{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2024-08-19", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_BGer-4A-82-2024_2024-08-19.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2024_Nr_9_01.pdf", "Checksum": "f4b4c4863ddff563f4711984232cc5f0"}, "Scrapedate": "2025-06-03", "Num": ["BGer 4A_82/2024"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2024 Nr. 9: Einführung von Belegungsvorschriften, Beschränkungen der Untermiete und Einkommensgrenzen sowie Erlangung einer Zustimmung zur Datenbearbeitung auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung."}], "ScrapyJob": "446973/28/2255", "Zeit UTC": "04.06.2025 00:32:35", "Checksum": "0b264ce70a773455c23bd01045f8bf00", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024\nRegeste:\nZMP 2024 Nr. 9: Einführung von Belegungsvorschriften, Beschränkungen der Untermiete und Einkommensgrenzen sowie Erlangung einer Zustimmung zur Datenbearbeitung auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung.\n\nbrauchs nach Art. 2 Abs. 2 ZGB entwickelt worden sind, wobei aber Offensichtlichkeit des Missbrauchs im Rahmen von Art. 271 OR nach der klaren Intention des\nGesetzgebers gerade nicht vorausgesetzt wird (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 271 OR\nN 56). Anfechtbar sind daher neben nutzlosen oder gar schikanösen Kündigungen\nauch solche, die Ausdruck widersprüchlichen Verhaltens oder schonungsloser\nRechtsausübung sind.\n\nBisweilen wird die Ansicht vertreten, beim Kündigungsschutz im engeren Sinne\nhabe keine Interessenabwägung stattzufinden; eine solche erfolge erst bei der\nPrüfung einer Erstreckung. Das Bundesgericht ist dieser Ansicht in ihrer absoluten\nForm allerdings so wenig gefolgt wie die Lehre (vgl. etwa ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art.\n271 OR N 78 ff.; SVIT-Komm.-FUTTERLIEB, Art. 271 OR N 46). Richtig daran ist,\ndass nicht jedes Interessenungleichgewicht zum Nachteil insbesondere des Mieters für eine Ungültigerklärung einer (Vermieter-)Kündigung ausreicht: Es ist\ngrundsätzlich legitim, dass der Vermieter seine Interessen über diejenigen des\nMieters stellt, auch wenn diese schwerer wiegen als seine eigenen. Wenn aber bei\neinem krassen Missverhältnis schon offensichtlicher Rechtsmissbrauch vorliegt\nund Offensichtlichkeit gerade nicht erforderlich ist für eine Aufhebung der Kündigung nach Art. 271 OR, kann ohne Verletzung klaren Bundesrechts auf eine Gegenüberstellung der Interessen dennoch nicht einfach verzichtet werden. Wann\nein Interessenungleichgewicht zur Aufhebung der Kündigung führt, ist im Einzelfall\nzu entscheiden. Die Interessenabwägung beim Kündigungsschutz im engeren\nSinn hat dabei eine andere Qualität als jene bei der Erstreckung. In letzterem Fall\nführt eine durch die Kündigung ausgelöste Härte des Mieters stets zu einer Erstreckung des Mietverhältnisses, soweit das Interesse des Vermieters an der Auflösung die Härte nicht überwiegt. Beim Kündigungsschutz im engeren Sinn genügt\ndagegen nur ein erhebliches Interessengefälle zum Nachteil des Mieters für eine\nAufhebung der Kündigung wie etwa im Falle der schonungslosen Rechtsausübung\n(vgl. BGE 125 III 231 E. 4b; BGE 135 III 112 E. 4; BGE 140 III 496 E. 4.1; BGer\n4A_703/2016 vom 24. Mai 2017 E. 4.1 und 4.2 [nur im Internet publ. Teil von BGE\n143 III 344]; BGer 4A_131/2008 vom 25. Juni 2008; BGer 4A 518/2010 vom 6. Dezember 2010 E. 2.4.2). Selbstverständlich sind nur Interessen des Vermieters relevant, die auch tatsächlich bestehen. Ist dies nicht der Fall und kann der wahre\n- 58 -\n\nGrund für die Kündigung nicht ermittelt werden, so ist diese aufzuheben (BGE 143\nIII 344 E. 5.3.1; CHK-HULLIGER/HEINRICH, 3. Aufl., Art. 271-271a OR N 3 f.; Mietrecht für die Praxis (MPra)-THANEI, a.a.O., S. 886).\n\nDabei ist nicht erforderlich, dass der Vermieter mit der Kündigung ausschliesslich\neigene Interessen wahrt. Auch die Geltendmachung schutzwürdiger Drittinteressen kann genügen. So ist es etwa zulässig, wenn der Vermieter der Mietpartei\nkündigt, um die Wohnung Bekannten oder einem Freund zu überlassen (CHK-\nHULLIGER/HEINRICH, a.a.O., Art. 271-271a OR N 3). Das angerufene Gericht und\ndie Rechtsmittelinstanzen haben die Legitimität einer Vermietung an eine Person,\ndie dem Vermieter aus irgendeinem Grund näher steht als die aktuelle Mietpartei,\nschon verschiedentlich bejaht, so bei einer Kündigung mit dem Zweck, dem Erwerber der Sache, der noch nicht deren Eigentümer geworden ist, möglichst rasch\ndie Eigennutzung zu ermöglichen, bei der Kündigung eines Mietvertrages in der\nAbsicht, künftig die Sache einer Konzern-Schwestergesellschaft der Vermieterin\nzur Benützung zu überlassen, oder bei derjenigen an die mittlerweile im Ausland\nwohnhaften Hauptmieter mit dem Zweck, die vollständig untervermietete Sache\nkünftig direkt den Untermietern zu vermieten (ZMP 2018 Nr. 11 [vor Bundesgericht\nbehandelt mit Urteil 4A_552/2019 v. 21. April 2020], ZMP 2019 Nr. 9 [vor Bundesgericht behandelt mit Urteil 4A_315/2019 v. 9. September 2019] und ZMP 2022\nNr. 10 [der Entscheid des Mietgerichts wurde vom Obergericht des Kantons Zürich\nmit Urteil NG230001 v. 16. Mai 2023 bestätigt, s. a.a.O., der Weiterzug ans Bundesgericht ist zur Zeit offen] [Anm. d. Red.: Mittlerweile steht fest, dass kein Weiterzug erfolgt ist, vgl. ZMP 2022 Nr. 10 in der Fassung vom 22. August 2023]).\n\nDie Parteien des vorliegenden Verfahrens beziehen sich in diesem Zusammenhang auch auf das Urteil 4A_414/2009 vom 9. Dezember 2009, wo das Bundesgericht eine Kündigung für die Renovation einer in Lausanne gelegenen 5-Zim-\nmerwohnung zwar insofern als unnötig erachtete, als klar war, dass der Mieter in\nBern arbeitete und in der dortigen Umgebung über eine weitere Wohnung verfügte,\ndie ihm als Hauptwohnsitz diente und in welche er während der Umbauzeit auch\nan den Wochenenden ausweichen konnte, die er sonst in Lausanne verbrachte.\nDas Bundesgericht schützte am Ende die Kündigung dennoch, weil der Vermieter\ndiese nicht nur mit dem Sanierungsvorhaben, sondern auch damit begründet\n- 59 -\n\n"}