{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2024-08-19", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_BGer-4A-82-2024_2024-08-19.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2024_Nr_9_01.pdf", "Checksum": "f4b4c4863ddff563f4711984232cc5f0"}, "Scrapedate": "2025-06-03", "Num": ["BGer 4A_82/2024"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2024 Nr. 9: Einführung von Belegungsvorschriften, Beschränkungen der Untermiete und Einkommensgrenzen sowie Erlangung einer Zustimmung zur Datenbearbeitung auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung."}], "ScrapyJob": "446973/28/2255", "Zeit UTC": "04.06.2025 00:32:35", "Checksum": "0b264ce70a773455c23bd01045f8bf00", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024\nRegeste:\nZMP 2024 Nr. 9: Einführung von Belegungsvorschriften, Beschränkungen der Untermiete und Einkommensgrenzen sowie Erlangung einer Zustimmung zur Datenbearbeitung auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung.\n\nHinzu kommt ein Argument, welches in Lehre und Rechtsprechung bislang nirgends zur Sprache kam: Dass dem Mieter mit einer einseitigen Vertragsänderung keine wesentlichen Teile der Sache oder des Gebrauchsrechts entzogen\nwerden können, folgt schon aus der Technik, die Art. 269d OR anwendet: Der\nMieter hat nur die Wahl, die Vertragsanpassung analog wie eine Mietzinserhöhung anzufechten oder aber den Vertrag seinerseits zu kündigen: Ihm diese\nzweite Möglichkeit einzuräumen, ist letztlich der Zweck der Verpflichtung des\nVermieters, die Änderung mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist\nmitzuteilen. Unterlässt der Mieter aber eine Kündigung und erweist sich die Änderung im Falle einer Anfechtung im Nachhinein dennoch als zulässig, wirkt die\nAnpassung auf den Kündigungstermin zurück, auf welchen der Vermieter sie angekündigt hat. Anders als beim Kündigungsschutz steht dem Mieter daher kein\nmit der Erstreckung des Mietverhältnisses vergleichbares Instrument zur Verfügung, mit dem er die Wirksamkeit der Vertragsänderung hinauszögern könnte,\nsoweit er durch den Entzug essentieller Teile der Sache oder des Gebrauchsrechts von einer Härte betroffen wäre, die durch die Vermieterinteressen nicht\ngerechtfertigt ist. Selbst wenn man die Erstreckungsregelung auf einen solchen\nFall analog anwenden wollte, bestünde das Problem der fehlenden Rechtsbelehrung im Formular gemäss Art. 269d OR, welches eine Erstreckungsmöglichkeit\n(logischerweise) nicht enthält. Wollte man also VISCHERS Meinung den Vorzug\ngeben, so könnte es geschehen, dass der Vermieter dem mietenden Ehepaar einer Wohnung mit vier Zimmern via eine Vertragsänderung die beiden Zimmer\nentziehen könnte, in welchen die Kinder der Familie untergebracht sind. Dass\n- 66 -\n\nsolches nicht in der Absicht des Gesetzgebers lag, sollte keiner weiteren Erklärung bedürfen.\n\nIn der Lehre unbestritten und wie erwähnt (vorn Ziff. 4.1.3b) auch vom Bundesgericht schon in BGE 125 III 231 bestätigt ist, dass eine Vertragsänderung nach\nArt. 269d Abs. 3 OR keine Elemente enthalten darf, die gegen zwingendes\n(Miet-)Recht verstossen. Das Bundesgericht führte wörtlich aus (a.a.O., E. 3c):\n\n«Ersetzt aber die einseitige Vertragsänderung durch den Vermieter die Kündigung des bisherigen\nVertrages und die Offerte zum Neuabschluss eines Vertrages mit geänderten Bedingungen, wie\nsie nach allgemeinen schuldvertraglichen Grundsätzen möglich wären, so kommt eine\nÜberprüfung der Änderung als solcher - abgesehen vom Mietzins - insoweit in Betracht, als für\nden bisherigen Vertrag Kündigungsschutz im Sinne der Art. 271 ff. OR besteht [Hervorhebung\ndurch das Mietgericht].»\n\nAnpassungen, die zwingendes Recht verletzen, sind nach richtiger Auffassung\nnicht nur anfechtbar im Sinne von Art. 270b OR, sondern als Folge von Art. 19\nund 20 OR nichtig, wobei die Nichtigkeit von allen Behörden und Gerichten jederzeit und von Amtes wegen zu beachten ist. Vorbehalten bleibt einzig das Rechtsmissbrauchsverbot.\n\nWie es sich damit genau verhält, kann im vorliegenden Verfahren im Übrigen offenbleiben, denn unbestrittenermassen hat die Klägerin die Vertragsänderungsanzeige der Beklagten rechtzeitig bei der Schlichtungsbehörde angefochten, so\ndass Verstösse gegen zwingendes Recht für missbräuchlich zu erklären sind, soweit sie sich nicht ohnehin als nichtig (Synonym: unwirksam) erweisen sollten.\n\nEs kann entgegen den Andeutungen des Obergerichts im Rückweisungsbeschluss also keine Rede davon sein, dass der Vermieter dem Mieter den Mietvertrag gestützt auf Art. 269d Abs. 3 OR etwa durch Einführung ansonsten verpönter Kündigungsgründe oder durch Entzug ganzer Haupt- oder essentieller Nebenräume sozusagen auf Raten kündigen kann, noch dazu ohne jede Erstreckungsmöglichkeit. Darauf wird zurückzukommen sein.\n\nDass der Einführung der VGV im Gemeinderat der Stadt Zürich kein Widerstand\nerwachsen ist, kann für den Entscheid im vorliegenden Fall entgegen der Auffassung der Beklagten keine Rolle spielen. Von einer Gemeinde-Legislative verabschiedete oder dem Referendum unterstellte Gemeindeerlasse sind Gesetzen im\n- 67 -\n\nformellen Sinn nur dann gleichgestellt, wenn dafür eine Ermächtigung im kantonalen Recht besteht (BGE 98 Ia 50 E. 4; BGE 127 I 60 E. 2e und f). An einer solchen fehlt es hier. Vor allem aber gilt, wie dies das Bundesgericht im Urteil\n4A_425/2019 vom 11. November 2019 festgehalten hat, der Grundsatz des Vorrangs des Bundesrechts nach Art. 49 BV (a.a.O., E. 8): Die Beklagte kann auch\nauf dem Wege der einseitigen Vertragsänderung nicht als Gesetzgeberin tätig\nwerden und das zwingende Bundeszivilrecht aushebeln, und zwar ungeachtet\nder Ziele, die sie mit ihrem Vorgehen verfolgt.\n\n"}