{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2024-08-19", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_BGer-4A-82-2024_2024-08-19.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2024_Nr_9_01.pdf", "Checksum": "f4b4c4863ddff563f4711984232cc5f0"}, "Scrapedate": "2025-06-03", "Num": ["BGer 4A_82/2024"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2024 Nr. 9: Einführung von Belegungsvorschriften, Beschränkungen der Untermiete und Einkommensgrenzen sowie Erlangung einer Zustimmung zur Datenbearbeitung auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung."}], "ScrapyJob": "446973/28/2255", "Zeit UTC": "04.06.2025 00:32:35", "Checksum": "0b264ce70a773455c23bd01045f8bf00", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024\nRegeste:\nZMP 2024 Nr. 9: Einführung von Belegungsvorschriften, Beschränkungen der Untermiete und Einkommensgrenzen sowie Erlangung einer Zustimmung zur Datenbearbeitung auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung.\n\n10.4. Verträge sorgen für Rechtssicherheit, indem sie die Zukunft planbar machen. Dieses Ziel erreichen sie nur, wenn sie einseitig weder in Frage gestellt\nnoch modifiziert werden können. Verträge sind kein «work in progress». Parteien\nmüssen deshalb grundsätzlich auch Verträge mit nachträglicher Äquivalenzstörung befolgen (HUGUENIN, Obligationenrecht, Allgemeiner und Besonderer Teil,\n3. A., Zürich/Basel/Genf 2019, N 320). Die versprochenen Leistungen sind daher\nselbst dann zu erbringen, wenn der Erfüllungsaufwand grösser oder kleiner ausfällt als vorgesehen, die fraglichen Leistungen an Wert gewinnen oder verlieren\noder andere Gründe einer Partei die Vertragserfüllung erschweren (KOLLER,\nHandbuch des Allgemeinen Teils des Obligationenrechts, Bd. I, 5. A., Bern 2023,\nN 29.02). Bloss ausnahmsweise weicht das Obligationenrecht vom Grundsatz\nder Vertragstreue ab, indem es einer Partei eine nachträgliche einseitige Vertragsanpassung ermöglicht. Dies zeigt sich bei der clausula rebus sic stantibus,\ndie aus Art. 2 Abs. 2 ZGB abgeleitet wird (vgl. BGE 97 II 390 E. 6). Diese Regel\n- 96 -\n\nermöglicht nur in besonderen Ausnahmesituationen nachträgliche Vertragsanpassungen. Erforderlich ist eine unvorhersehbare Veränderung der Verhältnisse,\ndie zu einer gravierenden Äquivalenzstörung führt (GAUCH/SCHLUEP/SCHMID,\nSchweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, Bd. I, 11. A., Zürich/Basel/Genf 2020, N 1297–1301).\n\n10.5. Wie ausgeführt, entsteht der Mietvertrag durch den Austausch übereinstimmender Willenserklärungen (Art. 1 Abs. 1 OR), wobei die Gebrauchsüberlassung, das Mietobjekt und die Entgeltlichkeit seine objektiv wesentlichen Bestandteile bilden (vorne E. II/5.1). Der allgemeine Grundsatz der Vertragstreue gilt\nauch im Mietrecht. Ein gültig zustande gekommener Mietvertrag bindet beide\nVertragsparteien. Einer Mietvertragspartei darf daher nur unter eingeschränkten\nVoraussetzungen ein Recht auf einseitige Vertragsänderung zugebilligt werden.\n\n10.6. Weiter ist in diesem Zusammenhang zu beachten, dass Mietverträge ein\neinheitliches Ganzes bilden. Der Entzug wesentlicher Teile eines Mietobjektes ist\nals Teilkündigung zu qualifizieren. Teilkündigungen sind nichtig und damit unwirksam (BSK OR I-WEBER, 7. A., Art. 266a N 1a; Mietrecht für die Praxis-THA-\nNEI, 10. A., Kap. 25.12).\n\n10.7. Art. 269d OR regelt neben den anderen einseitigen Vertragsänderungen\nauch die Mietzinserhöhung. Der Vermieter darf den vereinbarten Mietzins nach\nVertragsschluss nicht nach eigenem Gutdünken erhöhen. Vielmehr muss er sich\nauf einen zulässigen Erhöhungsgrund abstützen können. Dazu zählen namentlich die Veränderung des Referenzzinssatzes (Art. 269a lit. b OR i.V.m. Art. 12–\n13 VMWG), der Teuerungsausgleich im Umfang von 40 % (Art. 269a lit. e OR\ni.V.m. Art. 16 VMWG) oder Mehrleistungen des Vermieters (Art. 269a lit. b OR\ni.V.m. Art. 14 VMWG). Mietzinserhöhungen sind somit nur in einem eng abgesteckten Rahmen zulässig. Um Wertungswidersprüche zwischen dem ersten und\ndritten Absatz von Art. 269d OR zu vermeiden, müssen ähnlich restriktive Voraussetzungen auch dann gelten, wenn andere einseitige Vertragsänderungen\nzu beurteilen sind.\n- 97 -\n\n10.8. Art. 269d Abs. 3 OR erlaubt zusammengefasst keine fundamentalen Eingriffe in das mietvertragliche Synallagma, die der Mieter im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nicht voraussehen konnte. Der Vermieter darf daher den Mietvertrag nicht gestützt auf Art. 269d Abs. 3 OR in wesentlichen Punkten neu ausgestalten. Zulässig sind bloss untergeordnete nachträgliche Leistungsschmälerungen, die dem Mieter objektiv betrachtet zugemutet werden können (BSK OR I-\nWEBER, 7. A., 269d N 11).\n\n10.9. Art. 269d Abs. 3 OR bezeichnet keine Kriterien, anhand derer sich die Zulässigkeit anderer einseitiger Vertragsänderungen überprüfen liesse. Mangels eines mietrechtsspezifischen Kontrollmassstabes erfolgt diese Überprüfung nach\ndem allgemeinen Missbrauchsverbot von Treu und Glauben (Art. 2 Abs. 1 ZGB;\nBGer, 4A_74/2021 vom 30. April 2021, E. 2.3.1).\n\n10.10. Die Mietvertragsparteien können bei Vertragsschluss oder während eines\nlaufenden Mietverhältnisses die Voraussetzungen für eine nachträgliche Vertragsänderung konsensual festlegen. Es ist ihnen beispielsweise freigestellt, den\nFortbestand ihres Mietvertrages von einer auflösenden Bedingung (Art. 154 OR)\nabhängig zu machen (vgl. BGE 121 III 260 E. 5). In diesen Fällen weiss der Mieter bereits bei Vertragsschluss, worauf er sich einlässt. Solche Änderungen sind\ndaher unproblematisch. Ähnliches gilt im Genossenschaftsrecht: Eine Genossenschafterin muss nur dann in eine kleinere Wohnung umziehen, wenn eine statutarische Vorschrift sie ausdrücklich dazu verpflichtet (BGE 101 II 125 E. 3). Die\nGenossenschafterin kann so klar erkennen, welche äusseren Umstände sie zu\neinem Verlassen der Wohnung zwingen werden. Für einseitig mitgeteilte und\nkonsensual vereinbarte Klauseln gelten unterschiedlich hohe Hürden. Erweist\nsich im Folgenden eine einseitig mitgeteilte Vertragsklausel als unzulässig, darf\ndaraus nicht unbesehen auf ihre generelle Unzulässigkeit im Mietrecht geschlossen werden.\n- 98 -\n\n11.\n\nIm Folgenden ist zu prüfen, wie die mit Schreiben vom 21. August 2020 mitgeteilten einzelnen Vertragsanpassungen im Lichte der obigen Erwägungen zu würdigen sind.\n\n12.\n\n"}