{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2024-08-19", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_BGer-4A-82-2024_2024-08-19.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2024_Nr_9_01.pdf", "Checksum": "f4b4c4863ddff563f4711984232cc5f0"}, "Scrapedate": "2025-06-03", "Num": ["BGer 4A_82/2024"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2024 Nr. 9: Einführung von Belegungsvorschriften, Beschränkungen der Untermiete und Einkommensgrenzen sowie Erlangung einer Zustimmung zur Datenbearbeitung auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung."}], "ScrapyJob": "446973/28/2255", "Zeit UTC": "04.06.2025 00:32:35", "Checksum": "0b264ce70a773455c23bd01045f8bf00", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024\nRegeste:\nZMP 2024 Nr. 9: Einführung von Belegungsvorschriften, Beschränkungen der Untermiete und Einkommensgrenzen sowie Erlangung einer Zustimmung zur Datenbearbeitung auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung.\n\nEine direkte Durchsetzung der Belegungsvorschriften kommt schon deshalb nicht\ninfrage, weil ein solcher Schritt einer verpönten Teilkündigung gleichkäme, die\nmit einer Vertragsänderung nach Art. 269d Abs. 3 OR nicht gültig bewirkt werden\nkann. Eine Kündigung an die Klägerin allein wegen einer Unterbelegung trotz\nfortbestehenden Bedürfnisses an der Benützung der Sache würde sich als eine\nsolche auf Vorrat herausstellen, soweit die Beklagte nicht schon konkrete Interessenten nennen könnte, deren Interessen mit denjenigen der Klägerin verglichen werden könnten. Dies wäre in einem Kündigungsschutzverfahren aber wohl\nunerlässlich, um sicherzustellen, dass kein krasses oder erhebliches Missverhältnis besteht. Zweifelhaft ist auch der im (von der Vertragsänderungsanzeige nicht\nerfassten und daher eigentlich nicht Prozessgegenstand bildenden) Mietreglement der Stadt Zürich vom 6. März 2019 (AS 846.101) in Art. 16 vorgesehene\nAutomatismus zur Wahrung der Belegungsvorschriften sowie der 15%-Quote bei\nden wirtschaftlichen Verhältnissen, gemäss welchem durch ein Computerprogramm anhand der von den Mietenden erhältlich gemachten Daten «beginnend\nmit den höchsten Einkommen» zunächst ein Wohnungswechsel angestrebt und\nhernach der Mietvertrag gekündigt werden soll, und zwar ungeachtet dessen, ob\nder betroffene Mieter sich offen für einen Wechsel gezeigt hat oder nicht (vgl. Art.\n16 Abs. 4 Mietreglement). Eine Kündigung einzig nach einem solchen Kriterium\nwäre wohl eine solche aus geringfügigem Anlass und hätte in einem Anfechtungsverfahren geringe Chancen. Dass die Klägerin sich dagegen verwahrt, ihre\nvertraglich verbriefte und ihr gegen ihren Willen nicht entziehbare Privatsphäre\naufzugeben, ist legitim. Ein solcher Schritt würde dem Entzug eines objektiv und\nsubjektiv entscheidenden Elements des vertraglichen Gebrauchsrechts gleichkommen und mindestens so schwer wiegen wie der Entzug mehrerer Zimmer.\n- 72 -\n\nIm Falle der Klägerin kommen weitere Elemente hinzu: Es ist unbestritten, dass\ndie Beklagte ihr den jetzt in Kraft stehenden Mietvertrag 2016 angeboten hat,\nnach dem ihr Ehemann als ursprünglicher Mitmieter verstorben war. Auslöser der\nUnterbelegung war also nach dem Auszug der Kinder der ursprünglichen Mietenden eine (weitere) Änderung in den familiären Verhältnissen. Eine Kündigung unter Berufung auf dieselbe wäre mit Art. 271a Abs. 1 lit. f OR nicht zu vereinbaren,\nsoweit die Beklagte nicht wesentliche Nachteile aus der aktuellen Situation darzulegen vermöchte, denn die Klägerin befindet sich zweifellos in der Zielgruppe,\ndie damalige Nationalrätin ROSMARIE DORMANN bei den parlamentarischen Beratungen zur Schaffung des geltenden Mietrechts angesprochen hat (vorn Ziff.\n4.2.1). Dass die Stadt Zürich ihre Liegenschaften so gemeinverträglich wie möglich nutzen möchte, ist nachvollziehbar. Dieses Anliegen dürfte vor Gericht aber\nkeinen Schutz finden, soweit damit Interessen negiert werden sollen, die der zuständige Bundesgesetzgeber explizit als schützenswert bezeichnet hat. Wie\nlange die Übergangs- und Kündigungsfristen sind, welche die Beklagte den Betroffenen einräumt, und welche Ausnahme- und Härtefallregelungen sie auch\nvorsieht: Am zwingenden Bundesgesetzesrecht wird sie nicht vorbeikommen.\n\nZu beachten ist auch, dass je nach dem künftigen Verhalten der Parteien im Zeitpunkt einer Kündigung eine Sperrfrist im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. d und e\nbzw. Art. 271a Abs. 2 OR laufen könnte, z.B. aufgrund des Ergebnisses des vorliegenden Prozesses. In einer solchen Phase wäre eine Kündigung so oder anders nach zwingendem Recht (Art. 273c OR) anfechtbar, wenn nicht ein Grund\nnach Art. 271a Abs. 3 OR vorläge. Von einem solchen könnte bei einer Kündigung wegen Unterbelegung klarerweise nicht gesprochen werden, auch wenn\ndie Beklagte in der Änderungsmitteilung ohne weitere Begründung angab, (künftig) sei die Einhaltung der Belegungsvorschriften für sie «unabdingbare Voraussetzung für die Erfüllung des Mietvertrags»: Diese Behauptung allein macht die\nUnterbelegung noch nicht zum wesentlichen Nachteil gemäss Bundesrecht.\n\nEs kann zwar nicht abschliessend gesagt werden, wie ein künftiges Kündigungsschutzverfahren der Parteien wegen Unterbelegung ausgehen wird. Um aber\nklarzumachen, dass der Beklagten keine bessere Rechtsposition zusteht, als sie\n- 73 -\n\nsie ohne die «Vertragsänderung» vom 21. August 2020 hätte, sind die Belegungsvorschriften für missbräuchlich zu erklären, soweit sie nicht geradezu auf\ndie Einführung eines voraussetzungslosen und damit unzulässigen Teilkündigungsrechtes zielen und daher ohnehin nichtig/unwirksam sind.\n\nAm einfachsten wäre es aus Sicht der Beklagten, die VRV als das zu handhaben, wozu auch ihre Vorgängererlasse gedacht waren: Als Richtschnur für die\nVermietungspolitik, wobei die Härtefallklauseln so interpretiert werden müssten,\ndass die Zielgrössen nur im Rahmen von Neuvermietungen oder mittels freiwilligen Lösungen mit den bestehenden Mieterinnen und Mietern angestrebt werden\nsollen. Alles andere dürfte ganz besonders im Falle der Klägerin auf Kollisionskurs mit dem Bundesrecht liegen.\n\n4.3.5 Wirtschaftliche Verhältnisse\n\n"}