{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2024-08-19", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_BGer-4A-82-2024_2024-08-19.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2024_Nr_9_01.pdf", "Checksum": "f4b4c4863ddff563f4711984232cc5f0"}, "Scrapedate": "2025-06-03", "Num": ["BGer 4A_82/2024"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2024 Nr. 9: Einführung von Belegungsvorschriften, Beschränkungen der Untermiete und Einkommensgrenzen sowie Erlangung einer Zustimmung zur Datenbearbeitung auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung."}], "ScrapyJob": "446973/28/2255", "Zeit UTC": "04.06.2025 00:32:35", "Checksum": "0b264ce70a773455c23bd01045f8bf00", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024\nRegeste:\nZMP 2024 Nr. 9: Einführung von Belegungsvorschriften, Beschränkungen der Untermiete und Einkommensgrenzen sowie Erlangung einer Zustimmung zur Datenbearbeitung auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung.\n\nArt. 269d Abs. 3 OR steht systematisch im Abschnitt «Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen und anderen missbräuchlichen Forderungen des Vermieters bei\nder Miete von Wohn- oder Geschäftsräumen». Folglich bildet diese Bestimmung\nTeil des sozialen Privatrechts. Der Bundesgesetzgeber statuierte diesen Abschnitt gestützt Art. 34septies aBV bzw. Art. 109 Abs. 1 BV, wonach er Vorschriften\ngegen Missbräuche im Mietwesen erlässt. Der verfassungsrechtliche Schutz der\nMieterinnen und Mieter vor Missbräuchen ist offen gehalten und bedarf der Konkretisierung (SGK BV-ALVAREZ, 4. A., Art. 109 N 14). Erfasst werden namentlich\nSachverhalte, bei denen eine Vertragspartei gegen Treu und Glauben verstösst\noder die Vermieterschaft ihre überlegene Position ausnutzt, um ein Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung zu schaffen (BSK BV-CARDINAUX,\nArt. 109 N 12). Art. 109 Abs. 1 BV schützt in persönlicher Hinsicht ausschliesslich\nden Mieter als die schwächere Partei im Mietverhältnis (BSK BV-CARDINAUX,\nArt. 109 N 10; ähnlich OFK BV-BIAGGINI, 2. A., Art. 109 N 3; SGK BV-ALVAREZ,\n4. A., Art. 109 N 10). Demgegenüber vermittelt diese Verfassungsbestimmung\nder Vermieterschaft keinen Anpassungsanspruch. Folglich kann sich die Berufungsklägerin nicht mit Erfolg auf Art. 109 BV berufen; ihre Ausführungen zur angeblich fehlerhaften Anwendung dieser Verfassungsbestimmung sind unbeachtlich.\n\n9.\n\n9.1. Art. 269d Abs. 3 OR führt nicht näher aus, wann genau eine einseitige\nVertragsänderung zu Lasten des Mieters vorliegt. Es handelt sich um einen auslegungsbedürftigen unbestimmten Rechtsbegriff. Der angefochtene Entscheid\nfasst eingehend die verschiedenen Literaturmeinungen und die bundesgerichtliche Rechtsprechung zu Art. 269d Abs. 3 OR zusammen. Um Wiederholungen zu\nvermeiden, kann darauf verwiesen werden. Bedeutungslos ist in diesem Zusammenhang, dass die Berufungsklägerin eine öffentlich-rechtliche Körperschaft ist.\nEbenso wenig ist massgeblich, nach welchen Modalitäten sie ihren Mietzins festsetzt. Aufgrund der derogatorischen Kraft des Bundesrechts haben die mietver-\n- 94 -\n\ntraglichen Bestimmungen des Obligationenrechts stets Vorrang vor abweichendem kantonalem oder kommunalem Recht (Art. 49 Abs. 1 BV; BGer,\n4A_425/2019 vom 11. November 2019, E. 8). Die Berufungsklägerin kann daher\nnicht gestützt auf einen kommunalen Erlass Art. 269d Abs. 3 OR modifizieren.\n\n9.2. Nicht unter Art. 269d Abs. 3 OR fallen Änderungen, die sich vorteilhaft auf\ndie Mieterschaft auswirken. Dies folgt bereits aus dem Wortlaut dieser Bestimmung («zu Lasten des Mieters»).\n\n9.3. Auch bagatellartige Einschränkungen der Nutzungsmöglichkeit wirken sich\nnicht zu Lasten der Mieterschaft aus. Zu denken ist beispielsweise an untergeordnete bauliche Massnahmen, die der Vermieter für den Erhalt des Mietobjekts\nvornehmen muss (Art. 256 Abs. 1 OR) und die das Austauschverhältnis von Leistung und Gegenleistung nicht beeinflussen. Ein Hauseigentümer darf beispielsweise unabhängig vom Mieter sein Treppenhaus weiss oder gelb anstreichen.\nVorbehalten bleibt allenfalls ein Corporate-Identity bedingtes Interesse der Mieterschaft an einer bestimmten Farbgebung. Ebenso wenig kann ein Mieter verlangen, dass sein Vermieter einen defekten Warmwasserboiler durch ein Modell\neiner bestimmten Marke ersetzt. Solche Änderungen beeinflussen das mietvertragliche Synallagma bloss geringfügig, weshalb sie unbeachtlich sind (vgl. SVIT\nMietrecht-ROHRER, 4. A., Art. 269d OR N 68).\n\n9.4. Vorliegend möchte die Berufungsklägerin der Berufungsbeklagten unter\nanderem vorschreiben, mit wie vielen Personen sie mindestens zusammen leben\nmuss, damit sie weiterhin im Mietobjekt bleiben kann (… Begleitschreiben S. 2).\nDiese Vorgabe wirkt sich auf die Privatsphäre der Berufungsbeklagten aus, weshalb die Erheblichkeitsschwelle von Art. 269d Abs. 3 OR überschritten ist.\n\n10.\n\n10.1. Nachdem vorstehend die untere Schwelle für die Anwendbarkeit von\nArt. 269d Abs. 3 OR dargestellt wurde, ist in einem nächsten Schritt die entsprechende obere Schwelle zu ermitteln. Zu prüfen ist, wie weitgehende Mietvertragsänderungen der Vermieter gestützt auf diese Bestimmung erwirken kann.\n- 95 -\n\n10.2. Von vornherein unzulässig sind alle Änderungsmitteilungen, die gegen\nzwingendes Recht verstossen. Der Vermieter kann beispielsweise nicht den Mieter dazu verpflichten, das Mietobjekt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch\ntauglichen Zustand zu erhalten (Art. 256 OR). Ebenso wenig kann der Vermieter\nauf diesem Weg einen Verrechnungsverzicht erwirken (Art. 265 OR) oder für den\nKündigungsfall die Formularpflicht aufheben (Art. 266l Abs. 2 OR). Solche Vertragsänderungen sind von vornherein nichtig (Art. 20 Abs. 1 OR) und bedürfen\nkeiner Anfechtung.\n\n10.3. Sind hingegen einseitige Mietvertragsanpassungen strittig, die nicht bereits gegen zwingendes Recht verstossen, dann stellen sich die folgenden zwei\nFragen (SVIT Mietrecht-ROHRER, 4. A., Art. 269d OR N 67):\n\n Welcher Grad von Veränderungen des ursprünglichen Vertragsinhalts\nkann auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung dem Mieter zugemutet werden? (Frage 1)\n\n Nach welchen Kriterien beurteilt sich die Missbräuchlichkeit? (Frage 2)\n\n"}