{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2024-08-19", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_BGer-4A-82-2024_2024-08-19.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2024_Nr_9_01.pdf", "Checksum": "f4b4c4863ddff563f4711984232cc5f0"}, "Scrapedate": "2025-06-03", "Num": ["BGer 4A_82/2024"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2024 Nr. 9: Einführung von Belegungsvorschriften, Beschränkungen der Untermiete und Einkommensgrenzen sowie Erlangung einer Zustimmung zur Datenbearbeitung auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung."}], "ScrapyJob": "446973/28/2255", "Zeit UTC": "04.06.2025 00:32:35", "Checksum": "0b264ce70a773455c23bd01045f8bf00", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024\nRegeste:\nZMP 2024 Nr. 9: Einführung von Belegungsvorschriften, Beschränkungen der Untermiete und Einkommensgrenzen sowie Erlangung einer Zustimmung zur Datenbearbeitung auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung.\n\nIn zwei wichtigen Nuancen ist das Bundesgerichtsurteil 4A_74/2021 vom 30. April\n2021 immerhin differenzierter formuliert als das Leiturteil BGE 125 III 231: Das\nGericht hat einerseits den anwendbaren Prüfungsmassstab offen gelassen, was\neinschliesst, dass auch beide der vom Gericht zit. Lehrmeinungen im Einzelfall von\nBelang sein können. Andererseits erklärte das Bundesgericht, die vom Vermieter\nangestrebte Neuregelung der Zeiten zum Musizieren sei von den Vorinstanzen zu\nrecht für verhältnismässig erklärt worden, denn sie schaffe einen Interessenausgleich für ein geregeltes und friedliches Zusammenleben (a.a.O., E. 2.3.4 und\n2.3.5). Damit widersprach es der Vorstellung, die Anpassung dürfe sich nur nicht,\nwie etwa von VISCHER gefordert, als offensichtlich rechtsmissbräuchlich im Sinne\nvon Art. 2 Abs. 2 ZGB erweisen.\n\nc) Gemäss den Urteilen des Bundesgerichts 4A_530/2019 vom 4. Februar 2020\nund 4A_425/2019 vom 11. November 2019 ist das gesamte zwingende Mietrecht\ndes Bundes auch dann einzuhalten, wenn das Gemeinwesen sich öffentlich-recht-\nliche Beschränkungen etwa bei der Mietzinsgestaltung auferlegt oder wenn es\nGrundsätze für Abschluss und Kündigung solcher Verträge aufstellt, handle es\nsich nun um subventionierten Wohnbau oder nicht: Stets habe es wegen des Vorrangs des Bundesrechts gemäss Art. 49 Abs. 1 BV (zusätzlich) die Regelung des\n- 53 -\n\nOR integral zu beachten. Laufe eine Vertragsänderung materiell auf eine Änderungskündigung hinaus, so erweise sie sich als unzulässig, soweit auch eine echte\nÄnderungskündigung missbräuchlich wäre (so das zweite genannte Urteil, E. 7a.;\nvgl. auch die Interpretation bei VISCHER, AJP 2021, S. 1046 Fn. 14). Bewirke in\neinem solchen Fall aber umgekehrt die Änderung keine unmittelbare Umgestaltung des Vertrages, sprich: keine im fraglichen Reglement zur Durchsetzung der\nneuen Vermietungspolitik als einzige Sanktion vorgesehene Kündigung, so fehle\nes an einem aktuellen Rechtsschutzinteresse für eine Beschwerde in Zivilsachen,\ndenn ein solches könne diesfalls erst nach der Kündigung entstehen (a.a.O., E. 8).\nDeshalb trat das Bundesgericht auf die Beschwerde nicht ein.\n\nd) Im Rückweisungsurteil vom 6. Dezember 2022 stellte das Obergericht zu Art.\n269d Abs. 3 OR ein Konzept in den Raum, das wesentlich weiter geht als dasjenige des Bundesgerichts und sämtlicher der vorne zitierten Literaturstellen (vgl.\nZiff. 4.1.2): Soweit es – gewiss, nur in Zusammenhang mit dem Rechtsschutzinteresse, aber eben doch – nicht nur eine (vermeintliche) Auffassung der Beklagten\nwiedergeben wollte, scheint es jegliche einseitige Vertragsänderung nicht als von\nvornherein für ausgeschlossen zu erachten, die mit einer ernst gemeinten und\nnicht angefochtenen Formularerklärung mitgeteilt wird. Es führte aus, es treffe\nzwar zu, dass die Klägerin im vorliegenden Fall eine künftige Kündigung bei einer\nGültigkeit der Änderung weiterhin anfechten könne. Mit der Definition von zusätzlichen Kündigungsgründen werde die Anfechtung aber chancenlos. Mehr noch:\nDie neuen Gründe könnte die Beklagte diesfalls womöglich zum Anlass für eine\nausserordentliche Kündigung nehmen (Obergericht, Urteil NG220008-O vom 6.\nDezember 2022, E. 2.5.6, S. 23). Interessant ist, dass das Obergericht die Erwägungen des Mietgerichts zu diesem Thema mit keinem Wort gewürdigt hat. Dieses\nhatte ausgeführt, Art. 273c OR verbiete jegliche Einschränkung des Kündigungsschutzes auf dem Wege der Vertrags(um)gestaltung. Der Vertrag zwischen den\nParteien des vorliegenden Falles habe aber schon vor der Änderungsanzeige das\nKündigungsrecht der Beklagten thematisch nicht beschränkt, so dass sich die\nZiele, welche die Beklagte mit den Grundsätzen gemäss ihrer VGV neu anzustreben gedenke, auch ohne die Vertragsanpassung erreichen liessen, soweit dies\n- 54 -\n\ndenn in mit dem zwingenden Mietrecht und den Regeln des Kündigungsschutzes\ngemäss Art. 271 f. OR vereinbarer Weise geschehe ([a.a.O.] S. 14 f.).\n\nWorauf das Obergericht seine anscheinend gegenteilige Auffassung stützt, erläuterte es nicht. Offenbar bezieht es Art. 273c OR einzig auf die Bestimmungen über\ndie Anfechtung der Kündigung (Art. 273 ff. OR). Wie aber schon der Wortlaut von\nArt. 273c Abs. 1 OR klarstellt, bezieht sich das Verzichtsverbot auf die Rechte\n«nach diesem Abschnitt», mithin auf die Art. 271 bis 273b OR (vgl. den Randtitel\nvor Art. 271 OR: «Dritter Abschnitt: Kündigungsschutz bei der Miete von Wohnund Geschäftsräumen»). Zumindest nicht in Abrede gestellt hat die zweite Instanz\ndie Darlegung der ersten, wonach schon der Mietvertrag zwischen den Parteien\ndas Kündigungsrecht der Beklagten in sachlicher Hinsicht nicht einschränke (vgl.\ndazu act. … und … [Mietvertrag bzw. Vertragsüberschreibung auf die Klägerin,\nAnm. d. Red.]), so wenig wie die Überlegung, wonach die Ausgangslage bei einer\nkünftigen Kündigungsanfechtung sehr unterschiedlich sein könne, so dass eine\nabschliessende Beurteilung nicht schon vor einer Kündigung möglich sei. Die VGV\nkönne damit vielleicht als Vermietungskonzept Bedeutung erlangen, aber der Beklagten keinesfalls einen Anspruch auf den voraussetzungslosen Schutz einer\nKündigung nur deshalb verschaffen, weil die VGV-Richtlinien erfüllt seien ([Obergerichtsentscheid] S. 22 ff.; vgl. [das aufgehobene Urteil] S. 11 ff.).\n\nAnschliessend hat das Obergericht den Entscheid über den Umfang der Zulässigkeit der vorliegenden Vertragsänderungen explizit offen gelassen, so dass diesbezüglich keine für das weitere erstinstanzliche Verfahren bindenden Anordnungen\nbestehen.\n\n"}