{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2024-08-19", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_BGer-4A-82-2024_2024-08-19.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2024_Nr_9_01.pdf", "Checksum": "f4b4c4863ddff563f4711984232cc5f0"}, "Scrapedate": "2025-06-03", "Num": ["BGer 4A_82/2024"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2024 Nr. 9: Einführung von Belegungsvorschriften, Beschränkungen der Untermiete und Einkommensgrenzen sowie Erlangung einer Zustimmung zur Datenbearbeitung auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung."}], "ScrapyJob": "446973/28/2255", "Zeit UTC": "04.06.2025 00:32:35", "Checksum": "0b264ce70a773455c23bd01045f8bf00", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024\nRegeste:\nZMP 2024 Nr. 9: Einführung von Belegungsvorschriften, Beschränkungen der Untermiete und Einkommensgrenzen sowie Erlangung einer Zustimmung zur Datenbearbeitung auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung.\n\nFür den Entscheid ebenfalls bedeutungslos ist, welchem Segment des Liegenschaftsparks der Beklagten die hier interessierende Wohnung angehört. Es mag\nsein, dass die Liegenschaft intern dem Verwaltungsvermögen der Stadt Zürich\nzugeordnet ist, wie die Beklagte geltend macht, und dass die Grundsätze der\n«Kostenmiete» zur Anwendung gelangen. Abgesehen davon, dass die Kostenmiete im Verständnis der Beklagten nichts zu tun hat mit der Kostenmiete nach\nArt. 269 und 269a lit. b-e OR sowie Art. 13 Abs. 3 VMWG – Art. 21 Abs. 2 der\nGemeindeordnung der Stadt Zürich vom 13. Juni 2021 verweist hinsichtlich der\nInvestitions- und Kapitalkosten auf anerkannte Grundsätze der Wohnbauförderung für gemeinnützige Bauträger, also gerade nicht auf Werte, wie sie der Bundesgerichtspraxis zu den Bestimmungen des OR zugrunde liegen – ist im vorliegenden Fall unbestritten, dass es sich um eine zivilrechtliche Angelegenheit handelt. Nur dafür sind die Zivilgerichte überhaupt zuständig. Zudem folgt aus Art. 2\nAbs. 2 VMWG und Art. 253b Abs. 3 OR, dass andere einseitige Vertragsänderungen selbst im Rahmen des subventionierten Wohnbaus anhand von Art. 269d\nAbs. 3 OR durch die Zivilgerichte zu überprüfen sind. Das schon mehrfach zitierte Präjudiz des Bundesgerichts im Genfer Fall (4A_425/2019) befasste sich\ngerade mit subventionierten Wohnungen, wenn auch nicht mit solchen im Sinne\nvon Art. 253b Abs. 3 OR.\n\nBei all dem kann der Beklagten durchaus attestiert werden, dass sie sich bei der\nVermietung ihrer Objekte bislang durchwegs Zurückhaltung auferlegte und auch\ndie Interessen der Mieterinnen und Mieter sowie das übergeordnete Recht im\nAuge hatte. So sieht etwa Art. 3 der Verordnung über die Kostenmiete stadteigener Wohnungen VKW vom 14. Juni 2017 (AS Stadt Zürich 846.300) explizit vor,\n- 68 -\n\ndass zusätzlich zu den Bewertungsregeln nach Art. 2 VKW die Bestimmungen\ndes OR anwendbar sind, wobei der entsprechende Rahmen insofern nicht auszuschöpfen sei, als dass die Mietzinse nicht höher liegen dürften als nach den\nAnsätzen der Stadt Zürich. Ob die Beklagte aber nun mit der angefochtenen Änderung ein schützenswertes Ziel verfolgt oder nicht: Die Gerichte müssen ihre\nRechtsprechung auch auf forschere Parteien ausrichten, unabhängig von deren\nRolle im Rahmen eines Mietvertrags. Es steht mithin nicht zur Debatte, zwingendes Bundesrecht zur Verwirklichung der städtischen Wohnungspolitik preiszugeben.\n\n4.3.3 Keine Verletzung der Begründungsobliegenheit\n\nSoweit die Klägerin gegen die Vertragsänderung vom 21. August 2020 einwandte, die Beklagte habe ihre Begründungspflicht verletzt, kann ihr nicht gefolgt\nwerden. Auch wenn die Beklagte sozialpolitische Absichten negiert und zunächst\ngeltend machte, es gehe ihr um die einheitliche Bewirtschaftung ihres Immobilienparks, erscheint das zwar als nicht stichhaltig, denn die Schaffung einheitlicher\nGrundsätze für die Vermietung von städtischen Wohnungen ist kein Selbstzweck.\nDass die Beklagte diese anstrebt, hat aber auch nach ihrer Darstellung vorab damit zu tun, dass sie den ihr zur Verfügung stehenden Wohnraum aus ihrer Sicht\ngerechter verteilen will als bisher. Anlässlich der Replik in der Hauptverhandlung\nhat sie dies auch präzisiert. Dies kommt im Übrigen auch in der Änderungsanzeige und im Begleitschreiben dazu auch hinreichend deutlich zum Ausdruck.\n\n4.3.4 Belegungsvorschriften\n\nWie in der Lehre richtig ausgeführt wird, sind die Parteien des Mietvertrags in der\nAusgestaltung des Gebrauchsrechts grundsätzlich frei. Immerhin kann der Mieter\nnach Art. 256 Abs. 2 lit. b OR nicht gültig ohne entsprechende Kompensation\nsein Recht preisgeben, auf der Instandhaltung der Sache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu bestehen. Dass das Gesetz vom vorausgesetzten und nicht vom vereinbarten Gebrauch spricht, ist zwar nur eine Nuance; dies soll aber nach den Intentionen des Gesetzgebers betonen, dass es einen zwingenden Mindeststandard gibt, unter den die Parteien bei der Vertragsgestaltung nicht gehen dürfen: Die Sache muss zwingend zum Zweck taugen, für\n- 69 -\n\nden sie gemietet wurde (Botschaft des Bundesrates zur Revision des Miet- und\nPachtrechts vom 27. März 1985, BBl 1985 I 1422 f., zu E Art. 255 OR; a.M. wohl\nVISCHER, AJP 2021 S. 1049, der ohne Belege annimmt, es gebe keinen unabhängig vom Parteiwillen bestimmten Gebrauch einer Mietwohnung). Dies hat zur\nFolge, dass Mietende etwa gesundheitsgefährdende oder sonst ein Sicherheitsrisiko bildende Mängel nicht zu akzeptieren brauchen, auch wenn sie sich vertraglich zu etwas anderem verpflichtet haben (vgl. BGer 4A_208/2015 v. 12. Februar\n2016 E. 3.2; BGer 4A_628/2010 v. 23. Februar 2011 E. 3.1.1; ZK-HIGI/BÜHL-\nMANN, Art. 256 OR N 33, 2. Absatz).\n\n"}