{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2024-08-19", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_BGer-4A-82-2024_2024-08-19.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2024_Nr_9_01.pdf", "Checksum": "f4b4c4863ddff563f4711984232cc5f0"}, "Scrapedate": "2025-06-03", "Num": ["BGer 4A_82/2024"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2024 Nr. 9: Einführung von Belegungsvorschriften, Beschränkungen der Untermiete und Einkommensgrenzen sowie Erlangung einer Zustimmung zur Datenbearbeitung auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung."}], "ScrapyJob": "446973/28/2255", "Zeit UTC": "04.06.2025 00:32:35", "Checksum": "0b264ce70a773455c23bd01045f8bf00", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024\nRegeste:\nZMP 2024 Nr. 9: Einführung von Belegungsvorschriften, Beschränkungen der Untermiete und Einkommensgrenzen sowie Erlangung einer Zustimmung zur Datenbearbeitung auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung.\n\nAm 10. Januar 2018 erliess der Gemeinderat der Stadt Zürich die Verordnung\nüber die Grundsätze der Vermietung von städtischen Wohnungen (VGV). Der\nStadtrat setzte diesen Erlass auf den 1. Januar 2019 in Kraft. Die Berufungsklägerin versteht die VGV nicht als kommunales materielles Privatrecht, das direkt\nalle bestehenden Mietverträge regelt. Vielmehr möchte sie den Inhalt der VGV\nindirekt über einseitige Mietvertragsänderungen in die bestehenden einzelnen\nstädtischen Mietverträge überführen. Die Berufungsklägerin misst der VGV folglich keine generell-abstrakte Wirkung bei. Entsprechend ist die VGV nicht im\nRahmen einer konkreten Normenkontrolle auf ihre Vereinbarkeit mit Art. 122\nAbs. 1 BV, Art. 5 Abs. 1 ZGB und Art. 6 Abs. 1 ZGB hin zu überprüfen (vgl. zur\ninzidenten oder konkreten Normenkontrolle BGer, 2C_636/2020 vom 29. Dezember 2021, E. 2; BGer, 2C_425/2014 vom 18. Juli 2015, E. 2.3.2). Vielmehr können sich die nachfolgenden Erwägungen auf die Frage beschränken, ob die Berufungsklägerin den Inhalt der VGV gegen den Willen der Berufungsbeklagten zu\neinem verbindlichen Bestandteil ihres Mietvertrages erheben konnte.\n- 91 -\n\n5.\n\n5.1. Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen, und der Mieter, dem Vermieter dafür einen\nMietzins zu leisten (Art. 253 OR). Wie alle Verträge entsteht auch der Mietvertrag\nnach den allgemeinen Regeln des Obligationenrechts: Erforderlich ist gemäss\nArt. 1 Abs. 1 OR der Austausch übereinstimmender Willenserklärungen\n(SCHMID/STÖCKLI/KRAUSKOPF, Schweizerisches Obligationenrecht, Besonderer\nTeil, 3. A., Zürich/Basel/Genf 2021, N 897). Dabei bilden die Gebrauchsüberlassung, ihr Gegenstand sowie der Mietzins die objektiv wesentlichen Vertragselemente. Haben sich die Parteien nicht über diese essentialia negotii geeinigt,\nkommt kein Mietvertrag zustande (SVIT Mietrecht-ROHRER, 4. A., Vor Art. 253–\n273c OR N 4 f.).\n\n5.2. Die Berufungsklägerin überliess dem Ehepaar B. per 1. November 1995\nein 6-Zimmer-Einfamilienhaus zu Wohnzwecken. Im Gegenzug verpflichtete sich\ndie Mieterschaft dazu, der Berufungsklägerin einen Mietzins von Fr. 2'860.– pro\nMonat zu bezahlen. Es liegt somit eine konsensuale entgeltliche Gebrauchsüberlassung und damit ein Mietvertrag im Sinne von Art. 253 ff. OR vor. B. starb am\n7. Mai 2016. In der Folge einigten sich die Parteien darauf, das Mietverhältnis per\n1. Dezember 2016 mit der Berufungsbeklagten als nunmehr alleiniger Mietpartei\nfortzusetzen. Diese Ausgangslage ist zwischen den Parteien unbestritten.\n\n6.\n\n6.1. Die Berufungsklägerin teilte der Berufungsbeklagten mit Schreiben vom\n21. August 2020 eine einseitige Mietvertragsänderung im Sinne von Art. 269d\nAbs. 3 OR mit. Eine solche Mitteilung unterliegt der gerichtlichen Missbrauchskontrolle. Der Mieter kann die entsprechende Mitteilung als missbräuchlich anfechten (Art. 270b OR).\n\n6.2. Die Berufungsklägerin berief sich in ihrer Änderungsanzeige auf Art. 269d\nOR und Art. 270b OR. Zu prüfen ist vorab, ob das vorliegende Mietverhältnis in\nden Anwendungsbereich dieser Normen fällt. Die Bestimmungen über den\nSchutz vor missbräuchlichen Mietzinsen (Art. 269 ff.) gelten nicht für die Miete\n- 92 -\n\nvon luxuriösen Wohnungen und Einfamilienhäuser mit sechs oder mehr Wohnräumen (Art. 253b Abs. 2 OR). Die Mindestzahl an Wohnräumen und der luxuriöse Charakter bilden kumulative Voraussetzungen für den Ausschluss der genannten Bestimmung. Der Begriff \"Luxus\" ist dabei restriktiv auszulegen. Danach\nmuss das übliche Mass an Komfort deutlich überschritten werden; entscheidend\nist der Gesamteindruck (BGer, 4A_257/2015 vom 11. Januar 2016, E. 3.1; SVIT\nMietrecht-ROHRER, 4. A., Art. 253b OR N 10–16).\n\n6.3. Das vorliegende Einfamilienhaus hat sechs Zimmer und erfüllt damit das\nquantitative Element von Art. 253b Abs. 2 OR. Indessen bietet es seiner Bewohnerin keinen derart gehobenen Ausbaustandard, dass es als Luxusimmobilie einzustufen wäre. Die Immobilie wird weder durch die öffentliche Hand gefördert\nnoch wird ihr Mietzins staatlich kontrolliert (Art. 253b Abs. 3 OR). Auch dies ist\nzwischen den Parteien unbestritten. Folglich sind die Art. 269 ff. OR auf das\nstreitbetroffene Mietverhältnis anwendbar.\n\n7.\n\nIm Folgenden ist zu prüfen, wie sich die strittigen Belegungs- und weiteren Vorschriften auf den bestehenden Mietvertrag auswirken. Art. 269d OR regelt die\nMietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen durch den\nVermieter wie folgt: Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzinserhöhung allerdings mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem\nvom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen (Art. 269d Abs. 1\nOR). Die Mietzinserhöhung ist gemäss Art. 269d Abs. 2 OR nichtig, wenn der\nVermieter (a.) sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt; (b.) sie nicht\nbegründet; (c.) mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht. Dabei\ngelten die Art. 269d Abs. 1 und 2 OR auch, wenn der Vermieter beabsichtigt,\nsonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich\nseine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen\n(Art. 269d Abs. 3 OR).\n- 93 -\n\n8.\n\n"}