{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2024-08-19", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_BGer-4A-82-2024_2024-08-19.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2024_Nr_9_01.pdf", "Checksum": "f4b4c4863ddff563f4711984232cc5f0"}, "Scrapedate": "2025-06-03", "Num": ["BGer 4A_82/2024"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2024 Nr. 9: Einführung von Belegungsvorschriften, Beschränkungen der Untermiete und Einkommensgrenzen sowie Erlangung einer Zustimmung zur Datenbearbeitung auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung."}], "ScrapyJob": "446973/28/2255", "Zeit UTC": "04.06.2025 00:32:35", "Checksum": "0b264ce70a773455c23bd01045f8bf00", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024\nRegeste:\nZMP 2024 Nr. 9: Einführung von Belegungsvorschriften, Beschränkungen der Untermiete und Einkommensgrenzen sowie Erlangung einer Zustimmung zur Datenbearbeitung auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung.\n\nDie gesetzliche Umschreibung des Wohnraums ist gewollt unbestimmt (ZK-\nHIGI/BÜHLMANN, Art. 253a/253b OR N 7, mit Verweis auf BBl 1985 I 1421). Nach\nallgemeinem Sprachgebrauch bedeutet «Wohnen» einen ständigen Aufenthalt in\neinem Raum, dort Unterkunft zu haben, untergebracht zu sein. Neben einer gewissen Dauerhaftigkeit setzt dies die Erfüllung von Grundfunktionen voraus, wie\ndie Ermöglichung des Schlafens, Kochens, Essens, der Körperpflege, der Aufbewahrung von Effekten, der individuellen Raumgestaltung und des Empfangs von\nGästen (ZK-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O. N 13 ff.). Im Einzelnen sind die Parteien in\nden genannten Schranken frei zu regeln, welche Wohnbedürfnisse genau erfüllt\nwerden sollen, namentlich auch, wie weit die Privatsphäre der Mietenden reichen\nsoll. Es ist nicht ausgeschlossen, eine Wohnung zur Benützung im Rahmen einer\nWohngemeinschaft zu vermieten, allenfalls sogar über mehrere separate Verträge über die gleiche Sache (sog. Parallelmiete, bei der die Nutzenden gestützt\nauf voneinander unabhängige Verträge über die gleiche Sache andere Personen\nneben sich zu dulden haben, ohne dass sie auf deren Auswahl Einfluss nehmen\nkönnen). Entsprechend ist es auch möglich, die Zahl der Benützenden vertraglich\nfestzulegen, unter Vorbehalt des als Folge von Art. 262 Abs. 2 OR als zwingend\nausgestalteten Rechts auf Untervermietung und – weitergehend – auf Beherbergung von Familienangehörigen oder auf die Aufnahme von Gästen, solange eine\nWohnung dafür gross genug ist (vgl. dazu die BGE 136 III 186 E. 3.2.1 präzisierenden Urteile 4A_521/2021 vom 3. Januar 2023 E. 3.2.3 [Überlassung der nicht\nmehr vom Mieter genutzten Wohnung an die getrennt lebende Ehefrau],\n- 70 -\n\n4A_596/2019 vom 30. Juni 2020 E. 4 [jur. Person, die ein Objekt zu Wohnzwecken mietete] sowie 4A_39/2019 vom 23. Juli 2019 E. 4; dazu RUBLI, Newsletter\nbail.ch Februar 2023; GANDOY, Newsletter bail.ch September 2020; vgl. auch\nLACHAT/GROBET THORENS, a.a.O., S. 59 f. und 721).\n\nIst der Umfang der durch die Wohnung vertraglich vermittelten Privatsphäre aber\neinmal durch die Parteien festgelegt, hat dies grundsätzlich auch einen objektiv\nwesentlichen Charakter: Ist es der Mieter, der bestimmt, ob und inwieweit er Untermieter, Familienangehörige oder Gäste aufzunehmen gewillt ist, folgt daraus\nauch, dass der Vermieter ihm eine solche Verpflichtung nicht gültig auferlegen\nkann, auch nicht auf dem Weg einer Vertragsänderung nach Art. 269d Abs. 3\nOR, denn dies liefe, wie im theoretischen Teil angeführt, auf eine verpönte Teilkündigung eines zentralen Aspekts des vertraglichen Gebrauchsrechts hinaus.\nWill der Vermieter einer solch weitreichenden Nutzungsänderung zum Durchbruch verhelfen, hat er das ganze Mietverhältnis zu kündigen. Unter dem Aspekt\nvon Treu und Glauben nach Art. 271 f. OR ergäben sich hier aber erhebliche\nSchwierigkeiten. So erschiene es mit Blick auf den Parteiwillen als widersprüchlich, bei im Übrigen unveränderter Ausgangslage den vorliegenden Wohnungsmietvertrag zu kündigen, weil der Vermieterin der Zweck nicht mehr gefällt, für\nwelchen der Vertrag ursprünglich eingegangen wurde. Für eine gültige Kündigung müssten daher sachliche Motive hinzutreten, die mit der vereinbarten Nutzung allein nichts zu tun haben. Ob soziale Motive dafür ausreichen, ist fraglich,\nwie aus der obigen Diskussion von BGer 4A_414/2009 vom 9. Dezember 2009\nhervorgeht: Der angestammte Mieter hatte wie dort aufgeführt an sich durchaus\ngegenüber beliebigen Dritten, die das Mietobjekt zu mieten wünschten, einen gewissen Vorsprung und zog im Verfahren nur deshalb den Kürzeren, weil er selber\nwegen seiner Hauptwohnung im Raum Bern auf die in Lausanne gelegene Mietwohnung in keiner Weise angewiesen war und auf absehbare Zeit auch keine\nNutzung des Mietobjekts durch ihn als Familienwohnung konkret im Raum stand.\n\nIm vorliegenden Fall fällt auf, dass die Regelung der VGV für den Fall einer Unterbelegung als einzige Sanktion für die Verletzung der «Pflicht» zur Einhaltung\nvon Belegungsvorschriften oder zu einem Wohnungswechsel bei Unterbelegung\n- 71 -\n\neine Kündigung des Mietvertrages vorsieht. Selbst wenn die Beklagte von einer\ndirekt erzwingbaren Pflicht zu einem Umzug oder zur Aufnahme weiterer Personen ins Mietobjekt ausgehen sollte, lässt sich eine solche aus der angezeigten\nVertragsänderung jedenfalls nicht herauslesen. Da nicht ausgeschlossen werden\nkann, dass das Obergericht dies anders sieht, soll nachfolgend dennoch die\nKlage auch unter dem Aspekt geprüft werden, dass die einer Kündigung vorgeschalteten Mechanismen erzwingbare Rechtspflichten darstellen.\n\n"}