{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2024-08-19", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_BGer-4A-82-2024_2024-08-19.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2024_Nr_9_01.pdf", "Checksum": "f4b4c4863ddff563f4711984232cc5f0"}, "Scrapedate": "2025-06-03", "Num": ["BGer 4A_82/2024"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2024 Nr. 9: Einführung von Belegungsvorschriften, Beschränkungen der Untermiete und Einkommensgrenzen sowie Erlangung einer Zustimmung zur Datenbearbeitung auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung."}], "ScrapyJob": "446973/28/2255", "Zeit UTC": "04.06.2025 00:32:35", "Checksum": "0b264ce70a773455c23bd01045f8bf00", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024\nRegeste:\nZMP 2024 Nr. 9: Einführung von Belegungsvorschriften, Beschränkungen der Untermiete und Einkommensgrenzen sowie Erlangung einer Zustimmung zur Datenbearbeitung auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung.\n\nhatte, dass er die unterbelegte Wohnung nicht mehr wie bisher einer Einzelperson\nüberlassen, sondern an eine Familie vermieten wolle. Es erwog, der Mieter habe\ndas Mietobjekt im Rahmen einer Erbschaft erworben. Gewiss habe er nicht ausgeschlossen, eine Familie gründen zu wollen. Dies könne zwar auch bei einem\nledigen 50-Jährigen nicht von der Hand gewiesen werden, es gebe aber für eine\nsolche Entwicklung in naher Zukunft nicht das geringste Indiz. Der Mieter habe\nauch nicht behauptet, er wolle das Mietobjekt in absehbarer Zeit anstelle der Wohnung im Kanton Bern zur Hauptwohnung machen. Der Wunsch der Vermieterin\nnach einer Vermietung an eine Familie sei zwar noch nicht über das Stadium einer\nblossen Absicht hinausgelangt. An der Ernsthaftigkeit könne es aber mit Blick auf\ndie Unterbelegung der Wohnung und den chronischen Mangel an Wohnungen für\nMenschen mit Lebensmittelpunkt in Lausanne keinen Zweifel geben. Es gehe zwar\num einen sozialen Aspekt, aber das mache die Kündigung noch nicht zur missbräuchlichen, auch wenn die Vermieterin auf den ersten Blick kein Interesse daran\nhabe, einen Einzelmieter, der die Sache nur am Wochenende belege, durch mehrere Mieter zu ersetzen (a.a.O., E. 3.2).\n\nAus welchen Gründen der Vermieter Drittinteressen über die Interessen des aktuellen Mieters stellt, ist damit irrelevant, solange die Gründe nicht nur vorgeschoben\noder an sich schon missbräuchlich sind. Anders kann es sich verhalten, wenn die\nBeziehung zum Dritten nur lose ist. Das Bundesgericht hat gerade im Urteil\n4A_414/2009 durchaus differenziert argumentiert und bei seinem Entscheid auch\nberücksichtigt, dass dem aktuellen Mieter ein Interesse an der weiteren Benützung\nder Wohnung in Lausanne weitgehend fehlte. Dabei deutete es an, dass die Berufung auf den sozialen Kündigungsgrund der Vermietung an eine noch in keiner\nWeise näher bestimmte Familie wohl für die Kündigung nicht ausgereicht hätte,\nwenn nicht die zunächst anstehende Renovation eine Konkretisierung verunmöglicht hätte oder wenn der Mieter selber die Wohnung als Hauptwohnsitz benützt\noder die Gründung einer Familie in Lausanne konkret geplant hätte.\n\nDaraus ergibt sich indirekt durchaus eine gewisse Beschränkung der Partnerwahlfreiheit aufgrund des Kündigungsschutzes, denn wie bei den Sanierungskündigungen wäre auch eine Kündigung an einen sich tadellos verhaltenden Mieter, der das\nMietobjekt als Hauptwohnung nutzt und damit unmittelbar auf dieses angewiesen\n- 60 -\n\nist, als Kündigung auf Vorrat missbräuchlich, wenn sie lediglich mit einer in den\nSternen stehenden Absicht der Vermietung an eine Familie begründet würde. So\ngesehen kann durchaus gesagt werden, dass dem angestammten Mieter gegenüber einem beliebigen Dritten im Lichte von Art. 271 f. OR ein gewisser Vorsprung\nzukommt.\n\nMassgeblich für die Beurteilung der Ungültigkeit sind die Verhältnisse im Zeitpunkt\nder Kündigung (BGE 142 III 91 E. 3.2.1; BGer 4A_435/2021 vom 14. Februar 2022\nE. 3.1.3; KUKO OR-BLUMER, Art. 271/271a N 16). Laut Bundesgericht obliegt es\ngrundsätzlich dem Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass die tatsächlichen\nVoraussetzungen für einen Verstoss gegen Treu und Glauben gegeben sind, mithin darzutun, dass die Kündigung ohne schützenswerten oder gar aus einem verpönten Grund erfolgte; der Kündigende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung\nbeizutragen und die Kündigung auf Ersuchen hin zu begründen (vgl. Art. 271\nAbs. 2 OR und Art. 8 ZGB; BGE 138 III 59 E. 2.1). Da es sich beim Grundsatz von\nTreu und Glauben um einen Rechtsbegriff handelt, sind diejenigen Tatsachen zu\nbeweisen, die auf einen Verstoss gegen diesen Grundsatz schliessen lassen\n(BGer 4A_345/2007 vom 8. Januar 2008 E. 2.4.3). Die kündigende Partei ist an\ndie von ihr gegebene Begründung der Kündigung grundsätzlich gebunden (BGer\n4A_342/2007 vom 2. November 2007 E. 2.2.1) und muss den Kündigungsgrund\nzumindest glaubhaft machen (BGer 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010\nE. 2.4.1).\n\n4.2.2 Im Falle einer Sperrfrist\n\nEine Kündigung durch den Vermieter ist anfechtbar, wenn sie vor Ablauf von drei\nJahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden\nSchlichtungs- oder Gerichtsverfahrens ausgesprochen wird, in dem der Vermieter mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonst wie geeinigt hat\n(Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 4 OR). Der Vergleich kann während eines hängigen\nVerfahrens auch aussergerichtlich erzielt werden und bewirkt den Schutz grundsätzlich bereits, wenn der Vermieter lediglich geringe Konzessionen macht (BGE\n130 III 563 E. 2.1; Botschaft vom 27. März 1985 zur Revision des Miet- und\nPachtrechts, BBl 1985 I 1389 ff., S. 1460; Mietrecht für die Praxis/THANEI, 9. Aufl.,\n- 61 -\n\nS. 808; ZK-HIGI, Art. 271a OR N 294; CALAMO, Die missbräuchliche Kündigung\nder Miete von Wohnräumen, Diss. St. Gallen, Bern/Stuttgart/Wien 1993, S. 259).\n\n"}