UTC": "04.06.2025 00:32:35", "Checksum": "0b264ce70a773455c23bd01045f8bf00", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024\nRegeste:\nZMP 2024 Nr. 9: Einführung von Belegungsvorschriften, Beschränkungen der Untermiete und Einkommensgrenzen sowie Erlangung einer Zustimmung zur Datenbearbeitung auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung.\n\n12.1. Die Berufungsklägerin möchte die Berufungsbeklagte zunächst dazu verpflichten, ihren zivil- und steuerrechtlichen Wohnsitz während der ganzen Mietvertragsdauer in der Stadt Zürich beizubehalten (… Begleitschreiben S. 2).\n\n12.2. Vorliegend hielt die Vorinstanz zutreffend fest, dass die persönliche Benützung der Sache und die Wohnsitzpflicht nicht Gegenstand des Rechtsstreites\nseien, weshalb darüber auch nicht zu befinden sei. Die Beklagte geht in der Berufung davon aus, dass dieser Punkt zwar nicht Gegenstand des Antrages der\nKlägerin gewesen sei, die Frage aber vom Antrag der Beklagten vor Vorinstanz\nauf Feststellung der Gültigkeit der Vertragsänderung umfasst sei. Da – wie nachstehend zu zeigen ist – die Gültigkeit der Vertragsänderung indes bereits aus andern Gründen zu verneinen ist, bleibt es bei der zutreffenden Feststellung der\nVorinstanz und es erübrigen sich Weiterungen zur persönlichen Benützung der\nSache und zur Wohnsitzpflicht.\n\n13.\n\n13.1. Weiter möchte die Berufungsklägerin der Berufungsbeklagten Vorgaben\nzur Wohnungsbelegung machen. Die Zahl der Bewohnerinnen und Bewohner\ndes Mietobjektes soll die Zahl der Zimmer um höchstens eins unterschreiten dürfen. Bei einer Unterbelegung ist vorgesehen, dass die Berufungsklägerin der\nMieterin nach Möglichkeit zwei Ersatzangebote macht. Soweit die Mieterin diese\nErsatzangebote ablehnt oder wenn die Vermieterin keine Ersatzangebote unterbreiten kann, soll die Vermieterin den Mietvertrag kündigen dürfen (… Begleitschreiben S. 2).\n- 99 -\n\n13.2. Betreffend Wohnungsbelegungsvorschriften kann vollumfänglich auf die\nzutreffenden Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden. Ergänzend ist Folgendes festzuhalten: Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem\nMieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen (Art. 253 OR). Das Gesetz führt\nnicht näher aus, wie die Mieterschaft genau vom Mietobjekt Gebrauch machen\ndarf. Vielmehr obliegt es den Mietvertragsparteien, den Umfang und die Modalitäten des Gebrauchs zu konkretisieren. Fehlt eine ausdrückliche Vereinbarung,\nist anhand objektiver Kriterien der «übliche Gebrauch» zu bestimmen (BSK OR I-\nWEBER, 7. A., Art. 256 N 3). Eine Mieterin hat grundsätzlich bloss ein Gebrauchsrecht. Demzufolge trifft sie keine Pflicht, das Mietobjekt effektiv zu nutzen. Eine\nGebrauchspflicht kann sich bloss aus einer individuellen Abmachung, einer Umsatzbeteiligung, dem Vertrauensgrundsatz oder der Pflicht zur sorgfältigen Nutzung (Art. 257f OR) ergeben (KUKO OR-BLUMER, Art. 253 N 4; BSK OR I-W E-\nBER, 7. A., Art. 256 N 11; SVIT Mietrecht-REUDT, 4. A., Art. 257f OR N 16). Durch\n\ndie Nichtnutzung eines Mietobjektes entsteht der Vermieterschaft im Normalfall\nkein Nachteil. Die Nichtnutzung führt zu einer geringeren Abnutzung des Mietobjektes, was objektiv betrachtet im Interesse des Vermieters liegt. Vorbehalten\nbleiben Spezialimmobilien wie ein Einkaufszentrum, dessen Wert vom Mietermix\nabhängt.\n\n13.3. Die Parteien haben den zulässigen Gebrauch nicht näher umschrieben.\nIhr Mietvertrag bezeichnet bloss das Mietobjekt (6-Zimmer-Einfamilienhaus) und\nseine einzelnen Bestandteile (Erdgeschoss, 1. und 2. Obergeschoss, Keller, Estrich, Garage, Hausgarten). Der Mietvertrag begründet keine Gebrauchspflicht. Es\nliegt auch keine Spezialimmobilie vor, die im Falle einer Nichtnutzung an Wert\nverlöre. Da keine Gebrauchspflicht besteht, kann die Berufungsbeklagte die Berufungsklägerin nicht dazu verpflichten, das Einfamilienhaus zusammen mit mindestens vier weiteren Personen zu bewohnen. Nach unbestritten gebliebener\nDarstellung der Privatklägerin verfügt das Einfamilienhaus bloss über ein einziges Badezimmer. Das Mietobjekt eignet sich daher ohnehin nur sehr eingeschränkt für die Aufnahme weiterer erwachsener Personen. Das Zusammenleben mit fremden Personen kann der Berufungsbeklagten nach Treu und Glauben\nnicht zugemutet werden.\n- 100 -\n\n14.\n\n14.1. Die Berufungsklägerin will die Berufungsbeklagte dazu verpflichten, das\nMietobjekt selbst zu bewohnen. Im Widerhandlungsfall soll die Berufungsklägerin\nzur Kündigung berechtigt sein. Dabei soll eine zeitlich unbeschränkte Untervermietung eines Teils der Wohnung zulässig sein, sofern die Untermietpartei die\nBestimmungen betreffend Wohnsitz, Belegung und wirtschaftliche Verhältnisse\nerfüllt. Eine Untervermietung der ganzen Wohnung soll hingegen nur erlaubt\nsein, wenn sie maximal ein Jahr andauert und einmaligen Charakter hat. Ein\nVerstoss gegen diese Vorgaben sowie eine Vermietung der Wohnung über Vermietungsplattformen qualifiziert die Berufungsklägerin als wesentlichen Nachteil\nim Sinne von Art. 262 Abs. 2 lit. c OR, der sie berechtigt, die Zustimmung zur Untervermietung zu verweigern. Eine wiederholte Missachtung des Zustimmungserfordernisses soll zur Kündigung des Hauptmietverhältnisses führen (… Begleitschreiben S. 2 f.).\n\n"}